重庆沙滨路项目前期定位建议Thesuggestion*最后的沙最后的沙滨滨路路这里是沙滨路上最后一块瞰江资源。这里是唯一的，不可复制的，此后，沙滨路将成为历史。未来的沙滨路，财信地产将在这里画上完美的句号。改改写写沙沙滨滨有有别别于于寻寻常常在城市内核，在重庆母亲河嘉陵江畔一次献给江的赞歌一件值得传承的作品一次收藏沙滨路浩瀚江天的最后机会无论建筑、景观等设计均采用创新手法全线升级沙滨路居住品质，是沙滨路的机会是沙坪坝的机会，更是我们财信的机会！！总体目录︱Contentsa.重庆市宏观市场概况b.沙坪坝区市场概述c.竞争市场及竞争项目分析d.项目地块分析e.项目整体定位Contents1一一..重重庆庆市宏市宏观观市市场概场概述述11、宏、宏观经济观经济分析分析22、、开发开发市市场场分析分析33、政策分析、政策分析44、后期判、后期判断断11、宏、宏观经济观经济分析：分析：整体整体经济经济持持续续健康健康发发展展数据来源：重庆市统计局指标工业总产值固定资产投资房地产开发投资消费品零售总额数值（亿元）5631.674338.871031.812095.89同比增长17.130.834.918.7（%）20102010年年1-31-3季度，全市季度，全市经济经济持持续续健康健康发发展：展：★固定资产投资除10年2月以外，增速连续18个月在30%以上。★全市完成地方财政收入1299.34亿元，同比增长74.3%。★全市城镇居民可支配收入13112元，同比增长11%，其中房屋租金价格提高带来的租金收入增长达到29.2%。重重庆庆快速快速发发展展,GDP,GDP增增长势头长势头迅猛年增幅迅猛年增幅稳稳步上步上扬扬?2010年继上海浦东天津滨海之后，重庆“两江新区”获国家批准于6月18日正式挂牌?2010年重庆与北京、天津、上海、广州一起,被确定为国家五大中心城市；?2008年荣膺美国《外交政策》杂志“全球发展速度最快城市”桂冠；?2008年中国唯一“双功能保税港”落户重庆；?2008年蝉联城市经济GDP增幅全国第一；?2008年蝉联城市经济GDP增幅全国第一；?2006年中央定位重庆：长江中上游经济中心；?2005年获评“中国第五、西部第一”城市荣誉；?1999年获评中国最具发展力的西部之城；?1997年加冕中国第四，西部唯一直辖市。22、、开发开发市市场场分析：分析：政府从开发商资金端调控市场,未来竞争趋于严峻。以激烈的竞争迫使开发商适当调控价格。大量供应保障性住房解决中低端置业需求，中低端市场受到强烈冲击前景不容乐观。?10年3月国土资源部出台“国土19条”后，全市房地产开发企业土地购置费支付速度迅速加快。?1-7月商品房施工、新开工面积大幅增长，其中新开工住宅2634.52万平方米，增长97.4%。?1-7月，全市保障性住房建设积极推进。完成投资48.90亿元，占全市房地产开发投资比重为6.6%，施工面积1662.91万平方米，占全市商品房施工面积比重12.4%两两江四岸江四岸绿绿化化————沙坪沙坪坝区坝区井(口)双（碑）片区:复兴产业和综合文化居住区特色餐饮传统风貌区：位于沙坪坝城市副中心的北部，西依中梁山与西永组团相隔，东临嘉陵江与北部新区相望，南抵磁器口历史古镇，北望北碚区蔡家组团。片区总面积12.48平方公里，岸线长11.6公里。突出复兴产业、宜居水岸功能定位为复兴产业和综合文化居住区，沿江进行适当的建筑高度、体量控制，展现嘉陵江沿岸秀美特点。与国内与国内主要主要城市相比，重城市相比，重庆庆房地房地产产市市场场抗跌抗跌能力最强能力最强2010年上半年，国内主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉、青岛成交面积同比09年上半年有明显幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过了50%。而重庆的表现则较为平稳，上半年共成交住宅103857套，成交面积984.41万平方米，同比09年上半年下跌12.50%，除两个成交上涨的城市外，跌幅在全国重点城市中排倒数第一。观观点点城市价城市价值值1、重庆迎来百年发展机遇，世界看中国，中国看重庆；2、重庆的巨大发展前景和政策支持，必将吸引世界及中國各行業，各企业的抢滩登陆，投资市场存在巨大空间3.重庆在全国一、二线城市中处于明显房价洼地，城市的发展利好必然带来巨大投资空间，吸引全球、全国投资客4.新政以来的市场反映出，在全国范围内重庆房地产市场抗风险抗跌能力最强，市场最稳健。