月月1212段斐钦年年20132013展望展望策略策略20142014房地产行业房地产行业21414日期年房地产行业投资策略年房地产行业投资策略20142014：：文件名称文件名称取势篇取势篇第一章趋势篇：未来房地产行业趋势及创新格局第二章第二章第三章顺势篇：不同创新格局的商业模式529目录目录3。。。。的动力也不足的动力也不足年的毛利率年的毛利率””2014收紧收紧““和和””放松放松““将影响地产企业将影响地产企业日期，，目前来看目前来看，，年的土地价格上涨过快年的土地价格上涨过快文件名称文件名称2013人民币升值预期趋势目前放缓对地产企业的估值有所不利人民币升值预期趋势目前放缓对地产企业的估值有所不利从流动性来看，目前尚未看到放松的迹象，流动性的趋势对房地产企业估值没有向上的动力；房地产调控政策的求稳房地产调控政策的求稳由于年新开工量有所上升，年供需关系较为平稳，供不应求的现象在年难以重现。但但地产企业年销售较好，为年结转利润奠定基础。年投资标的推荐：房地产服务业的商业模式符合未来长期趋势，且已经形成竞争优势搜房（），诺亚财富（）从房地产开发向社区服务业转型，且形成先发优势的企业花样年（）低估值，业绩增长，负债率有所降低的公司融创中国（），佳兆业（）低估值，业绩有所增长的公司绿城中国（），恒大地产（）大股东支持下的高速发展华侨城亚洲（）、招商局置地（）专业化已形成核心优势华润置地（）中国海外发展（201320142014201320142014-SfunNoah-1777.HK-1918.HK1638.HK-3900.HK3333.HK-3366.HK978.HK-1109.HK0688.HK)年行业政策环境与企业经营状况：??????????????2014年，我们仍然在行业趋势平稳周期下选择最符合行业投资逻辑的公司辑的公司20144买入买入买入买入%0%..455%380%384366.33333EE21.1414788.8782020EE3324..3.102105532012014.5.1141155520122012EE55141437.23722020EE2.433日期3303.20322012012.25581.1811201220122.1658080.20652011.文件名称文件名称华润置地华润置地富力地产富力地产佳兆业买入融创中国买入绿城中国买入深圳控股买入恒大地产买入中国海外买入碧桂园中性世茂房地产中性龙湖地产中性雅居乐中性新城发展中性花样年暂未评级搜房暂未评级诺亚财富暂未评级代码公司现价折价率评级17772.320.510.620.754.63.73.16.765.4%19183.191.031.051.403.13.02.313.676.5%11091109390012.782.522.993.435.14.33.728.354.8%6043.010.320.370.499.48.16.15.646.3%277733333.200.570.680.785.64.74.18.160.5%68823.051.932.322.8211.99.98.226.111.7%20074.990.420.530.6011.99.48.36.725.5%81318.681.432.402.8013.17.86.724.222.8%200711.541.241.451.709.38.06.824.452.7%33838.501.461.570.725.85.411.821.360.1%10300.930.200.190.224.74.94.24.679.8%17771.380.280.300.334.94.64.23.560.6%SfunUSD71.01.963.243.9636.221.917.9--NoahUSD20.30.410.991.2049.420.516.9--年房地产企业投资建议EPSPERNAV2014数据来源：招商证券（香港）地产及相关企业估值表5陈澹然陈澹然】】清清【【————————日期文件名称文件名称不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。6日期第一章文件名称文件名称趋势篇：未来房地产行业趋势及创新格局7日期房地产行业迈入稳定阶段，这是创新原点，未来成长潜力在创新服务综合结论房地产服务业将迎来黄金十年，传统房地产企业已逐渐细分-文件名称文件名称218龙龙-。。））HK.专注精品楼盘开发的企业专注精品楼盘开发的企业1109HK1109，，（（而传统房地产开发企业将逐渐细分而传统房地产开发企业将逐渐细分华润置地华润置地-，，。。日期布局有较高购买力的城市布局有较高购买力的城市，，））定位中高端人群定位中高端人群HK.