龙湖成本管理与房地产开发成龙湖成本管理与房地产开发成本控制本控制周世艾周世艾20102010年年1010月月讲师背景介绍：讲师背景介绍：高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。事会常务理事。关键词：关键词：成本管理，成本控制。成本管理，成本控制。龙湖的成本管理龙湖的成本管理龙湖的成本管理龙湖的成本管理内容内容房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制龙湖的成本管理龙湖的成本管理龙湖的成本管理龙湖的成本管理内容内容房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制?龙湖成本管理的范围龙湖成本管理的范围?以项目为管理对象?项目的完全直接成本?间接成本分摊龙湖成本责任部门龙湖成本责任部门龙湖成本责任部门龙湖成本责任部门www.cg35.cn房市金碟?龙湖成本管理的职能龙湖成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理1、设计费管理设计研发部2、设计优化产品成本控制1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控成本管理部3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理1、在成本控制下进度、质量管理工程管理部2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控1、项目成本财务指标的管控计划财务部2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控www.cg35.cn房市金碟序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1土地成本土地价款、契税等发展部设计费研发部2前期费用报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部水、电、气配套工程部4基础设施费用开发成本小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部审计费计划财务部造价咨询费造价采购部7工程相关费用监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8营销设施建造费造价采购部销售费用其他销售费用营销部期间费用9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部www.cg35.cn房市金碟项目全成本费项表www.cg35.cn房市金碟龙湖目标成本测算和分解龙湖目标成本测算和分解龙湖目标成本测算和分解龙湖目标成本测算和分解www.cg35.cn房市金碟为什么要进行目标成本管理为什么要进行目标成本管理利润利润==售价售价--成本成本www.cg35.cn房市金碟?准确预测编制目标成本的作用准确预测编制目标成本的作用?提前锁定投资?合理确定销售价格?预测投资效益www.cg35.cn房市金碟特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。www.cg35.cn房市金碟?目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段土土地地项项方方初初工工投投目目案案步步程程竣竣资资启启设设设设实实工工论论动动计计计计施施阶阶证证阶阶阶阶阶阶阶阶段段阶阶段段段段段段段段段段目目目目目目目目目目标标标标标标标标标标项项成成成成成成成成成成目目本本本本本本本本本本(((((竣(((((竣工工土土启启方方执执调调成成地地动动案案行行整整本本版版版版版版版版版版))))))))))www.cg35.cn房市金碟?土地投资论证阶段土地投资论证阶段责任部门工作成果提供土地信息发展部发展部项目定位项目定位提供周边配套主持、确定地区总经理地区总经理项目预案项目预案研发部研发部目目标标成本成本测测算算造价采购部造价采购部满足拿地成本要求审定未通过存档未通过通通过过www.cg35.cn房市金碟目标成本测算表www.cg35.cn房市金碟?项目启动阶段项目启动阶段造计计项造项价价划划目目研研发发采采财财团团购务务队部部购队部部部部价价确确（（整整场场根根项项务务、、根根格格定定产产或或定定据据目目指指成成据据、、产产品品重重位位规规目目标标本本售售销销品品业业新新进进划划标标计计测测价价售售定定态态考考行行条条成成算算算算、、进进位位、虑预件本本、、销销、虑预件度度和和标标方方案案测测进进售售销准案的和和算算行行进进销准案的市售售））调调市财财度度www.cg35.cn房市金碟?方案设计阶段方案设计阶段造造计计研研价价划划发发采采财财部部购购务务部部部部提提提提提提案目供供供供供供案目优优标标产产方方方方财财品案案化化成成品案案建本务务建建技技设设建本议议测测指指造造术术计计标标指图算算标标指图提计准准标标提计互互动动出出算算方方www.cg35.cn房市金碟?