33、政策分析：、政策分析：政策的严厉程度前所未有，大超预期；目的是抑制房价过快增长，投资型客户需求受到一定抑制，改善型客户需求会更加理智，房地产进入理性时代。?2010年4月，国务院宣布提高大户型及二、三套房首付比例,提高二、三套房贷款利率。?2010年5月，重庆地税局宣布将非普通住宅土地增值税税率的预征率从1%增加到2%?2010年6月，建设部及银监会宣布房贷以家庭为单位，既认“房”又认“贷”。?2010年9月，国务院要求检测房价涨势，统计局称调控仍不理想?2010年10月，重庆市商业银行宣布部分二手房首付提至四成.?重庆市税务局宣布，建筑面积144平方米(套内面积120平方米)以上的住宅，按3%征收契税.?建筑面积小于144平方米(含)的住宅，按1.5%征收契税;个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。观观点点宏宏观观政策政策面对逐渐升温的楼市，国家先后出台“414”新政和“929”新政两大王牌，以维持房地产市场健康发展；伴随着国家宏观调控的收紧，银行信贷也有所紧缩，银行利率再次提升，购房者置业成本增加，购房者观望情绪上涨；同时，重庆购房契税的调整，毫无疑问将增加购房者的购房成本，削弱购房者的购买能力，从而加大购房者观望情绪；此外，房产税风生水起，虽暂未出台，但在购房者心理层面上造成一定的冲击宏宏观调观调控控预预判一判一2010年底至2011年上半年，重庆住宅物业价格保持稳定，涨幅较小，成交量逐步减少。（1）伴随部分中小企业待开发土地在未来2年内的上市，住宅物业市场供应量将持续上升，并且此供应上升并不会与实际需求的上升持平。（2）伴随银行信贷政策的收紧，部分以贷款为主要付款方式的住宅投资客将会大量萎缩，市场投资置业倾向将会由住宅向非住宅物业转变。（3）伴随房贷政策收紧，对于部分实力较弱的但已购买过渡型小户型房源的消费者有着致命的打击，面对首付款和利率的双重提高，他们的升级型换代型刚性需求将受到制约。（4）对外来人口置业政策的严格控制，将会直接减少外来人口购房数量。（5）保障性住房的供给，将会分化部分中低收入人群的置业选择。（6）受本次‘929’新政的影响，城市所有客群置业信心都将受影响，‘抄底’型心态与言论将重占上风。宏宏观调观调控控预预判判二二预计2011年房价处于稳定阶段，不会出现大幅涨价或降价情况，2011年春季房交会将成为政策及市场的考验期分析理由：（1）受银行信贷政策影响投资客持币观望或物业投资需求转向，置业总量持续萎缩。自用型刚需客源受首付款以及观望情绪的影响，置业总量持续减弱（2）伴随成交量的持续下滑，各企业以‘价格换成交量’的举措将会出现。根据研究国内各大上市房地产企业自有资金情况可知，国内各大代表房企自有资金平均可维持6-9个月的企业运转，如市场成交量持续萎缩各企业资金回笼不足，在各企业自有资金进入‘红色警报’期前，必定会出现以行业龙头企业为代表的大幅度降价行为。（3）考虑到年末属于各房地产企业的‘年度结款期’，对资金的需求远远大于一年中的其他时段，如春节前市场成交量持续萎缩各企业资金回笼不足，提前的降价举措将成为必然。（4）伴随企业大幅度降价措施和优惠措施的开始，消费者和各房地产企业之间‘观望-降价-持续观望-持续降价’的博弈将会开始，直至明年春季房交会。宏宏观调观调控控预预判判三三房产税将成为本次新政的保险，视新政效果决定是否推出。分析理由：（1）作为中央政府宏观调控杀手锏的房产税，虽然征收比例、征收对象、征收办法等细则已有风传但迟迟未能公布，说明中央政府对物业税的执行办法及方式已基本研究完毕，随时可以执行。（2）如本次新政调控效果不明显，极有可能房产税随即出台执行，从置业成本上加重投机型置业客群的负担，强化调控效果。（3）如本次新政效果明显，达到中央政府的最终目标，房产税或将‘无疾而终’或延后推出，成为房地产行业的‘达摩克斯利之剑’。4、后市预判：高端有出路，中端巧过渡，低端是死路。■国务院要求检测房价涨势，统计局称调控仍不理想，更加迅猛的调控即将来临。■1月14日，市物价局局长全市物价工作会议中宣布，今年将进一步加大普通商品房价格管理力度，对建筑面积90平方米及其以下的普通商品住房销售价格实施最高限价管理。这对低端产品中的中小户型产品将是又一次打击。■根据重庆市2020总规，主城核心区扩大400多平方公里，未来10年内主城城市人口将增加430万，每年存在1500万平方米住房需求，刚性需求仍将持续。■对高端产品来说，由于土地资源愈加稀缺，改善型消费者的越加理性。有品质的高端产品必将成为人们追逐的对象。Contents2二二..沙区市场概述沙区市场概述11、、区区域域概况概况及及经济经济地位地位22、市、市场场格格局局33、、区区域域发发展展44、、小小结结1、区域概况及经济地位：从城市进程来看，沙坪坝正由单中心向多中心演变，多组团发展，城市外扩明显。沙坪坝比以前大多了?政府主导市场，规划先行，供应跟进北部组团西部组团。?城市快速扩容，市场多核发展。?交通环境改善，部分置业需求由中心中心组团向周边组团外移。?房地产开发的主要战场由中