目标成本及招标管理技巧周世艾2011年9月3日龙湖的目标成本管理龙湖的目标成本管理内容内容龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的成本管理龙湖的成本管理内容内容龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理成本管理的基本方法……目标成本管理?为什么要进行目标成本管理?目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理的作用为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性加强成本的计划性预测投资效益目标成本管理内容……目标的确定与控制两方面编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正实际成本与目标成本进行比较，对目标成本进行后评估龙湖项目制成本管理组织形式公司总经理公司总经理项目负责人项目负责人公司运营总监公司运营总监设计研发部设计研发部项目研发经理项目研发经理研发专员研发专员工程管理部工程管理部项目工程经理项目工程经理专业工程师专业工程师成本管理部成本管理部项目成本经理项目成本经理成本专员成本专员营销部营销部项目营销经理项目营销经理营销顾问营销顾问计划财务部计划财务部项目财务经理项目财务经理财务专员财务专员龙湖项目部主要职能?产品研发定位?施工组织和管控?成本测算和控制?营销策划和销售?客户管理品质保证项目部的成本职能…项目职能岗位项目成本管理职能1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书设计研发4、设计优化产品成本控制5、设计费管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控成本管理3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总1、在成本控制下进度、质量管理工程管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费营销用（包括样板房景观体验区）管控1、项目成本财务指标的管控计划财务2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控实行项目管理制后公司和部门职能?公司土地竞拍、资金保障?部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员目标成本管理原则?以项目为管理对象，项目的完全直接成本测算分解?不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标成本测算的基准经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）整理建筑标准、产品配置市场价格及其走势的准确把握相应项目工程造价历史成本数据参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本控制目标成本测算的方法?正向测算：?测算依据（规划指标、产品标准、市场情况、历史成本数据）?测算方式（估算、概算、预算）?团队工作?反向倒逼：?确定销售价格水平；?确定利润要求；?反推计算成本目标成本管理的阶段土土地地项项方方初初工工投投目目案案步步程程竣竣资资启启设设设设实实工工论论动动计计计计施施阶阶证证阶阶阶阶阶阶阶阶段段阶阶段段段段段段段段段段目目目目目目标标标标标标目目目目项项成成成成成成标标标标目目本本本本本本成成成成竣竣(((版版(((版版)本)本)本)本((工((工土土启启方方成成地地动动案案执执调调本本版版版版版版行行整整))))))目标成本形成动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果项目规划指标提供土地信息发发展展部部项目定位项目定位提供周边配套主持、确定地区总经理地区总经理项目预案项目预案研发部研发部目目标标成本成本测测算算造价采购部造价采购部满足拿地成本要求审定未通过存档未通过通过通过土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算　　成本科目成本取值范围适用标准备注90-115（土地面积）普通楼盘　前期费用160-205（土地面积）高档楼盘含精装160-235（土地面积）别墅楼盘　205-225（土地面积）容积率0.5-1.0　容积率1.4左225-250（土地面积）　基础设施右容积率2.0以250-400（土地面积）　上土土地地160-200（土地面积）容积率0.5-1.0投投容积率1.4左资资135-180（土地面积）档次高者环境工程右可可取大值容积率2.0以研研100-140（土地面积）阶阶上段段一般地下室2100-2300元/地下室面积　　人防地下室2300-2500元/地下室面积　　会所3500-5000元/会所面积　　1500-1800元/教育用房面配套设施教育用房　　积1500-1800元/商业用房面底商　　积管理用房1500元/管理用房面积　　　　成本成本科科目目取取值值范围范围适适用标准用标准备注备注222200-00-24240000建筑面建筑面积积双拼双拼别墅别墅项目项目22000-000-22220000建筑面建筑面积积联排联排毛坯毛坯11800-800-22000000建筑面建筑面积积叠拼叠拼土土地地151500-00-11600600建筑面建筑面积积普通普通　　投投多层多层资资11600-600-11800800建筑面积高档高档　　可可建筑面积研研　阶阶11600-600-11800800建筑面建筑面积积普通普通　段段小高层小高层11800-800-22000000建筑面建筑面积积高档高档　　22000-000-22220000建筑面建筑面积积普通普通　　高层高层222200-00-24240000建筑面建筑面积积高档高档　　案例土地投资测算目标成本测算（土地）项目启动阶段成本测算造计计项造项价价划划目目研研发发采采财财团团购务务队部部购队部部部部价价确确（（整整场场根根项项务务、、根根格格定定产产或或定定据据目目指指成成据据、、产产品品重重位位规规目目标标本本售售销销品品业业新新进进划划标标计计测测价价售售定定态态考考行行条条成成算算算算、、进进位位、虑预件本本、、销销、虑预件度度和和标标方方案案测测进进售售销准案的和和算算行行进进销准案的市售售））调调市财财度度?拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段的成功标志项目启动会目的对项目进行沙盘推演，设定产品定位，营销方案，实施计划，成本控制，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目具体指标，达成共识主要内容（成果）1.《项目定位》《项目建造标准》项目启动会2.《体验区选址、定位及开放计划》3.《项目一二级计划》（《项目分期、材料供应方式范围》）4.《项目目标成本（启动）》（《项目合约规划》）5.《投资分析模型（启动）》6.《方案设计任务书》7.《景观方案设计任务书》8.《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）9.《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》设计阶段成本测算与分解工工造造计计程程研价价划划部部研发发采采财财部部购购务务部部部部对对初初设设提提提提比比步步设设供供供供施施置置施施现现基基提提提提工工方方工工场场础础供供供供编编进进目目方方产产方方制制行行标标方方案案用用布布合财案水置案案品品案案合成成成成财案水置约约务务及及电电方方对对建建、、本本本本比比造造初初规规敏分指指土土以以案案划划敏分标标步步感感解解标标石石及及计方甲准准设设性性计方甲算算平平方方计计分分衡衡临临图图析析?设计阶段成本测算与分解主要是对方案设计、初步设计的成本测算和分解?方案设计、初步设计是设计阶段成本控制的重点?初步设计目标成本经审批后，是项目的执行目标成本项目设计阶段成本控制?方案设计（概念设计）?初步设计（扩初设计）?施工图设计设计阶段投资控制效果?投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低?深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%?施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高设计阶段投资控制效果图控制的阻力控制的成本控制的效果主要主要控制控制价值区价值区概念概念设计设计施工施工//安装安装使使用用方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断35重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式36在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层总用地面积平方米　45975.6容积率　　2.5建筑占地面积平方米　10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%　31.53%总建筑面积平方米　150528.61）地上建筑面积平方米　1149362）地下建筑面积平方米　35592.6其中地下车库面积平方米　29403.4高层与小高层、花园洋房的的成本比较单体销售　容积率密