二线城市中央别墅区二线城市的————中央别墅区CentralVillaDistrict天津东丽湖别墅区案例选取原则借鉴点二线城市高端线二城市?别墅城市近郊区域?项目杭州青山湖别墅区市场势强的自资然源，环宜居境?可实低密度意向?现性借鉴www.fdcsky.cn中国地产商域网天津东丽湖区域距核心市中心24公里，拥有7.3平放公里的大湖面，生态环境良好东丽湖实景图24公里[简介]：?东丽湖项目位于中心区与滨海新区之间，距市区24公里，半小时车程，距机场12.5公里?7.3平方公里的东丽湖，湖水面面积相当于杭州西湖的1.5倍，同时也是距天津市区最近的自然保护区?万科东丽湖项目规模超大，占地4095亩，是目前万科最大的住宅开发项目，万科已经为东丽湖项目累计投资了10多亿元www.fdcsky.cn中国地产商域网万科东丽湖初期取地策略：围绕强势资源，大规模一次性集中取地，进行土地储备万科东丽湖社区4095亩项目位于天津市区与泰达开发区?用地规模：万科东之间，目前区域不成熟，周边以丽湖占地4095亩，农田为主是万科近年最大的土地储备?取地策略：大规模一次集中取地。2000年，万科以其持有的世贸中心和假日酒店的股权及一部分现金，置换东丽湖边这块4095亩土地?位置：取地均围绕东丽湖强势资源，交通便利。www.fdcsky.cn中国地产商域网天津万科“东丽湖”——陌生区域、位置偏远、规模超大、多元产品位置位于中心区与滨海新区之间，距市区30分钟车程，距开发区25分钟车程规模占地4095亩，容积率小于0.36，建筑密度20％产品独栋、联排别墅、低层公寓、洋房、高层规划有公园、学校、医院、酒店、写字楼，目前这里的商业设施邻里中心、运动设施配套主题公园、公交线路等都已经推出客户定位京津地区30到35岁的高收入群体（现七成以上为自住型客户）www.fdcsky.cn中国地产商域网万科东丽湖启动策略：承办国际滑水比赛驱动政府完善区域基础设施，高端入市万科斥资5000万承办2002年世界大学生滑水锦标赛，驱动政府完善东丽湖区的市政配套建设2003年5月15日住宅一期破土动工，2005年5月21日，一期北欧墅开盘销售。美国选手吉鲁格在天津东丽湖举行的第二十九届世界滑水锦标赛女子回预赛www.fdcsky.cn中国地产商域网万科东丽湖的开发节奏——一期别墅，奠定高档市场基调一期“Lake+湖·院·别墅”2004年10月推出独栋别墅，2005年7月推出联排别墅，2006年6月推出“北欧墅”。别墅占地22万，大部分为独栋别墅，共计193套一期以独栋别墅切入市场，奠定了项目的高档风格，建筑面积跨越170到300平方米的多个档次，全面满足多层次客户的需要。一期均价7000以上，现已全部售罄www.fdcsky.cn中国地产商域网万科东丽湖的分期与节奏——二期洋房、小高层组合，洋房为主二期“城市天籁”2006年5月开盘，占地13万平米，建筑面积12万平米，容积率1，建筑密度21.5%，总户数约1100套。产品调整为以情景花园洋房为主，薄板小高层为辅，建造高品质、低密度居住社区。组团南部为多层洋房，北部是板式小高层，中间五座短板式小高层。洋房为3-6层，采用低层、低密度、宽楼距设计二期均价4700www.fdcsky.cn中国地产商域网天津万科“东丽湖”——复合开发，打造新市镇，配套先行，促进区域成熟?自给自足社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在内部创造就业机会。?市政道路建设建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛期望政府加大对于本区域基础设施的投入，改善市区到东丽湖交通，带动整个区域的发展。小区功能设置齐全小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、消防站、警察局、居委会、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心。并且做到居民能够5分钟左右步行到区内任何一个职能空间。www.fdcsky.cn中国地产商域网东丽湖区域土地价值5年内翻升3倍，别墅等物业价格已达到天津市高水平范围东丽湖地价变化图?东丽湖板块物业虽处于发展的初级阶段，但目前产品均价已经达地价（万元/亩）到或超出市内部分成熟区域内同类产品单价。地价巨幅上涨区域价格已达到天津市高水平范围；?东丽湖区域土地价值巨幅增大。1995年每亩土地不足万东丽湖别墅价格变化图元，2005年已达30万元。1400013000120001100010000100008000两年内别墅均7000价上涨近2倍60004000200002004年10月2005年底2006年4月2006年9月www.fdcsky.cn中国地产商域网二线城市的————中央别墅区CentralVillaDistrict案例选取原则天津东丽湖别墅区线二城市?