金轩奉贤南桥项目定价分析报告报告逻辑结构整体市场解析竞品分析本案分析价格定位?新政研判?南方国际?项目概况?周边项目市场价格类比?奉贤区域市场分析?众旺苑?产品分析?综合因素分析?竞品总结?项目优劣势Part—1整体市场解析竞品分析本案分析价格定位11整体市场解析1、新政研判：此轮宏观调控对商办物业无正面影响，侧面是种利好二二套套三三限限新政在继续执行中央政策的同时又出台“一套房限贷贷套套购令”，使住宅市场再次遇冷。但办公楼市场并不房房受二、三套房贷影响，也不在此次“沪十二条”调房房贷贷购购控范围内。所以，办公楼市场前景广阔。由于对信贷政策提高了购买住宅的前期成本，打压了部分对住宅的投资，将投资办公楼物业与投资住宅物业所需的成本拉回至同一起跑线。办公楼的价格与住宅价格倒挂现象明显，说明目前上海的办公楼升值空间大于住宅市场，加之“一套房限购令”的出台，使得住宅市场的购房热情受到打压，二手房受之影响更大，更随着整体经济的向好，对办公楼的需求会有所增加，办商办市场公楼的升值预期较为强烈。住宅市场所以，从投资的角度考虑，办公楼是更适合当前投资的产品。11整体市场解析2、奉贤区域楼市分析：奉贤区住宅市场均价在12000元/平米左右一月份至今，上海住宅市场均价在22000元/平米上下波动，奉贤区则在12000元/平米上下波动；成交面积占上海市场的比重在5%-15%之间变动。5%5%5%220009%220006%13%10%5%5%5%10%6%7%5%5%5%上海市均价线奉贤区均价线X%奉贤占上海比重11整体市场解析2、奉贤区域楼市分析：精装房源及小户型房源稀缺均价在13000元/平米左右，精装修房源较为稀缺；户型面积集中在100平米左右，小户型房源不足；各楼盘销售已接近尾声，近期并无新的房源推出，出现市场空当；12月开盘的精装房源银河丽湾，是三房以上的大户型，对本案并未构恒盛·湖畔豪庭成较大影响。较大户型小户型本案现本存房毛坯房为主精装修源众旺苑尾盘在售抢占市场空当案银河丽湾正阳世纪星城绿地观邸项目名称面积段均价（元/平米）去化率装修情况南方国际恒盛湖畔豪庭90-1501300078%毛坯绿地观邸180平以上1360058%毛坯众旺苑80-1301150094%毛坯招商南桥1号80-901300098.90%毛坯阳光春城正阳世纪星城150-2001920088%毛坯招商南桥一号阳光春城90-1101500075%毛坯银河丽湾三房以上大户型（12月开盘）精装修11整体市场解析2、奉贤区域楼市分析：多因素致小面积房源需求量大成交特征：刚性个案90平米以下的小户型是成交主力局，其次为90-100平米，100平米以上的大户型成交量最少。这说明该区域小户型房源颇受欢迎√√原因分析：需求影响√目前奉贤区域置业者大都以刚性需求为主；√自4月份中央新政以来，上海楼市细则迟迟未现，置业者的观望情绪高涨，欲以较低总价购得一房，等待细则出台；小面积户型√恒盛湖畔豪庭前期推出的90平以下小户型，曾成为市场主力需求旺盛房源；√城市生活面积段压力不断上升，首次购房者销售套数更为理性。比重生活90平米以下90246%观望90-100平米68735%√√100平米以上37119%压力政策Part—2整体市场解析竞品分析本案分析价格定位22竞品分析1、南方国际：精装小户型房源，尾盘在售楼盘名称南方国际广场位置南奉公路8519号建筑面积380000平方米均价17000元/平方米物业类型写字楼、酒店式公寓开盘时间2010-04-01交房时间2011年1月近期新推量/去化量/去化率108/84/77.8%主力房型绿化率容积率装修标准开发商上海南方国际购物中心有限公司38-68平米45%2.75精装修物业管理公司上海南方国际购物中心有限公司项目简评：√该项目为本区域少有的精装房源之一，较为稀缺；√主力房型为38-68平米的一房和两房，迎合了奉贤区购房者的需求特征；√项目所剩房源不多，小户型、精装房源市场将又现空缺。22竞品分析1、南方国际：小户型致成交量上升，户型设计更重要开盘月成交量呈现井喷，当月去化率为75%，说明该区域对小面积房源需求量大。成交量2010.456789月月月月月均价小面积户型深受欢迎，户型设计可拉开差距，提升质量。厨房厨房书房建筑面积：41-48平米建筑面积虽小，但户型紧凑，书房、卧室融为一体，更加符合购买者生活卧卫生间习惯；主卧内落地窗设计，改善采光室效果，扩大视野。22竞品分析1、南方国际：周边配套齐善，内部景观不足“小区”景观：◎该项目住宅区内部并没有必要的景观设计，且较多地运用金融性符号，这使得该项目在品位上更倾向于发达城市的金融享受，而非居住区的宁静归真。周边生活配套齐善住宅区内部景观有缺陷周边配套：◎位于南桥核心区域，交通便捷；◎周边生活配套齐全，生活气息浓厚。