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滕州宾馆地块御龙湾项目前期整体发展战略研究报告
滕州宾馆地块御龙湾项目前期整体发展战略研究报告
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目录1市场分析2项目定位分析3产品策略分析4营销推广策略Part01市场分析第一部分:滕州市概况第二部分:滕州市房地产现状调研第一部分:滕州市概况一、城市综述二、城市重要经济指标三、小结一、城市综述〖行政区划〗滕州市位于山东省南部,东依沂蒙山,西濒微山湖,南临苏淮重镇徐州,北依孔子故里曲阜。1988年改名滕州市,总面积1485平方公里,辖21个镇(街道),2007年末总人口164.74万,城镇人口39.13万人,是山东省人口最多的县级市。〖交通状况〗滕州地处苏鲁豫皖四省交界处的淮海经济区中心位臵,自古就有“九省通衢”之称,“104”国道,京福高速公路、京沪铁路和京航大运河穿境而过,形成了四通八达的公路、铁路、水路交通网络。距滕州市区200公里以内有机场四处,距济南、临沂机场有两个小时的车程,距徐州、济宁机场仅有一个小时的车程。从滕州至宁波由京沪高速公路转沪杭高速不足8个小时里程,交通条件十分优越。〖文化环境〗滕州历史悠久,文化灿烂,古为“三国五邑之地,文化昌明之邦”。境内有7300年前“北辛文化”遗址以及滕国、薛国故城等古文化遗址,是“科圣”墨子和“工匠祖师”鲁班的故里;还是滕文公、孟尝君、毛遂等许多历史名人,俊彩星驰,各领风骚,留下千古佳话。〖经济环境〗?国民经济持续快速增长。2007年全市实现生产总值(GDP)404.06亿元,同比上年增长17.5%。其中,第一产业增加值38.94亿元,增长7.6%;第二产业增加值249.77亿元,增长18.9%;第三产业增加值115.35亿元,增长17.9%;三次产业比例为9.6:61.8:28.6。人均GDP达到26019元(按现价汇率折算为3614美元),比上年增长16.9%。?民营经济蓬勃发展。非公有(民营)户数4.61万户,增长15.5%;从业人员21.47万人,增长21.8%;?经济开发区建设步伐加快,基础设施不断完善,投资环境不断优化,承载能力不断增强。2007年,共引进项目44个,累计达到219个,总投资159.4亿元,建成投产156个;全年实现工业总产值132.6亿元,工业增加值42.3亿元,利税6.7亿元,财政收入3.5亿元,同比分别增长88%、79%、76%、77%。?人民生活水平持续提高。2007,城镇在岗职工平均工资17916元,增长24.6%。城镇居民人均可支配收入12585元,增长14.2%;人均消费性支出7632元,增长13.0%;二、城市重要经济指标〖近年国民生产总值及三产业比值情况〗国民生产总值三产业比值2005275.57亿元10.5%:60.6%:28.9%2006335.16亿元9.8%:61.7%:28.5%2007404.06亿元9.6%:61.8%:28.6%社会发展迅速,国民生产总值增幅较大,工业依然是滕州的经济支柱产业,第三产业发展较为缓慢,体现工业城市的典型特征。〖近年进出口贸易额比较情况〗社会消费品零售总额进出口额200582.9亿元9424万美元200696.07亿元13899万美元2007113.56亿元19771万美元消费品市场持续繁荣,消费需求进一步释放,城乡居民消费水平不断提升,城市化进程加快。〖近年人均GDP及城市收入情况比较〗城镇居民人均可支人均GDP在岗职工平均工资配收入200517488元9881元12180元200621605元11020元14375元200726019元12585元17916元居民收入稳步增长,人均GDP及城镇居民人均可支配收入增幅均较大,人民生活水平提升较快,城市居民生活从物质追求转化为更多的精神需求。小结:?城市化进程快速发展。2007年,三大产业结构的比例为9.6%:61.8%:28.6%,第二产业和第三产业增长幅度较最大,分别增长18.9%、17.9%。?人民收入明显增长。2007年城市居民人均可支配收入达到12585元,增幅为14.6%,人民生活水平进一步提高,且物价上涨较为缓慢,消费趋向正由温饱型向舒适型过渡,消费水平向中档和中高档过渡。?消费品市场持续繁荣,消费需求进一步释放。社会消费品零售总额增速高位攀升,城乡市场销售旺盛,批发零售、住宿餐饮业全面发展,城乡居民消费水平不断提升。社会消费品零售总额首次突破100亿元大关,达113.56亿元,增长18.2%。?居民储蓄保持较快增长。年末金融机构各项存款余额162.69亿元,比年初增加22.09亿元,比上年增长15.7%。其中,城乡居民储蓄存款109.62亿元,比年初增加10.58亿元?城市化进程加快。城市化水平达到44.5%,2007年底,城区面积达74.93平方公里,其中建成区面积42.03平方公里。?住房保障体系日益完善。加快了经济适用房建设,金城花园一期5万平方米的经济适用房项目已完成主体建设;对首批享受住房补贴的86户低保家庭发放租赁补贴16.97万元,第二批廉租住房保障资金已发放到位,第三批50户廉租房补贴已进入公示程序。