谨呈:禹洲集团禹洲集团肥东E1311地块前期定位研究报告合肥新景祥业务发展中心2013年3月新景祥控股集团GROUP连续七年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP1015年全面进入中国跨区域发展经验66个以上大中城市累计总销售额品牌价值超过1055亿超10亿06-12中国房地产合约总面积超过累计代理项目代理行业综合实力9000万㎡350余个TOP10新景祥合肥公司HEFEI本地化、标准化、专业化新景祥合肥公司2008年全面进入安徽市场，作为新景祥集团投资控股的省级区域公司，在公司执委会的带领下，已发展至200余人，凭借优秀的专业团队和卓越的服务已为10余家开发商提供了前期咨询、市场咨询、营销顾问及全程策划代理等专业服务，服务代理及顾问项目近40个，销售总规模已超过100亿元。本次报告的主要内容本次报告通过肥东县背景研究、项目本体研究，市场数据分析及实地市场调研、客户访谈，整体市场及本案竞争市场特征进行规律性总结和判断，结合开发目标，推导本案整体定位，从而找到核心竞争策略，并在此基础上作出初步的总平排布建议。123市场规律总结客户需求研究肥东区域解读本体属性认知4项目整体定位及竞争策略选取1?研究肥东县发展特征，从而2?通过肥东县房地产市场定量指3?客户需求特征及初步定位。映射出房地产市场发展的动标统计研究及定性特征分析，因。对市场基本面的价格、容量和?研究项目土地属性，发现核风险等进行判断。心问题。?通过竞品市场分析找到符合市场发展方向及开发目标的产品规律。4?通过以上的分析总结以及预判，对项目作出整体定位及竞争策略建议供甲方参考，为本次报告解决的核心问题。报土地属性理解告商业市场扫描目录住宅市场研判前期整体定位总平排布建议1土地属性理解-（中观）城市背景1.1地理区位1.2交通体系1.3城市背景分析经济发展（中观）1.4社会发展1.5城市规划1.1地理区位肥东县是合肥市东部组团核心片区之一，合肥东大门，“吴楚要冲、包公故里”；全县总面积2206平方公里，人口108.4万，辖18个乡镇、331个村（居、社区），蚌埠市定远县长丰县肥东县南京市全椒县合肥市产业转移无锡市肥东县上海市长三角核心区芜湖市合肥市瑶海区杭州市包河区居巢区巢湖肥东县是合芜蚌试验区的纵深腹地，长三角经济区西肥东县位于安徽省中部，南濒巢湖，东连巢湖市居向延伸的必经地，皖江城市带承接产业转移示范区建巢区、滁州市全椒县，西与合肥市瑶海区、包河区、设的核心区域。长丰县、肥西县毗邻，北和定远县接壤。1.5区域背景-规划肥东县在合肥市新一轮空间发展战略中被纳入主城区范围，以“等高对接”的姿态融入“大合肥”区域版图，作为“大合肥”的一分子来定位。?城市职能：1、合肥市重要的物流基地；2、合肥市重要的现代制造业基地；3、肥东县政治、经济文化中心；?城市性质：江淮分水岭片区?合肥市东向发展的门户，东部组团中心；加工制造业及物流商贸基地；现代生态园林城市。?发展战略：工业立县、产城一体、开放合作、绿色本案发展。?战略布局：“一个副中心、两大片区”东部副中心片区合肥东部副中心：以“三区三镇”为核心的合肥东部副中心，店埠和撮镇片区要突出功能提升，重点发展现代服务业，推进基础设施、市政建设与合肥主城区同城化，提高人口承载力和城市功能；。沿湖沿山片区：沿巢湖地区和东部沿山地区，资源环境承载能沿湖沿山片区力较强，发展潜力较大。江淮分水岭片区：该片区是全县面积最大、资源环境承载力较弱的地区，是合肥市东部丘陵复合生态区。信息来源：肥东规划局1.2交通体系肥东县已建立立体交通体系，可迅速通达省内外及周边县乡，快速干道及建设中的轨道交通将加速其与合肥市区的融合。已建成待建包公大道肥东合肥市区肥东水运、高铁建设完善。淮南铁路、合宁（合武）高铁经包公大道、长江东路（合店路）、裕溪路（合马路）等城市干道连接肥东火车站停靠；即将建成的京福高铁在长临河设有高铁合肥主城，未来将建成的东门换乘中心衔接轨道交通2号线，繁华大站。合宁、合芜、合徐、合六高速公路和省级平安大道合道、临泉东路、新安江路，实现多种交通方式无缝对接换乘。相路贯穿全境，高速公路总里程居全省第一位。长江水运经巢湖直达肥东，店埠三级航道工程动工建设，肥东通江达海优势凸现。1.3经济发展-产业肥东县产业发展呈二一三结构，三产增速呈二三一结构，工业立县，并已经形成了良性的增长势头，全县整体经济实力不断增强。2006-2011年肥东县各年三产比例图1-032006-2011年肥东县各年三产增长率走势图1-04图中标签数据为产业总量，单位亿元35%100%90%4664.1672.432.841.752.2830%27.228.90%80%26.40%26.10%25%25.40%70%24.50%22.30%60%20%50%55.4130.840.576.1184.5225.816.50%16.50%99.7315.70%16.10%15%40%14.10%11.80%30%10%9.20%8.60%20%7.30%7.60%6.10%22.5295%5.00%10%33.134.7943.649.9846.20%0%200620072008200920102011肥西2011年200620072008200920102011第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业1-03、1-04数据来源：肥东统计局1.3经济发展-GDP肥东县城经济基本竞争力位居全国第147位，中部百强县，GDP总量居于安徽省各县上游水平，且增速较快，人均GDP高于全省平均水平。