土地增值税专题资料土地增值税专题资料新城新城战略部战略部20072007年年44月月?本文主要内容本文主要内容?第一部分相关政策?第二部分土地增值税清算对房地产行业的影响?第三部分土地增值税清算对开发商利润的影响第一部分第一部分相关政策相关政策?一、国家税务总局关于房地产开发企业土地增一、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算的通知值税清算的通知?二、关于土地增值税计算增值额扣除项目的具二、关于土地增值税计算增值额扣除项目的具体规定体规定?三、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施三、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则细则?四、中华人民共和国土地增值税暂行条例四、中华人民共和国土地增值税暂行条例((具体条文参考“专题资料文本”，此处略具体条文参考“专题资料文本”，此处略))第二部分第二部分土地增值税清算对房地产行业的影响土地增值税清算对房地产行业的影响?1、对土地供需方面的影响?在土地一级开发方面，由于土地增值税直接减少了开发商的利润，因此，在不考虑其他因素的前提下，房地产开发商对土地的需求会减少。?但是在目前中国特定的经济环境、政策制度条件下，房地产行业即使在扣除土地增值税以后，该行业的利润率水平仍然高于绝大多数的其他行业，因此房地产行业仍然属于具有吸引力的投资领域。对土地的需求不会因增值税的清算而减少。11、对土地供需方面的影响（续）、对土地供需方面的影响（续）?同时由于土地市场属于垄断市场，土地的供给基本上还是由政府决定，土地供应受到目前政策的严格限制，土地资源的稀缺性会使其价格仍然处于稳定或增长状态。?但是，因为国家加大了对土地市场的调控力度，土地交易会越来越规范，土地市场将会呈现稳定而规范的发展。?总之，土地增值税清算对一级土地市场不会造成大的波动和影响，土地价格仍然会稳定增长，如P→P→PP′下页图示价格变化121（或1）。11、对土地供需方面的影响（续）、对土地供需方面的影响（续）PPSDSDD11121PP11PP22QQ11、对土地供需方面的影响（续）、对土地供需方面的影响（续）PPSSDD′SSDDD213321231P′1PP11PP22QQ22、对房地产开发商利润的影响、对房地产开发商利润的影响?很明显，增值税清算会直接导致开发商所得税前利润一定幅度的下降。?根据政策规定，除少量低利润项目和政府特别规定的项目以外，绝大多数房地产项目都要缴纳一定的土地增值税，开发商的房地产项目利润将会减少，特别是有些高利润项目增值税缴纳额度会很高。?对利润数量的详细影响请参考土地增值税清算的具体规定和计算，详见本文第三部分。33、对房地产价格的影响、对房地产价格的影响?缴纳增值税，相当于项目的成本费用增加，大多数开发商可能会试图将这些成本费用转嫁到消费者身上，因此开发商对房产的定价会有提高的意愿。但考虑到增值税是随着销售价格（成本扣除一定）的提高而增加的，因此大多数开发商会在权衡增值税和公司自身经营实力等因素之后，进行谨慎定价，寻找一个合理的销售价格和利润空间。?整体上，房地产价格的提高是不可避免的，因为即使扣除土地增值税，利润仍然是随着销售价格的提高而增加的（见本文第三部分），价格确定关键之处在于开发商对自身销售策划能力、管理能力、资金力量等方面因素的综合权衡。33、对房地产价格的影响、对房地产价格的影响((续）续）?增值税的清算并不能在短期内起到平抑房价的作用。这是由于我国短期内房地产需求旺盛、需大于求的现象不会有太大改变，面对国家收取的土地增值税，房地产商可以通过提高房价来转嫁税负（需求刚性条件下）。?但是从长线来看，房产的持有和交易成本加大，必然会抑制投机和投资性的炒房行为，减少了总体需求中的投机和投资需求部分，一定程度上可以减缓房价的增长势头。44、对房地产交易市场的影响、对房地产交易市场的影响?由于缴纳土地增值税，二手房买卖行为会有所减少，投资和投机的房地产交易会减少。?房地产市场上以自住性房产购买为目的的房地产交易行为所占的比例会增加。55、对、对证券证券市场的影响市场的影响?证券市场是一个高度敏感的市场。房地产开发企业土地增值税清算的消息在证券市场上立即引起了房地产股的一定震动。