0无锡通惠广场1目录：第一部分市场分析篇………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………021.无锡房地产市场总体分析.…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………032.宏观政策分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………043.土地市场分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………074.住宅市场分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………125.办公楼市场分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………176.商业用房市场分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………317.结论…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………37第二部分项目概况篇………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………381.项目概况…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………392.规划与建筑设计方案…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………403.项目定位……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………574.商业业态规划……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………58第三部分营销计划……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………601.租售价格定位……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………612.租售计划……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………623.营销手段……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………634.推广策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………655.推广渠道……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………66第四部分投资分析篇…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………671.项目投资估算……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………682.项目市场价值估算………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………763.项目开发进度预计………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………781无锡通惠广场2第一部分市场分析篇2无锡通惠广场3１、无锡房地产市场总体分析近年来，无锡房地产市场快速发展，房地产业在无锡市经济发展中的支柱地位已日益显现。200７年房地产开发投资额占全市GDP的比重达到１０%，同时全年房地产业实现增加值138亿元，比上年增长15.2%。完成房地产开发投资378.12亿元，比上年增长36.6%，商品房施工面积为2706.44万平方米，比上年增长16.6%，竣工面积612.43万平方米，比上年下降6.9%。全年商品房销售面积735.04万平方米，比上年增长13.3%，商品房实际销售额336.55亿元，比上年增长29.7%。预计今后几年的无锡房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，政府有关房地产业的法规政策，无锡市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析，无锡今后几年的房地产市场仍处于持续平稳的发展态势。3无锡通惠广场42、宏观新政策分析2.1全国性政策?新政背景与目的市场资料显示，自去年9.27房贷新政出台后,全国房地产市场逐步进入调整,。加上美国金融危机的影响,全球经济增长明显放缓,我国经济也呈现增长放缓趋势,特别是出口增长有较大幅度的回落,影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”,包括防止人民币升值过快、提高国内商业银行信贷额度、放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、停征个体户管理费和集贸市场管理费以减轻个体工商户的负担,提高出口退税以减轻出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。房地产业作为国家重点支柱产业,综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高,因此,在“保增长”调控思路下,稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要经济工作。政策旨在稳定房地产市场,预防市场大跌;支持鼓励居民购买中小户型普通住宅,使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡;同时通过降低交易税费,支持居民合理的购房居住需求,通过增强居民购房购买力,降低购房持有成本,支持有效扩大内需,避免上下游产业萎缩、缓解就业压力,保增长。4无锡通惠广场5?新政内容?财政部：2008年10月22日傍晚,财政部发布了“继续加大保障民生投入力度,切实解决低收入群众基本生活”相关十条政策,其中,关于房地产的政策主要有:1)从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。2)金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。?央行：自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。1)金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。2)对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构适当予以提高。5无锡通惠广场62.2无锡当地政策无锡房地产“暖市”新政，经11月25日市政府常务会顺利审议通过后，终于拨云见日。?住房公积金贷款放宽目前，凡个人购买住房可使用同一户口直系亲属的公积金。借款人及配偶正常缴纳公积金的，住房公积金贷款最高额度从30万元提高到50万元。购买普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例下调至20%。更让人振奋的是，紧缩政策实施以来，“借款人还清原借住房公积金贷款后，不可再次申请办理住房公积金贷款”的禁令被彻底“解冻”，全面恢复对借款人申请第二次（含以上）住房公积金贷款的办理。?三级市场同步受益凡个人将购买超过2年的住房对外销售的，不需要负担营业税。个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房所取得的收益，不负担个人所得税。这个政策中，对房屋使用期的规定从原来5年改为2年，对房屋使用期的计算从原来"领房产证之日算起"放宽到"购房合同备案时间"。6无锡通惠广场73、土地市场分析3.1土地供需总量分析目前的无锡市土地供应量和新开工量都比较大，后市供应较为充足。2008年前三季度新增建设用地12万平方米，可建面积达1038万平方米，预计2009年的商品房上市节奏将略为放缓。今后几年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外投资企业管理人员购房等，需求总量每年将超过３００万平方米，但考虑到当前乃至今后一定时间内的宏观环境可能仍难以得到较快的改善，预计投资性的购房因素将呈明显的下降趋势。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。7无锡通惠广场8?商办土地供应结构分析目前无锡市商办类出让土地的开发类别主要分为社区配套性质以及专业商业市场性质两大体系。从今年前三季度的土地出让相关数据来看，专业商业市场类用地成交达到21幅，总建筑面积约为345万平方米；而与住宅项目混合的社区配套类用地为39幅，总建筑面积约为693万平方米(含居住用地面积)，按一般住宅项目所含配套商业的比例—10%