第二部分:滕州房地产现状调研一、滕州房地产市场宏观状况二、滕州房地产市场发展格局状况三、市场在售楼盘产品分析四、市场在售楼盘价格分析五、市场在售楼盘购房群体分析六、市场在售楼盘营销手段分析七、滕州消费者问卷调查统计一、滕州房地产市场宏观状况〖国家调控政策:现有调控将继续并强化〗?在金融方面,落实“359号”,各商业银行将严格住房消费贷款管理,调高第二套住房的首付款比例和贷款利率。?在土地方面,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%的政策将得到落实。按照国土资源部39号令的要求,2008年将继续严查土地出让和打击囤地,各地的单宗土地供应规模将得到控制:必须付清全部土地出让权后,才能领取土地使用权证书的要求也将贯彻得更为严格。?在保障住房方面,70/90政策会被进一步落实,各地可能面临中央政府的抽查和加压。住房保障体系的建设提到新的高度,在2008年政府对于廉租房,经济适用房和中低价位房的住房保障将会被作为首要任务,调控将重点围绕保障住房进行。?在税收方面,房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴,转为按季(或月)预缴。〖滕州房地产市场关键词〗?关键一:放量。2007年滕州市房地产项目开工总面积约160万平方米,2008年也将在150万平方米左右,可以说商品房市场的供应量在膨胀。在房价不断攀升的情况下,有效需求经过近二三年的消化,正在减弱,持续高位的放量与逐步减弱的需求将增加市场的竞争。?关键二:政策房。今年市政府把经济适用房建设列入为民所办的“十件实事”之一,又新增8万平方米建设规模。今后每年,政府都将投放一定规模的经济适用住房,它对改善住房供应结构和平抑房价作用将越来越明显。?关键三:调控。紧缩银根的金融政策、紧缩地根的土地供应政策、房地产流转和持有环节的税费政策等正在发挥作用,从沿海一线城市的发展来看,伴随这些政策的逐步到位,房市无论从销量还是价格方面都会产生一定的波动。房市由卖方逐渐转向买方市场,房价平稳中上扬但竞争加剧二、滕州房地产市场发展格局状况滕州市房地产区域划分城东板块城北板块城西板块城南板块老城区板块房地产主流发展区域城东:今年楼市最重要的板块之一代表性楼盘:滨江〃国际花苑、汇龙〃领秀城、翡翠名苑、浦东花园等城东作为滕州新兴的居住区,集中了当地较为高档的楼盘,是今年楼市最重要的板块之一,也是现在和今后一段时间滕州的主力板块。目前,区域在售楼盘主要为滨江〃国际花苑、汇龙〃领秀城,产品形态主要为多层和小高层,多层以120—170平米的大面积户型为主、小高层以105平米左右的小套三为主,每平方米的价格在2800—3500元之间。城东楼盘以优质环境、教育配套等优势吸引中高端客户到此臵业,绝大多数客户用于自住,企事业单位团购也占据一定销售比重,投资用途相对较少。典型楼盘1滨江〃国际花苑(辉煌天地〃至尊楼盘名称地理位臵滕州市府前东路288号家园)占地面积33万平方米,建筑面积40万平方米;容积率1.2,建筑密度24.9%,绿化率35.4基本情况%,居住总户数2309户;居住面积36.4万m2,商业建筑面积2.2万m2,综合会所建筑面积7865m2,幼儿园建筑面积3044m2。销售情况85%客户在本地做生意的高收入人群开盘日期2005.7.30功能定位国际高尚社区107-119二室二厅一卫起价:2830户型134-147三室二厅二卫价格最高价:3520168-176四室二厅二卫均价:3100大盘效应;小区内规划合理,景观、优势商业、教育、休闲设施一应俱全?价格相对较高劣势?户型偏大,普通家庭不容易接受典型楼盘2汇龙﹒领秀城(城市向东生活地理位府前东路以南,荆河东路以北,龙楼盘名称向上)臵泉路以东占地:3.94万平方米基本情况建筑面积:11万平方米容积率:2.8销售情况75%客户鲁南水泥厂职工功能开盘日期2007.12大空间,大有可为定位两室两厅:103、104、105起价:2709元户型三室两厅:106、127价格最高价:2980元四室三厅:187均价:2850元一、纯高层社区、新兴区稀缺小户型优势二、交通便利,空气较清新一、楼间距小劣势二、全部小高层物业费用高典型楼盘3府前东路东首以北,龙泉中路以楼盘名称翡翠名苑地理位臵东占地:1.32万基本情况建筑面积:1.72万销售情况100%客户国泰职工功能定开盘日期2006-12位87—91三室一厅户型价格均价:2750左右120三室二厅周边已建成大片成熟生活小区且优势环境优美,空气清新。?楼间距小劣势?周边配套不完善?小区入口显拥挤典型楼盘4楼盘名称浦东花园地理位臵龙泉路与府前路交汇处基本情况占地:3.5万平米,
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整体发展战略
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调查研究
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滕州市位于山东省南部,东依沂蒙山,西濒微山湖,南临苏淮重镇徐州,北依孔子故里曲阜。1988年改名滕州市,总面积1485平方公里,辖21个镇(街道),2007年末总人口164.74万,城镇人口39.13万人,是山东省人口最多的县级市。
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