咨询与研究发展中心咨询与研究发展中心2011.052011.05产业园市调攻略产业园市调攻略————产业地产培训系列一产业地产培训系列一市调执行市调执行相关案例分享相关案例分享产业园市调准备产业园市调准备筛选市调对象，确定内容筛选市调对象，确定内容报告内容报告内容....知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。《孙子兵法谋攻篇》“”——·子子无论是产业地产、办公地产、还是商业、住宅地产，市调的目的无非是想了解市场、竞争者的策略。知己知彼、百战不殆引引市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块：..子子引引关注因素园区定位园区定位开发策略开发策略产业定位产业定位启动策略启动策略资金投入状况资金投入状况??????????99解决：园区应该承担的功能园区定位的格调产业是园区利润的主要来源和依托。解决功能模块功能配比方案规划等解决启动次序体量如何启动等问题..产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别————子子主要的区别主要的区别是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注：引引优惠政策园区背景等功能布局及配比产业园市调重点关注因素规划特征产业功能分类产品特征企业入驻状况..产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别————子子方面内容。方面内容。88相对应的产相对应的产业园市调更业园市调更加关注如下加关注如下引引..产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别————???子子因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧重的涉及到其他区域的相应物业。市调对象市调对象引引————制定市调计划制定市调计划??999999999999999999无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作市调的时候，便于市调资料的统一、详实。市调计划通常需要包含以下内容：市调目的市调目的市调范围市调范围市调对象市调对象市调主要内容市调主要内容市调时间市调时间负责区域划分负责区域划分市调资料的整理市调资料的整理市调资料讨论、反馈市调资料讨论、反馈补充市调补充市调市调准备市调准备做到有的放矢，降低市调压力和辛苦做到有的放矢，降低市调压力和辛苦————制定市调计划制定市调计划?通常情况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础信息，比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区景观、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。市调准备市调准备海马汽车工业园医药物流产业园科技物流园海马汽车工业园医药物流产业园电子信息产业园郑东新区郑东新区保税物流产业园郑东新区经济技术开发区电子信息产业园日产汽车工业园日产汽车工业园装备制造工业园装备制造工业园河南科技园河南科技园大河工业园郑州信息创意产业园生态创意园国家动漫产业基地（河南基地）国家大学科技园东区国家大学科技园西区生物医药产业园光机电产业园中部软件园生物医药产业园大河工业园郑州包装印刷产业园生态创意园国家动漫产业基地（河南基地）威科姆国际生态软件园光机电产业园保税物流产业园————筛选园区发展方向筛选园区发展方向郑州高新区郑州高新区郑州包装印刷产业园郑州信息创意产业园国家大学科技园西区光伏产业园马寨食品工业园科技物流园马寨食品工业园固态照明产业园中部软件园光伏产业园新材料产业园威科姆国际生态软件园国家大学科技园东区新材料产业园固态照明产业园市调执行市调执行??去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中区域，一般是集中在不同的几个区域。——最好能画出一张产业分布图，这样比较一目了然。————筛选园区发展方向筛选园区发展方向重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延伸，是其他园区。伸，是其他园区。//一般首先一般首先???其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说要做物流园、高科技园、软件园等等。而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园区在招商的时候才知道应该重点面向哪些产业进行招商。市调执行市调执行————确定市调物业形态确定市调物业形态根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些配套功能。配套功能。市调执行市调执行要求做出，园区机能图要求做出，园区机能图————园区区位园区区位99999999占地建筑面积容积率绿化率建筑密度开盘时间去化率售价/租金等?在做园区市调之前必须要做园区区位分析?其次介绍园区的经济指标：市调执行市调执行大学城站松江新城站大业领地A30A30————园区区位园区区位地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。市调执行市调执行????项目地址：广富林路4855弄近鼎源路项目四至：东临东升港南到文翔路西至鼎源路北到广富临路交通配套：A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩建筑面积：60余万M2，一期总建20万M2面积段：一期1300~4000M2总套数：57栋，88个单元容积率：1.3绿化率：40%??????————路翔文园区区位园区区位路林富广路盛鼎主要入口一期次要入口市调执行市调执行————园区入口园区入口9最好要有园区全称的图片?来到一个园区，首先看到的就是园区的入口，那么入口的图片是必不可少的。市调执行市调执行的分割是重要的服务内容之一，市调时要重点关注目标园区的办公楼单体的：⑧大堂设计⑨空调种类（集中式中央空调、VRV空调、独立分体式空调等）⑩有无装修、装修成本11装修部位12单体的平面图13租赁价格14售价办公面积办公面积————办公楼办公楼①外立面②建筑风格③单体体量④标准层面积⑤分割大小⑥标准层高⑦大堂层高?由于规划方案及必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图市调执行市调执行石材+玻璃幕墙+涂料现代建筑风格现代建筑风格面砖+玻璃幕墙面砖+玻璃幕墙+铝板————涂料+玻璃幕墙办公楼办公楼??办公楼外立面示意图：立面风格：大多数产业办公楼的建筑风格都是市调执行市调执行面砖+真石漆A楼型B楼型B、C楼型————外立面展示图片外立面展示图片总部楼市调执行市调执行大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈的虚实对比。细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。?————单体体量及特征单体体量及特征?A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层建筑面积1250-1550平方米，4-5层。顶部局部退层，留出足够的屋顶花园平台，为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间。??市调执行市调执行入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。整体建筑风格简约明丽。B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满足办公空间对采光的要求;而局部半透的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻璃单一的质感和立面的长宽比例，增加了建筑的多样性。B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。?????————单体体量及特征单体体量及特征?B1/B2：建筑面积1500-2000平方米，6-7层B3/B4：建筑面积1450-1750平方米，6-7层市调执行市调执行C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简洁果断的立面风格.????————单体体量及特征单体体量及特征C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层市调执行市调执行D:建筑面积4200平方米，9层。大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。屋顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。立面上运用材质的大胆对比，体现富有个性的企业形象。?????————单体体量及特征单体体量及特征C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层市调执行市调执行4F3展示型2800-50004F2双拼型650+6