：：房地产服务业将迎来黄金十年房地产服务业将迎来黄金十年-文件名称文件名称1777HK1777结论结论关注创新的地产服务类企业，尤其是能将“新经济”“房地产服务”类结合，打造服务业的平台公司其中包括关注销售服务创新的：搜房、易居中国；和关注融资服务创新的：诺亚财富和关注社区管理服务业的平台企业：花样年（（第一类：为坚持普通住宅开发，强调高速周转和快速去化，继续以普通商品住宅为主要产品，主要满足首次置业客户的需求的企业。中国海外、恒大地产、碧桂园、保利香港第二类第二类湖地产、绿城中国、融创中国（）第三类：目前强调住宅开发销售与一二线城市核心区域商业综合体开发并持有，获取住宅开发销售及长期稳定租金收益的企业宅开发销售及长期稳定租金收益的企业第四类：尝试从地产行业逐渐向资产管理型企业转型，目前资产由于业绩释放未如预期，而严重低估的企业合生创展（）+-(Sfun.n)(EJ.n)(Noah.n);-(0688.HK)(3333.HK)(2007.HK)(0119.HK)(0960.HK)(3900.HK)1918.HK-0754.HK房地产创新服务业公司的类型关键在于销售服务创新和融资服务创新：传统地产开发公司的类型目前已经细分和强化，目前大致分为以下几类：?????综合综合9。。””住宅小区住宅小区房地产开发格局房地产开发格局““为主题的为主题的数据来源：，招商证券（香港）WIND””图：我国历年城市化发展水平2(%)住宅住宅这十年的主题词是这十年的主题词是““，，日期文件名称文件名称所带来的居住需求导致我国以所带来的居住需求导致我国以自年以来，中国的房地产市场历经了沧桑巨变。沧桑巨变之中驱动了一场以住宅开发为主导的房地产行业黄金十年开发为主导的房地产行业黄金十年主要驱动需求因素是城市化快速进程下的“居住”需求。1998??图：中国历年分类物业投资占比情况1(%)数据来源：，招商证券（香港）城市化城市化WIND10，，--1010办公楼办公楼上浮上浮20%不等贷款期限最长可为30年10年以内10年以内不等不等20%20%--1010商业商业上浮上浮99或或8.58.5住宅作为一种资产价格的表现形式住宅作为一种资产价格的表现形式。。住宅住宅首套基准利率首套基准利率折，多套上浮3%2.993%首付首套20-30%；多套50%或以上首付50%首付50%贷款利率贷款利率贷款途径公积金、商业贷款商业贷款商业贷款数据来源：招商证券（香港）图：不同物业的财务杠杆与融资成本比较4日期相关性指数达相关性指数达，，指数相关性极高指数相关性极高M2文件名称文件名称住宅价格与住宅价格与直接反映了货币超发下的资产价格膨胀。而在资产价格膨胀进程中，住宅物业较高的财务杠杆推动了资产价格膨胀???图：中国近期住宅价格与价格指数（逐月指数）超发货币带来的资产价格膨胀和较高的财务杠杆也是住宅得以高速发展的关键因素超发货币带来的资产价格膨胀和较高的财务杠杆也是住宅得以高速发展的关键因素3M2数据来源：，招商证券（香港）WIND11，，2.11121年我国城市化水平预测年我国城市化水平预测70%10%住宅稳步增长的发展阶段住宅稳步增长的发展阶段..4770%475110%51，，2010-2015：：6数据来源：招商证券（香港），中国社科院年度城市化水平（）增长幅度（百分点）%20102010201148.80%1.1201249.90%1.12013E2013E2014E52.30%1.22015E53.50%1.2图图尤其是中部与西部城市化水平进入高速增长期尤其是中部与西部城市化水平进入高速增长期，，日期。。未来将处于商业高速增长未来将处于商业高速增长，，））文件名称文件名称香港香港（（企业商业模式与收益率示意图企业商业模式与收益率示意图我国城市化水平已经迈入的分界线，为“打造综合型城市空间，提高持有型物业开发”提供了重要的发展趋势动能提供了重要的发展趋势动能我国目前东部城市化水平远超过，进入持有物业开发的高速增长阶段。未来我国城市化水平仍然将会处于稳步增长未来我国城市化水平仍然将会处于稳步增长高品质的住宅项目将为地产公司提供利润保障。50%50%招商证券招商证券房地产房地产：：从城市化发展水平从城市化发展水平：：????5图图数据来源数据来源122015E2014E201320122011%%2010复合增长200917.117.1平均：20082007200620052004日期2003增长M2货币超发带来的资产价格膨胀难以存在货币超发带来的资产价格膨胀难以存在2002，，20012000199919980%0%..3.0%6.0%9.0%12.0%00%030.0%270%2715.0%18.0%21.0%24.0%数据来源：招商证券（香港）图：历年我国的增速及预测（）7M21998-2015文件名称文件名称过去年，我国处于高速