初步设计阶段初步设计阶段工工造造计计程程研价价划划部部研发发采采财财部部购购务务部部部部对对初初设设提提提提比比步步设设供供供供施施置置施施现现基基提提提提工工方方工工场场础础供供供供编编进进目目方方产产初初制制行行标标方方案案用用布布合财案水置案案品品步步合成成成成财案水置约约务务及及电电方方对对建建设设本本本本比比造造计计规规敏分指指土土以以案案划划敏分标标图图感感解解标标石石及及计方甲准准性性计方甲算算平平方方分分衡衡临临析析www.cg35.cn房市金碟目标成本分解表www.cg35.cn房市金碟?合合约规约规划的目的：划的目的：?将各费项成本分解成未来可执行的合同?随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同合同规划模板www.cg35.cn房市金碟?工程实施阶段工程实施阶段工工造造计计程程价价划划部研研采采财财部发发购购务务部部部部部部的的场场现现管管控控场场化化、、设设提提控控制制签签、、动动专专签签资资财财专专计计供供成态项证金务、、、、证证项变施成态项证金务项变施本本成成工工变变计计指指编编工工、、工工更更工工制制程程技技调调本本程程更更划划标标程程的的图图整的的的审的进进质质术术的控整的的的审的的控跟跟成成费费核核动动度度量量核核优优制制计计和和定定踪踪本本用用态态划划进进的的和和分分审审跟跟度度现现回回析析核核进进顾顾、、、、互互动动www.cg35.cn房市金碟?动态成本的动态成本的组组成成动态成本动态成本==已结已结算合同成本算合同成本++未结未结算合同成本算合同成本++非非合同合同性性成本成本++待待发发生生成本成本动态成本动态成本已已发发生生成本成本待待发发生生成本成本合同合同性性成本成本非非合同合同性性成本成本未未签签约约合同合同估估价价待待发发生生费用费用已结已结算合同成本算合同成本未结未结算合同成本算合同成本结结算调整算调整预预估结估结算调整算调整合同金额合同金额((含含签证变签证变合同金额合同金额((含含预预估估签证变签证变更更))更更))www.cg35.cn房市金碟?工程竣工阶段工程竣工阶段工工造造计计程程价价划划部部研研采采财财发发购购务务部部部部部部对对对对审审供供合合核核应同工应同工设设本（与商商相相程程本（与核核财财计计（（编编含含供供进进关关竣竣总制制算算务务总执执材材应应最决行行条条工工结行竣竣最决结行料料商商终算相相款款资资版版工工终算关进料）成成供供进进的的关进料）应行履履行行比比本本应行财财较较并并结结竣竣务务约约评评与评估与算算工工指指评估目目）结估估）结标标标标算算www.cg35.cn房市金碟龙湖景观装饰工程成本管理龙湖景观装饰工程成本管理龙湖景观装饰工程成本管理龙湖景观装饰工程成本管理?景观工程成本管理景观工程成本管理控制阶段职能部门职责落实设计单位方案设计阶段设计研发部进行方案交底初步设计阶段提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算设计研发部管理设计变更工程实施阶段营销部控制景观效果造价采购部景观专项成本动态管理工程部组织现场收方、审核竣工资料工程竣工阶段审核竣工结算造价采购部完善景观成本数据资料?景观工程成本景观工程成本构构成成?场地整治费?苗木栽植费?苗木保活养护管理费?景观效果调整增加费?苗木价环境绿化工程费表?龙湖景观龙湖景观绿绿化指标化指标参考参考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…?景景观工程成本管理观工程成本管理措措施施?景观工程分不同设计阶段成本控制?乔木或贵重苗木部分由甲供?景观效果过程控制控制移栽等造成的损失?建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源?严格管理现场收方结算?龙湖控制景观的方法乔木、灌木种在那里乔木行道树楼宇楼宇灌木道路景观工程经济指标?公公共共部分装饰工程成本管理部分装饰工程成本管理控制阶段职能部门职责落实设计单位方案设计阶段设计研发部进行方案交底初步设计阶段提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算设计研发部管理设计变更工程实施阶段营销部控制装饰效果造价采购部装饰专项成本动态管理组织现场收方工程部审核竣工资料工程竣工阶段审核竣工结算造价采购部完善装饰成本数据资料?公公共共装饰工程成本管理装饰工程成本管理措措施施?装饰工程分不同设计阶段成本控制?主要装饰面层材料部分由甲供?装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失?严格管理现场收方结算?材料设备采购管理原则序号供应方式适用范围适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材1甲方供应料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格甲方限价、乙方2差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝采购剂、外墙面砖粘贴剂等。适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低3乙方自行采购质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。?甲甲方方供应供