对于此政策的影响，关键的一点在于该政策的具体执行情况，根据基金与证券行业的研究：一旦按照政策实施增值税清算，房地产公司整体盈利能力降低15%～20%，整体估值水平将降低20%～25%。?虽然在短期，证券市场上房地产股票价格波动较大，但长期来看，证券市场对房地产市场前景表示谨慎乐观：“对房地产的长期前景依然乐观，近期则对可能进一步出台的政策保持警惕”。66、对房地产公司发展战略、经营方、对房地产公司发展战略、经营方向向的影响的影响?目前中国房地产市场发展趋势是：竞争越来越激烈，我国的房地产开发商已经进入了整合调整阶段。不少发展商在企业发展策略上进行了调整。例如华润置地宣称：随着大股东华润集团陆续进行的多项商办物业收购完成，在总利润贡献中，出租物业的利润回报明显增长。?除了土地增值税清算政策以外，随着06、07年房地产宏观调控政策的实行，房地产行业进入整合期的特征愈加明显：一方面开发企业优胜劣汰加剧，另一方面整体行业的生存方式产生转变，从过去的单纯投资性增长向长线布局方向发展。66、对房地产公司发展战略、经营方、对房地产公司发展战略、经营方向向的影响（续）的影响（续）?许多房地产集团基于对中国房地产市场的发展趋势的判断，从致力于纯住宅开发逐步转型为住宅、商业、办公一体化开发且售、租并举的综合房地产开发企业集团。?因此，产品多元化发展、销售和经营性物业并举的综合性房地产开发和经营模式将会逐步为越来越多的房地产企业所接受和践行。第三部分第三部分土地增值税清算对开发商利润的影响土地增值税清算对开发商利润的影响?为方便于直观研究土地增值税的效应，定义一个自变量x，令x=（总收入－扣除项目）/总收入，为简化计算，不考虑其他业务收支和投资行为，总收入即总销售额，扣除项目可以理解为获得销售收入的投入成本和费用，包括政策所述的主营业务成本，税金及附加，营业费用、管理费用、财务费用等所有政策规定的扣除项目，同时，为讨论方便本扣除项目也包括纳税人从事房地产开发而可以加扣的20%在内。?显然x可以简单理解为增值额率（为方便起见，暂称之为所得税前利润率），它是一个直接由销售价格和数量以及扣除成本决定的变量，如果预测出成本，通过观察和控制销售价格与数量，可以观测和控制x的变化，从而可以考察净利润的变化情况。?再定义两个因变量y，z,其中?y=（净利润/扣除项目），成本费用净利率；?z=（净利润/总收入），销售净利率。?根据规定，土地增值税实行四级累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。?综上所述，给出y，z的函数表达式：?y=f(x)=0.525x/(1-x),x∈(0,1/3](0.4125x-0.0375)/(1-x),x∈(1/3,1/2](0.2625x+0.1125)/(1-x),x∈(1/2,2/3](0.0375x+0.2625)/(1-x),x∈(2/3,1)计算取点A(0,0),B(1/3,0.2625),C(1/2,0.4875),D(2/3,0.8625),E(1,+∞)。?求一阶导数，得：f′(x)0,f(x)为增函数，?求二阶导数，得：f″(x)0,f(x)为凹函数。?同时，函数z=g（x）=0.525x,x∈(0,1/3]0.4125x-0.0375,x∈(1/3,1/2]0.2625x+0.1125,x∈(1/2,2/3]0.0375x+0.2625,x∈(2/3,1)?求一阶导数，得：g′(x)0,g（x）为增函数，?求二阶导数，得：g″(x)=0,g（x）为一次函数。?取点A(0,0),B(1/3,0.175),C(1/2,0.24375),D(2/3,0.2875),E(1,0.3)。同时可证明上述y、z皆为连续函数，根据以上函数表达式以及计算数据，画出函数图形。?见附图y，z。简简要要结论结论?对于y=（净利润/扣除项目），y成本费用净利率：?①随着x的增加，在每一个区间内成本费用净利率是逐步增加的；②在整个x取值区间范围内，y也是逐渐增加的；③但是在临界点处，y在左边的增加率大于右边的增加率；④而且y最大值趋向于+∞。简简要要结论结论（续）（续）?对于z=（净利/总收入），销售净利率：?①随着x的增加，在每一个区间内销售净利率是逐步增加的；②在整个x取值范围内，也是增加的；③但是在越靠近右侧的区间，增加率是减少的（即直线斜率越来越小），左边的增加率小于右边的增加率；④而且z存在最大值0.3。?结结束束