写字楼市场培训2010年7月上海写字楼市场简介写字楼项目策划要点写字楼项目营销计划写字楼市场定义写字楼根据其产权持有性质，可分为销售型写字楼和租赁型写字楼销售型写字楼租赁型写字楼发展商将产权独立分割，出售给小业主供其发展商长期持有项目完整产权，进行租自用或投资之用。赁和资产管理。多位于徐汇、虹口等非核心CBD区域。大多处于核心CBD区域，且品质高端。飞洲国际东海广场恒隆广场环球金融中心成本回收迅速，短期实现大量现金收益保持了产权的完整性，利于后期的经营管理后期经营、管理难度加大相对于销售，租金变化相对较小，稳定的长期收益项目价值无法实现最大化通过REITS，拓宽融资渠道二次租赁中无法获得国际公司的认可前期物业成本无法回收，运营成本较高资金流动速度较慢写字楼市场定义市场普遍按照写字楼所处的区域、交通位置、交房标准等方面的优劣，将写字楼分为国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。下表为市场通用的分级依据。衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设位于写字楼聚集区，交通便利、基础区域具有一定商业氛围，交通便包括公交线路以及轨道交通设施建设包括公交线路以及轨道交通设施利停车车位至少每150平方米有一个停车位，对于至少每200平方米有一个停车位，对车位按设计规范制定，通常不能综合用途的项目还需更多停车位或者周于综合用途的项目还需更多停车位或满足需要边必须有足够的车位提供者周边必须有足够的车位提供大厦品质架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光架空地板、充分的电源供应并配有后部分毛坯交付，配备电、空调、（最少500Lux）；为客户提供最少每备电源，如项目有一定规模的商场，通讯等基本设施平方米90Va的电源供应；配有后备电则需有单独的写字楼入口。源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）2.5米以上电梯平均每3层一部电梯等候时间不超过30秒按设计规范制定电话线平均每12平方米有一根电话线并提供平均每20平方米有一根电话线ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司内资物业管理公司租或售不出售大面积自用型客户销售，不单元分拆单元销售，投资客出租销售得房率整层得房率至少为75%，分割单元得70%或更高65%房率不低于为70％，空间少柱。空调4管制空调系统VAV4管制空调系统VAV通常为VRV上海写字楼区域分布成熟区域北外滩核心CBD人民广场陆家嘴淮海路南京西路中山公园新上海商业城及竹园陆家嘴核心CBD虹桥开发区徐家汇虹桥开发区新兴区域张江、紫竹徐家汇园区北外滩中山公园新上海商业城及竹园张江、紫竹园区区域分布特征-南京西路区域特征南京西路CBD?该区域是上海写字楼市场的缩影，初期以上海商城、嘉里中心为代表，将甲级写字楼标准带入中国。随着周边五星级酒店云集，一直以来就是领事馆、高端服务业的首选之地。上海商城恒隆广场东海广场?10年前随着恒隆广场、梅龙镇、中信泰富等高端办公楼及商业落成，南京西路成为上海最高档的商业办公区。?该区域未来的发展集中在静安寺周边，越洋广场、会德丰广场等项目代表着上海写字楼市场未来的新趋势嘉里中心越洋广场会德丰广场?以咨询、会计事务所、律师事务所、广告为代表的现代服务业客户比重较高，同时也是欧美领事馆的主要聚集地?区域内平均成交租金为8-12元/平方米/天，为上海市最高水平。尽管办公楼市场受到金融危机影响，但是该区域的租金水平下降幅度不大。区域分布特征-淮海路区域特征淮海路?主要沿淮海中路东段分布，是上海最早形成的CBD区域之一，早期为香港广场、大上海时代广场、瑞安广场、金钟广场等项目?“新天地”改造完成后，区域商业档次和商务氛围有明显提升；企业天地成功吸引部分欧美中环广场瑞安广场香港新世界大厦500强客户入驻，成为区域最高端项目；?该区域开发较早，目前可供开发的土地资源有限，企业天地一、二期的开发完毕也标志着卢湾区甲级写字楼开发告一段落。?淮海中路甲级写字楼绝大部分为港资开发商早期香港广场企业天地力宝广场开发，内部设施已经较为陈旧。客户以港资客户为主，现代服务业占据较高的比重?区域内平均成交租金为6-8元/平方米/天区域分布特征-人民广场区域特征人民广场外滩?该区域写字楼分布比较分散，人民广场、延安东延安东路沿线路、外滩区域均有。其中人民广场作为上海城市的中心，具备成熟商务和交通条件仙乐斯广场天安中心来福士广场?区域内港陆广场、天安中心、海通证券大厦等一大批写字楼于00年左右建成，已稍显陈旧。但早期建成的外滩中心仍有较高市场影响力。?