【首开【首开·421+D·421+D地块】地块】案名及推广思路简报谨呈：北京城市开发集团有限责任公司项目总体推广目标◆树立首开是房地产行业中最有责任感的城市运营商形象。◆体现首开是符合国际主流并引领潮流趋势的品牌形象。◆形成扬州主流阶层的价值认同和圈层归属。目录扬州09年1-8月份房地产市场报告项目周边重点楼盘分析项目定位策略产品命名系统一、扬州09年1-8月份房地产市场分析报告1-1市场背景1-1-109年1-8月份政策资讯◆我市从2009年元旦起正式取消“一房一价”核价制度，定价权“下放”给企业。（摘自《扬州时报》）◆从4月10日开始，全市所有缴存公积金的职工只要符合相关条件，就可申请按月提取还贷。（摘自《扬州日报》）◆国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%（摘自《国际金融报》）◆6月1日起，扬州市区普通住宅物业费收费标准正式上调，并启用新的7级物业服务等级标准。（摘自《扬州晚报》）◆7月19日，银监会对外发布了其中明确提出要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。（摘自《京华时报》）1-1-109年1-8月份政策资讯◆?7月28日，省物价局和13市物价局长在苏州召开座谈会，下一步将出台措施坚持制止开发商的不合理定价行为。◆7月30日央行通过官网再度表态将继续执行适度宽松的货币政策。这是央行在6天之内第三次做出此番表态；同时央行指出将通过公开市场操作调控流动性，而不是规模控制的方法引导货币信贷适度增长。（摘自《房产信息网》）◆我市二套房贷政策逐步收紧，进入8月以来，我市相关银行纷纷收紧二套房贷，不仅首付增加到三成以上，而且有关利率优惠也越来越小。（摘自《扬州网》）金笛观点：从09年1-8月份房产政策来看，国家主要以刺激房产市场的回暖，为主导方向的。08年下半年房产市场的一度低迷和08年上半年国家对房产市场的打压政策是分不开的，从实际市场来看，国家的政策导向对房产市场的作用是巨大的，对消费者的购房预期的影响也是占主导地位的。09年上半年国家政策的导向还是利好的，在经历上半年的火爆场面后，扬州房价也开始涨。在国家政策的导向方面主要想达到两个目的：1、成交量持续稳定，2、房价不可以暴涨和暴跌。所以在7、8月份就出现相关的抑制房价暴涨的政策信息。二套房政策的逐步收紧也给未来的房市带来诸多的不确定因素。在09年1-8月份扬州成交量持续火爆的情况下，金九银十又会怎样，拭目以待。1-1-2经济环境◆扬州地区生产总值2009年上半年扬州共实现地区生产总值820亿元，同比上升13%，财政累计完成总收入148.2亿元，增长15.2%。今年上半年，全市实现农业生产总值90亿元，增长10%；规模以上工业总产值410.5亿元，增长21.5%；实现全社会固定资产投资542.1亿元，增长31.5%；累计实现消费品零售总额298.7亿元，增长17.6%。1-1-2经济环境◆扬州规模以上工业增加值累计增幅2009年1-5月扬州全市规模以上工业实现工业总产值1710.72亿元，同比增长23%；1-5月工业累计增加值432.97亿元，同比价同比增长12%。1-1-2经济环境◆扬州固定资产投资2009年1-5月扬州全市固定资产投资累计达465.20亿元，累计增幅达32.5%，同比增幅达到25%；累计增幅持续放缓。1-1-2经济环境◆扬州居民人均可支配收入2009年1-5月扬州大市居民人均可支配收入达9245元，同比增幅达12.5%。从图中可以看出，08年扬州居民人均可支配收入增幅走势保持稳定，增幅均保持在16%以上，09年1-5月份增幅下降，保持在12%以上。1-1-3房地产投资◆开发投资额2009年1-7月，全市完成房地产开发投资65.3亿元，同比下降9.3%，增幅比1-6月上升5.8个百分点。从投向来看，住宅投资53.7亿元，同比下降10.4%；商业营业用房投资7.9亿元，同比下降15.1%；办公楼投资0.8亿元，同比下降13.5%。1-7月市区完成房地产开发投资37.2亿元，同比下降18.1%，增速比1－6月回升10.3个百分点。1-1-3房地产投资◆房地产建设指标1-7月，商品房施工面积1034.8万平方米,同比增长7.9%,其中新开工面积184.0万平方米,同比减少45.7%;商品房竣工面积227.2万平方米,同比增长53.9%;商品房销售面积220.7万平方米,同比增长44.2%；商品房销售额83.1亿元，同比增长51.7%。1-2市场分析1-2-1商品房市场◆2009年1-8月，春节后房地产市场即露出了回暖迹象，成交量直线攀升。在经历“银三金四”后，收获“红五月”耀眼业绩，六月淡季市场平稳向前，7、8月市场异常火爆，新房淡季成交实现了历史性的突破。