2006-2011年肥东县各年GDP走势图1-01（亿元）（元）2006-2011年肥东县各年人均GDP走势图1-0240020%4500025%344.435020%4000038221298.6419%20%3003500019%300002755225015%18%2500020018%2000015010%17%1500010017%100005%5016%5000016%00%GDP（亿元）增长率人均生产总值（元）增长率第十一届全国县域经济基本竞争力评价中，肥东位居全国第147位，蝉联中部百强县，并跃居第18位，人均GDP高于全省25340元平均水平。图1-01、1-02数据来源：肥东统计局1.3商业发展阶段随着肥东居民收入水平的提高，商业升级需求将不断加剧，肥东商业业态逐步进入都市MALL阶段，城市综合体的出现具备合理的宏观经济支撑城市商业发展阶段敏感因素生存需求价格品质便利文化、情感需求人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上出现业态集市&百货商店&大型综都市MALL便利店仓储式购郊区MALL沿街商批发市场合超市&物中心业专业店传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段?刚刚走出农业社会的自给?市场需求多元化，主形成条件?商业业态细分完全，总量饱和自足，商贸交易信息不充分流产品面临激烈竞争??随传统商业业态不断伴随生活资料相对过剩，?随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现丰富，市场开始细分出各种商业业态在城市中心混在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合形成过程服务于不同人群、经营杂聚集，车水马龙、景象繁的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争不同门类的专业市场，华，形成人们共同认知的生并带动其上下游产业链活服务和商贸交易聚集区得以共同发展??阶段特征城市原始商脉的发展和延市场信息和市场机会?相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档续，民间自发形成，具备相被充分关注，商家有比次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费较明确的市场目标，经对集中的商业设施和综合性者需求而抢占市场份额的商业业态，承担城市商品营同类商品的商家群体流通中心的基本功能汇聚在一起形成行业整体竞争力数据来源肥东政府网1.4社会发展-人口消费肥东县为全国建筑劳务输出基地县和全省外派劳务输出基地县，城市经济对本人吸引力较弱，人口外溢现象明显；但区域内富裕人口基础较大，随着城市的发展未来将会吸引更多的乡镇和外溢务工人员落地消费和置业肥东县户籍、常住人口对比图(图1-05)2011年末肥东县户籍人口108.39万人，其中非农单位：万人业人口13.79万人。肥西县户籍人口90.1万人，其110.2109.512097.2中非农业人口13.9万人。10086.280第六次人口普查肥东县户籍人口为109.5万，常住60人口为86.2万人，同第五次（2000年）人口普查40相比，户籍人口减少了6100人，常住人口减少了2011万人。人口外溢严重。0农村居民人均纯收入从2006年以来，一直保20002010常住人口户籍人口持两位数增长率。2006-2011年肥东县农村居民人均纯收入走势图（图1-06）2005-2011年肥东县社会消费品零售总额走势图（元）（图1-07）1000025%（亿元50）44.730%8389846443.321.70%26.20%4025%800019.70%19.40%19.30%20%23.40%17.80%17.90%21.90%21.20%21.40%19.40%20%600015%3017.10%15%400010.90%10%2010%20005%105%00%00%农民人均纯收入（元）增长率消费品零售总额（亿元）增长率1-05、1-06、1-07数据来源：肥东统计局城市背景分析（中观）小结一、三线城市区域副中心，交通体系便捷；城市规划上，作为“大合肥”的一分子，城市风貌、路网规划，将迅速和合肥城区实现“等高对