未来外滩金融区的功能将得到加强，外滩附近一些街区将被改造为具有上海历史、旅游、酒店、文化等特色的商务区都市总部大海通证券大外滩中心厦厦?该区域是上海早期的金融中心，相对于除陆家嘴以外的其他区域，金融客户比例相对较高?区域内平均成交租金为5-8元/平方米/天区域分布特征-徐家汇区域特征淮海中路西段?作为上海较新的商务区，徐汇区写字楼市场处于徐家汇快速发展中，其甲级写字楼比例在现有6个商务区最低?区域内除港汇广场、嘉华中心、淮海国际、世纪商贸广场外，甲级写字楼数量十分有限，且未来淮海国际嘉华中心供应较少?区域内未来最大供应项目为徐家汇中心和新鸿基ICC项目?受益于上海最主要的几个数码城聚集徐家汇，相对于其他区域，该区域IT/电子类企业较为聚集世纪商贸广港汇广场场?区域内平均成交租金为4-8元/平方米/天区域分布特征-虹桥区域特征中山公园虹桥?虹桥地区为上海最早的对外开发区，有多家外国领事馆汇集于此，是上海最早的集商务、展览、居住为一体的涉外综合区?以万都中心为代表的虹桥地区写字楼多为90年古北代建成，设施设备已十分陈旧?虹桥交通枢纽的规划，为本区域的未来发展增添世贸商城安泰大厦万都中心了巨大潜力?中小型贸易类客户聚集及日韩客户聚集是长宁虹桥写字楼的重要特征，近年来该区域大面积客户外迁的趋势较为明显?区域内平均成交租金为3-7元/平方米/天龙之梦虹桥上海城国际贸易中心甲级写字楼租赁市场-陆家嘴客户行业分布客户来源地分布小陆家嘴16%贸易2%欧美45%63%IT/电子9%港台生产制造日韩现代服务其他地区21%8%金融中国大陆3%6%9%其他18%部分写字楼目前租金报价（元/天/平方米）竹园花旗集团大厦BEA大厦金茂大厦8.56.08.0未来资产大厦7.5时代金融环球金融中心6.58.5区域介绍市场特征?受益于国家金融中心的定位和上海经济中心的东移，陆家嘴作为我国唯一以“金融贸易”命名和定位小陆家嘴成为目前上海甲级商务楼供应量最大的商务的国家级开发区，正显现出了越来越强大的集聚集中区。效应，随着环球金融中心的落成，加之相关商业?随着08年的集中放量，小陆家嘴甲级写字楼存量在配套的进一步完善，小陆家嘴的商务中心地位已未来几年中将保持全上海第一位。经显著提升，而在未来几年中，仍将有大量的国?小陆家嘴的发展带动周边的新上海商业城及竹园板块际超甲级写字楼陆续供应的发展，但由于供应量大，自08年以来，浦东地区的租金价格下降明显。甲级写字楼租赁市场（小陆家嘴）上海中心历史供应量与代表项目环球金融中心金茂大厦IFCIFCII招商局大厦证券大厦1995—20002000—20062007—20082009201020112012+约400,000㎡约680,000㎡约685,000㎡约450,000㎡约520,000㎡约465,000㎡约1,000,000㎡甲竹园级写写字楼字楼租赁市场（竹园）区域特征?2000年前后，先后在东方路、新上海1国际商城区域出现大量办公楼，多为各省市在沪建造楼宇，设施及楼宇品质较10低，仅浦项广场堪称甲级写字楼；5?2007年至今随着中建、城建等高品质8项目入世，并对外提出竹园CBD概念，976大幅提升区域商务氛围和档次34?随着陆家嘴金融城东扩，全国性证券交易机构将重新建造并汇聚在竹园地区，2区域未来的发展空间非常广阔，已成为陆家嘴主要的竞争区域；?区域平均租金成交价为4-7元/平方米2005年前项目/天，租户中不乏国际500强客户。1.德加置地2.城建国际中心3.中建国际大厦4.东方希望大厦5.中融恒瑞大厦6.葛洲坝大厦7.长泰金融中心8.国际证券大厦9.盛大国际中心10.世纪大都会上海写字楼租赁市场?1994年甲级写字楼市场供不应求，租金保持在10元/平方米/天以供需基本平衡，但空置上高位。率上升至近10年新高?1995-1998年在空置率持续上升的影响下，租金持续下降，平均每年的降幅接近20%，1999年达到最低?1999-2007年近10年的快速增长，整体空置率的持续下降，促使租金不断攀升。?2008年-至今大量的办公楼供应及金融风暴的影响使得市场供需失衡，空置率急速上升导致区域租金大幅下滑，但进入09年下半年后市场趋于相对平稳。上海写字楼租赁市场-分区域空置面积至09年底，空置面积的区域分布中浦东地区占据了较大比重，这也是由于该区域08-09年间供应较大所造成浦西核心区浦东核心区浦西非核心区浦东非核心区1,000,000900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,000012342341234123411234123123412341234123412344QQQQQQQQQQQQQQQQ单位：平方米QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ19992000200120022003200420052006200