房地产成本管理经验分享房地产成本管理经验分享北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年4月内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本北京钧涵基业企业管理顾问有限公司2毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间2008年房地产投资同比增速28.00%23.00%23.40%22.50%18.00%16.60%15.60%13.00%11.90%8.00%6%3.00%-2.00%-3.40%-7.00%-7.30%-7.10%-9.10%-12.00%二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月一季度二季度三季度四季度商品房预售面积景气指数6689.767.492.6商品房销售价格景气指数111.1111.29577.3北京钧涵基业企业管理顾问有限公司3虽然第一季度各地市场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际环境仍然不乐观？宏观环境房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑需求07年高价拿地项目今年集中入市，08年各公司大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大供给的供给压力北京钧涵基业企业管理顾问有限公司4降价销售成为不可阻挡的市场潮流房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场不能再依靠单纯的策划，如何精准的把握需求并转化为客户与产品产品语言？消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，成本控制将变得前所未有的重要成本控制再卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下进度质量成本，三者的平衡将更为挑战的平衡开发商感言：降价还是硬道理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司5房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争土地获取项目策划项目策划土地获取设计管理设计管理采购管理采购管理工程管理工程管理和项目论和项目论管理管理营销管理营销管理客户服务客户服务证证产品实现过程产品实现过程成成本本管管理理运营资运营能力的竞争客源户资源的竞争产品和客户的竞争北京钧涵基业企业管理顾问有限公司6快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，成本控制将具有战略意义净资产收益率=净利润率*总资产周转率*权益乘数增加销售收入控制成本提高存货周转率扩充资产提升价格相对优势增加销售面积合法控制业务低价快速避税运作成本快销开发吸引多区域客户运作提升全集团业务开发在全国低价上下游效率买入大片有公司交依靠多元把握较把握边远发展潜力的易内部化的物业成熟市不成熟市土地化提升住宅场的低场的高端价值端客户客户总部职同时段能部门所有项一管到目同质低价高品质扩充资底化策略策略金量以配套建设上市融资，构造“土地—推动城市化上下游产品同一提升产品高度集股市增发—资本—土地”进程，强化垂直一高度标准性价比权管理的融资渠道政府关系体化化1客户需求速度资本土地北京钧涵基业企业管理顾问有限公司7内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本北京钧涵基业企业管理顾问有限公司8成本管理新思维---三大转变房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压从乙方挖潜到榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求客户挖潜从而做出性价比高的产品房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环从后端控制到境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进前端控制行控制从成本核算到在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的成本控制是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制北京钧涵基业企业管理顾问有限公司9从客户价值到成本控制—不同需求的客户其关注点是不一样80潜在客户最看70重的购房要素XX住户竞争对手住户潜在购房者60XX万科客户最看客户最看重50重的购房要素的购房要素403020100交通小区配套社区房地保值地理环境建筑物业小区售后建筑售前投诉便利房型房价整体生活文化产商／增位置景观质量管理规模服务外观服务处理性规划设施氛围的品值潜XX住户4427322417154116221789815211竞争对手住户68434233171912128971075521潜在购房者67473335351610810710664232北京钧涵基业企业管理顾问有限公司10从客户价值到成本控制—企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且成本极高的表现20%多次置业二次置业首次置业19%19%15%12%11%10%7%10%6%5%6%8%5%5%3%4%4%4%0%上班方便成家子女教育父母养老形象置业次数与购房动机北京钧涵基业企业管理顾问有限公司11从客户价值到成本控制—客户的需求是可以排序，在一定的成本约束下，你只能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要绿色标出是最重要的因素黄,标色出次重要的因素,购房预算不同的人,对因素的重要性排序略有不同.