城市近郊区域?杭州青山湖别墅区势强的自资然源，环宜居境?低密度意向?www.fdcsky.cn中国地产商域网杭州青山湖距离杭州市区38公里，车行45分钟，为杭州新兴的高档别墅板区?　位于杭州西郊临安市青山镇，距杭州38公里?从杭州市区至青山湖车行约45分钟?2006年底新开通行徽高速，沿02省道，通勤状况改善。杭州市?青山湖板块依托了临安和青山湖杭州两大城市配套：距离临临安市02省道安不到10分钟车程，02省天目山路道的拓宽、规划中的德胜高架都能促进已经跃入‘杭州半小时生活圈’内的青山湖板块与杭州主城区进一步融合www.fdcsky.cn中国地产商域网青山湖为10平方公里大型湖泊，风景优美，环境宜人，被誉为“西湖姊妹湖”?上风上水宝地：树在水中长，船在林中游，鸟在枝上鸣，人在画中行，正是青山湖的魅力在杭州的方位概念中，‘西’意水中森林味着优雅与最佳领地”：青山青山环绕湖在杭州的西边，杭州的水从这里流淌而来，风也是从这里迤逦吹来，是真正的上风上水之地；纯净的水质、优美的风光和源远流长的文化，使青山湖被誉为“西湖姊妹湖”?青山湖景区属于国家一级保护森林公园：碧波荡漾面积1263公顷，水域面积820公顷，76.6%的森林覆盖率，100万平方米国内罕见的水上森林（美国引进的池杉树种），湖周围是连绵不绝的丘陵缓坡，森林覆盖率极高，动植物资源丰富，生态保护完美。经环境测评机构检测，青山湖空气质量为优，湖水水质更是达到了矿泉水的标准，声环境一级，被称为“最适合人类居住的栖居地”。围绕青山湖形成规模上万亩的相对纯粹低密度高档生态别墅板块青山云居青山湖81号青山湖典型项目一览占地90000平米，容积率0.3，独占地1200亩，容积率0.24，共栋别墅81套；均价：250-270万/660套独栋别墅；均价：300万/套套青山湖畔锦绣钱塘山语间36410.36占地亩，容积率，以独占地1500亩，容积率0.23，占地1150亩；容积0.28，纯300-400栋和联排为主；均价：万以独栋别墅为主，少量联排产独栋社区；均价：300万/套/套品?????????????????????????????????????????????????????????????????????青山湖?别墅区项目主要依据原有地形地貌修建坡地别墅与湖畔别墅，与?原有自然?环境融为一体，并因创新的建筑形态形成独特的市场吸引力????每一幢独栋别墅，不?再是?青云山居生硬的造在山坡?地上，而?是按照地形、地?貌、山体坡度、大树和成?片林的间?隙，自然而然地?朝着太阳?，从山上生长出?来，与森林、小溪、岩石?有机地融?为一体……?????山语?间??锦绣钱塘青山湖81号?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????点式高档项目配套形成市场吸引力，组团完善生活配套克服区域配套不足青山湖81号独特的双会所：中心会所和健身会所建筑面积约4200平方米中心会所主要设置了餐饮、露天茶吧、咖啡吧、小型超市、露天游泳池、医务所、托儿所等。健身会所主要设置了一些健身设施，包括室内的运动项目，例如乒乓球、壁球、台球、健身房等；也包括室外健身场所，如小型的高尔夫练习场、网球场、露天游泳池、休闲栈道、垂钓等。锦绣钱塘核心配套：1500M2中央会所，配备壁球室、室内羽毛球馆、多功能厅等，与世界时尚的富人休闲方式保持充分的步调统一。北方城市的————十七英里17MileDrive青岛山水名园案例选取原则借鉴点项目相似北方海洋气候；?气候条件滨与海大资湖面源；?与资低密度社区；?天津天鹅湖源产品力城市高端地位；?借鉴产强品力；?青岛山水名园地处崂山石老人旅游区东，与市中心通过主干道连接，背山面海?青岛山水名园地处崂山区石老人国家旅游度假区东段；.8Km13东路?项目距离青岛市中心（市香港政府所在地）直线距离12.5公里，沿城市主干道香港东m2.5K路车行距离13.8公里，车行1时间25分钟左右；规模占地40万，总建面38万，容积率约为1分期共三期3000余户，一期300余户，二期900余户；物业类型别墅、TH，多层、小高层等绿化率51%?项目地处石老人旅游度假区东，背靠崂山余脉午山，拥有午山天然水库，南向大海，周边有18洞国际高尔夫球场、游艇码头，在建的石老人公园等；整体规划设计上保证每期均有强势资源推出，奠定并维持高价值平台，资源集中区域布置高价值产品，价值标杆拉升社区档次午山天然水库二期将午山天然水库引入社区，同时依靠周边的石老人休闲度假区，高尔夫景观等；水系核心区分布Townhouse和多层，小高层排在近山位置，利用高差赏景；一期：推出山海