22竞品分析2、众旺苑：小区面积较小楼盘名称众旺苑上海市奉贤区前进弄68-86位置号建筑面积5000平方米均价11500元/平方米物业类型住宅、普通住宅开盘时间2010-03交房时间2011-3近期新推量/去化量/去化100/53/53%率主力房型绿化率容积率上海东腾房地产开发有限公二房85-89平米开发商36%2.1司三房114平米物业管理公司双建物业整体评价：√众旺苑北侧为浦东运河，西侧为竹港，两面亲水，静享天然水景，提升项目竞争力√建筑面积仅为5000平米，小区面积较小，内部生活配套并不十分完善22竞品分析2、众旺苑:偏重住宅本身功能450003500项目在最为敏感的三月份推出80-90平2500米小户型，成交量依然显著，表明小户1500型房源深受欢迎，受此影响，其均价也500呈现逐步上升趋势。02010.12月3月4月5月6月7月8月9月市场接受度可影响价格南纯住宅项目更考虑住宅本能卧室卧室建筑面积：90平米◎南北双阳台，采光效果好，南北通透阳客厅餐厅阳◎客厅、餐厅布局动线合理；台台22竞品分析2、众旺苑:绿化不足，交通相对便捷小区景观：◎没有成熟完善的绿化系统；◎小区紧靠竹港、浦东运河两水系，提升小区竞争力。绿化欠佳，水系提升品质交通相对便捷，配套齐善周边配套：◎周边有南桥汽车客运总站，交通相对便捷◎超市、银行等生活配套齐全。22竞品分析3、竞品总结:精装小户型受欢迎，小区绿化拉档次南方国际：卖点：★精装修，小户型，填补市场空白；均价：★区域优势显著，位于南桥商业汇集区17000元/平米；★建筑面积大，配套齐全；不足：◎内部绿化欠佳；◎商业气氛过浓，不宜居。众旺苑：卖点：★项目西、北两侧紧邻水系，提升品质均价：；11500元/平米★住宅功能更显著；★小户型为主，较大户型为辅；不足：◎内部绿化不成体系；◎小区面积过小，配套不甚齐全。Part—3整体市场解析竞品分析本案分析价格定位33本案分析1、项目概况：小户型，得房率高公寓办公区经济技术指标套型指标项目数量单位套型室内面积公摊面积建筑面积得房率楼层平面图总用地面积14896㎡46472总建筑面积㎡93.0平A5.2平米98.2平米0.94地上总建筑面积44652㎡米公寓式酒店41002㎡64.8平B5.7平米70.5平米0.92米商业1070㎡其中40.2平1020C3.5平米43.7平米0。92电电电多层办公㎡米梯梯梯架空车库1540㎡94.8平103.1平D8.3平米0.92米米地下建筑面积1820㎡综合容积率3--3309占地面积㎡本项目建筑面积为4.6万平米，较主22.2建筑覆盖率℅要竞品南方国际小，但酒店式公寓建绿地率36.8℅筑面积占到总建面积的91.8%，主次停车车位168辆明显。但得房率在0.9以上，购房更车库停车数99辆为实惠，其中地面临时停69辆车33本案分析2、产品分析：绿化显优势，水景欠缺本案整体规划：1、整体布局：市场上最常见的行列式布局；2、景观绿化：中央集中式景观带；商办楼3、视野景观：三幢商办楼错开排列，互不影响视线，景观绿化都可观中央绿化景观4、缺少水景。景观绿化优势明显景观绿化商办楼水景不足竞品规划：商办楼1、南方国际：金融性社区，缺少景观绿化；2、众旺苑：小区内部分散带绿化，缺少体系；周边水景提升项目价格竞争力。33本案分析3、项目优劣势：中央景观，小户型，精装修，依傍金轩度假村，少天然水景本案卖点：金轩度假村★项目布局虽呈现行列式，但个楼栋分布上巧妙，使得视野开阔；★本案为小户型精装房源，填补市场供应空白；★景观绿化颇显章法，提升项目品质。不足：◎本案为办公产权，使用年限为40年，与住宅产权存在差距；◎项目周边缺少较为大型购物中心，配套欠齐全；◎周边没有天然水系。Part—4整体市场解析竞品分析本案分析价格定位44价格定位2、周边项目市场价格类比：建议本案定价为11000-12000元/平米南方国际众旺苑比较项目权重（参考权重50%）（参考权重50%）拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置101050.09900.01外部环境151150.131050.13社区景观151000.15950.13立面设计151100.14900.17房型设计301050.291100.27配套设施51100.041000.04品牌价值101000.11000.1合计1000.940.85项目当前市场均价（元/平方米）1700011500系数还原价格（元/平方米）15980977544价格定位1、综合因素分析：建议定价为12000-13000元/平米30000奉贤区住宅市场自今年一月份至今均价在10000-12000元/平米之间，上海上海市20000市为20000-21000元/平米之间。本案宜初步定价为11000-12000