在购房预算较高的人群中,“园造形式”,“教育配套”和”高尔夫球场”相对重要.而”物业管理模式”相对重要较低购房预算为所有人100-150万150-200万200+万地理位置10.110.19.610.3层数9.59.59.09.5价格9.211.19.87.5开发商7.77.96.97.8别墅建筑风格6.98.45.97.1智能化配置6.66.26.86.4户型(开敞型还是功能型)5.86.44.36.5园区核心景观5.84.97.35.5造园形式5.43.65.16.9医疗配套(诊所/医院)5.25.85.84.9会所5.05.15.54.4物业管理模式(一般vs.享受)4.56.14.23.6阁楼4.04.44.14.1教育配套(学校)4.03.02.95.5地下室3.83.14.93.6运动配套(高尔夫球场)3.62.24.13.9商务配套(酒店/会议中心)2.92.43.92.5北京钧涵基业企业管理顾问有限公司12从客户价值到成本控制—将需求转化为产品语言自我实现空间尺度部品模块化尊重功能组织归属部品性能使用标准功能模块化标准化安全物理指标性能标准户型模块化产品体系生理需求设备要求组团模块化………客户行为居住要求技术标准设计模块北京钧涵基业企业管理顾问有限公司13从后端控制到前端控制前期阶段设计阶段招标阶段施工和营销阶段后评估阶段供应商管理产前目责材工品期标任成成料程合合评定成成成本本设招同同签销结估位本本本概预备标签履证售算分策测策策算算采采订行析划算划划购购项目单方分部工程单分部工程分项单方造价数据供应商信息库造价数据方造价数据成本信息系统控制方法和技巧定位控制预算结构选型合同成本控制材料设备选型认价规范要求范围内的变通变更控制设计质量控制北京钧涵基业企业管理顾问有限公司14从成本核算到成本控制成本核算成本控制基于工程造价思想建立核算（测算）体系；倾向于建立总量级的成本控制体系;通过成本测算（合同分类）形成目标成本；按照“合同分类”的思路重构“成本控制树”;项目结算后进行成本核算，定量分析；避免跨项目、科目签订合同;沉淀成本经济技术指标库，为新项目测算提供参考依据；前置合同控制环节（签约、变更）引入合同执行竣工成本成本测算目标成本成本核算（合同+变更）（结算成本）建安：分产品，价量原则项目非建安：自动分摊公式成本数据库成本控制树（按合约规划分类）成本核算树（按工程造价核算分类建立）北京钧涵基业企业管理顾问有限公司15内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本北京钧涵基业企业管理顾问有限公司16成本管理体系主要控制点全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制分项占总成本压缩空间主要控制手段说明成本比例?尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面土地争取优惠土地成本项目初期大部分可以确定较小30-35%成本?认真开展尽职调查，减少操作风险，可压缩空间较小?加强项目可行性研究和项目论证前期大2-3%?搞好政府关系，争取报批报建费用减免费用?设计单位争取最优性价比虽然前期设计费用本身并不多，但?开展设计阶段的成本控制和限额设计设计方案决定了工程造价的70?严格设计变更和工程签证审批％～80％左右，因此设计管理是工程大50-55%?建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙成本控制的重中之重；工程成本涉成本伴关系及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大?规范采购管理，严格资质预审和评标、定标?加强新材料、新工艺、新设备的研究运用营销?实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式营销成本涉及影响因素多而且复杂大5-8%成本?加强广告、策划公司的采购管理，故可压缩空间大管理?建立合理的成本费用支出标准管理费用项目初期大部分可以确定小2-3%成本?加大部门费用支出考核力度，可压缩空间小?合理筹措和运用资金财务财务成本项目初期大部分可以确定小6-8%?实行资金集中管理，减少资金沉淀成本，可压缩空间小?实行税收筹划，减少税务成本注：此处的成本比例仅供参考北京钧涵基业企业管理顾问有限公司17成本管理体系管目标成本体系动态成本控制体系后评估体系理控制体成本责任和考核体系系前期阶段设计阶段招标阶段施工和营销阶段后评估阶段供应商管理成本产前目责材工业品期标任成成料程合合评务定成成成本本设招同同签销结估流位本本本概预备标签履证售算分程策测策策算算采采订行析划算划划购购项目单方分部工程单分部工程分项单方造价数据供应商信息库数造价数据方造价数据据库和知成本信息系