受高价别墅成交比例减少影响，8月市区商品住宅成交均价环比小幅下调，但依然维持在5000元/平方米以上。1-2-2商品住宅市场（普通住宅+别墅）2009年1-8月市区累计合同销售各类新建商品房13314套，成交面积160.23万平方米，而与2008年11351套、140.71万平方米的全年业绩相比，已超出1963套、19.52万平方米。其中商品住宅今年前8月累计成交10861套，已然超过2008年全年的8874套。与商品住宅销量同样逐月攀高的还有房价。5月、6月、7月、8月连续四个月住宅成交均价双双冲破五千关口，创下历史新高。1-2-3商铺市场成交套数：自4月以来，成交套数急剧攀升，4月最高，达到了443套。成交均价：成交均价一般都保持在6000元/平米。1-3土地市场1-3-12009年1-8月扬州市土地市场交易情况1-3-22009年1-8月单月土地供应与成交对表图从下图可以看出，3月土地供应量明显多余土地的成交量，由于08年底09年初推出的大量土地尚有较大体量没有成功出让，从4月开始，土地成交量有所上升，6、7月都已超过土地供应面积，8月土地市场较冷清，成交量较少，而且住宅性质的土地成交只有一宗。总结：2009年，扬州楼市惊喜不断。年初，楼市仍延续着08年的低迷；但春节过后，商品房成交量直线攀升；3、4月楼市复苏步伐加快，“红五月”一举打破单月销量历史最高纪录。而6-8月，楼市又一反以往传统销售淡季的规律，继续上演火爆销售大戏。7月以来，针对全国各地楼市热销态势，国家政策微调的信号开始显现。一方面，六部委相继表示要加强对楼市的监控；另一方面，银监会多次重申严格执行“二套房贷”政策。8月，江苏省拟定出台新版“房价备案”制度，重新对开发商定价进行约束，表明政府调控楼市的决心。“金九银十”楼市销售关键时期已经拉开序幕。因为以往淡季出现暴涨，今年旺季楼市业绩有待观察。但是，9月初上市的新能源虎豹?阳光美第以6500元/平方米的成交均价单日狂销42套，为九月楼市打响首炮；但同时也拉升了整体房价水平。9、10月仍将有一批新房源集中上市，或能在一定程度上缓解房价过快上涨。仅观测9月扬州房产市场，就目前来看，情况良好，还会保持这种稳步上升的态势，因为从目前几个即将新推项目来看，蓄客量还是比较庞大，9月的新推房源会比较集中，加之政策收紧的迹象，会加剧购房者选择较好时机出手，相信今年的9月还是会火一把。二、项目周边重点楼盘分析西区楼盘林立，周边有：京华城中城新能源虎豹阳光美第新能源虎豹和美第虎豹郡王府水岸泓庭万豪西花苑西郡188……我们有的放矢，重点分析两个楼盘：京华城中城新能源虎豹阳光美第为什么？从规模、业态角度，京华城中城是首当其冲的竞争对手。从开发资历和市场认可角度，新能源公司也是有力的竞争对手。京华城中城扬州京华城中城是以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的基础建设。扬州京华城中城占地2060亩，建成后总开发面积330万平米：其中商务集聚区200万平米，核心建筑是总面积19万平米的扬州“京华城LivingMall全生活广场”；住宅小区130万平米。分一、二、三、四、五、六、七期分别开发，建成后将成为扬州最先进、成熟的综合性国际社区。自2003年进驻扬州以来，已完成房产一、二期、商贸一期的开发，房产三期，商贸二期正在建设中。现正推出的住宅有：戈尔理想、景观房、荟景苑。总规划图40万平米中央水景公园夜景效果图新能源虎豹·阳光美第新能源置业集团——成立于1996年5月，房地产开发一级资质。在扬州现已成功开发望月苑、咏月苑、得月渊、栖月苑、月亮园、淮左郡庄园、等住宅小区和新能源大厦、金旺阁、金鼎国际广场、公元国际大厦、新隆商厦等商业项目。在扬州当地有较高的认可度。虎豹集团——创建于1989年，实现年销售40亿元，员工12000多人。主导产品“虎豹”牌衬衫、西服双双荣获“中国名牌产品”和“国家免检产品”。虎豹品牌被世界品牌实验室评定为“中国500最具价值品牌”。新能源虎豹——新能源置业集团与虎豹集团强强联手，现已开发项目有：新能源虎豹·奥都花城、新能源虎豹·豪第坊、新能源虎豹·和美第、新能源虎豹·阳光美第。其中2006年奥都花城以年销售6亿元的佳绩，创扬州楼盘销售历史记录。阳光美第项目占地168亩，总建筑面积为18万平方米，是新能源虎豹公司倾力打造的以生态、科技、节能为主要理念的大型高档现代住宅项目。位于沿山河畔，紧邻京华城购物中心，处于扬州西区新城的核心位置。配套：明月湖、体育公园、双博馆、高尔夫球场、扬州火车站、京华城LIVINGMALL、扬州西区学校。阳光美第项目推出第三代住宅理念，带来了以6大科技系统为核心的科技节能住宅，并同时推出了阳光智换、绿色装潢以及星级管家的服务承诺。阳光美第一期推出18幢小高层，均价6500元/平米。户型面积从82-205平米