常州兴业路项目前期定位及初步产品定位报告市场营销中心/技术管理中心2011年8月FUTUREHOLDINGS本报告将围绕项目“做什么”，重点确定四大核心问题PART1:产品线选择报PART2:项目开发定位告框PART3:户型配比建议架PART4:产品开发建议2常州新城产品线分布FUTUREHOLDINGS?首府?帝景尊享圆梦乐居?长岛东地块?五角场?新城域金郡公馆4期别墅?新城公园壹号4期启航?清水湾3期兴业路项目走什么样的路线？FUTUREHOLDINGS产品线选择思考基础：项目地块出让价格1.6亿元，保留10538平米地块需由新城拆迁并承担安置补偿，按2.6亿元计算楼面地价2340元/平米，结合建安成本，按照公司开发净利润率的要求，结合周边竞品的价格，毛坯销售均价将达到9000元/平米以上。基于此，本报告将地块定位在圆梦圆梦或尊享或尊享线进行延展。FUTUREHOLDINGSPART1:产品线选择FUTUREHOLDINGS产品线确定思维导图公司战略与公司目标公司发展战略产品线对位土地价值属性土地价值属性产与产品线对位品线产选品择市场走势与线市场研判产品线对位思确考定竞品状况与竞品分析产品线对位客户定位与产品线对位客户定位FUTUREHOLDINGS本地块的战略使命，完成三大任务建立飞龙板块标杆三大任传承新城品牌价值务为公司赚取充足利润作为新城在大飞龙板块的又一个项目，本地块在创造更高经济利润的同时，肩负打造大飞龙标杆项目以及传承新城品牌影响力的重任FUTUREHOLDINGS从公司战略和竞争环境来看，本案需要做中高端产品幸福启航幸福乐居幸福圆梦幸福尊享新城域公园壹号4期新城金郡新城首府从周边市场竞争环境看，2012年品牌企业项目将相继入市，大飞龙板块楼盘品质向高端靠拢，打造圆梦或者尊享线产品尤其必要性FUTUREHOLDINGS产品线确定思维导图公司战略与公司目标公司发展战略产品线对位土地价值属性土地价值属性产与产品线对位品线产选品择市场走势与线市场研判产品线对位思确考定竞品状况与竞品分析产品线对位客户定位与产品线对位客户定位FUTUREHOLDINGS区域规划：扮演飞龙居住区居住功能的角色本案中高档居住社区：主要面向新北区和中心城区市民的中高档居住社区；商办、休闲区：高新分区城市功能的向西拓展与延伸。飞龙居住区是常州市规划的九大居住区之一，与周边居住区、产业园区有机相接FUTUREHOLDINGS北部新城——地块处在发展主轴?“一心、两轴、两带、五大城市综合体”网络化发展结构?一心：市级行政文体中心?两轴：主轴——通江路城市发展轴、长江路城市发展轴?次轴——乐山路功能轴、嵩山路功能轴?两带：两条滨水特色风光带——新藻江河滨水特色风光带、东支河文化旅游风光带?五大城市综合体——高铁枢纽综合体、三江口文化娱乐综合体、商务办公综合体、旅游动漫综合体、生态宜居综合体地块位于近中心发展主轴上，本案紧邻新藻江河，处在生态宜居的发展道路上，地段价值明显FUTUREHOLDINGS各项配套齐全，成熟完善，三井河是可利用景观资源公交配套BRT1号线11路、18路、36路、50路等教育配套三井小学北郊中学新区实验中学常州工学院医疗设施、药店三井医院华山医院超市、菜场麦德龙万达广场家乐福嘉盛苑菜市场生活金融服务工商银行交通银行建设银行农业银行配套酒店、旅馆如家汉庭其他规划馆、常州大剧院、奥体中心景观配套三井河改造工程（新藻江河旅游风光带支线）、飞龙体育运动公园万达广场麦德龙超市三井河改造工程三井医院12FUTUREHOLDINGS项目四至：项目三面临路，但均非城市主干道，北临三井河，有一定景观资源，周边为待拆迁工厂，形象有待提升?西至嵩山路：本案西侧的嵩山路目前尚未开通，往北可通往太湖路、河海中路▲泰山路：城市主干道，双向四车道，可至外环高架和飞龙路嵩山路（未通）▲北至三井河及规划道路本案▼南至兴业路：目前为一：具有一定的景观资源条水泥路，两侧为待拆迁▼通江中路：城市主干道工厂，东至通江中路，西，项目附近设有至泰山路11、13、18、32等多条公交线路FUTUREHOLDINGS项目经济技术指标：2.0容积率、11万方体量、有一定限制条件的中小规模住宅项目三嵩井河由于相邻日照影响，东山路规边局部只能做多层住宅划道路通西小村江多层大容积率2.0，高层、花道翡翠园洋房是可以考虑的兴锦园业路龙城大道出让出让面积规划建筑面积用途容积率限高交地时间备注编号㎡㎡G1204-655585住宅≤2.0≤80m1111702012.6.30不允许设置低层住宅14FUTUREHOLDINGS项目的视角土地价值属性与产品线对位区位：地处新北区飞龙区，地段具有一定稀缺性。交通：多条公交线路，到市中心约10-20分钟，地块周边有列BRT。梦系：圆教育配套：中学、小学、幼儿园配点契合套齐全。生活配套：超市、菜场、饭店等齐备医疗配套：周边三公里范围内有二级以上综合性医院和诊所。景观资源：附近有飞龙、市政公园，但距地块有一定距离。容积率：2.0土地规模：地块总建面积大于5公顷地块属性与公司产品线对照表FUTUREHOLDINGS土地属性与产品线对位：地区地处区域中心边缘，周边配套较为成熟，从地块价值属性和公司产品线对位情况来看，与圆梦线产品更为契合，打造尊享线产品存在一定不足。FUTUREHOLDINGS产品线确定思维导图公司战略与公司目标公司发展战略产品线对位土地价值属性土地价值属性产与产品线对位品线产选品择市场走势与线市场研判产品线对位思确考定竞品状况与竞品分析产品线对位客户定位与产品线对位客户定位17FUTUREHOLDINGS本轮调控目标是抑制房价过快增长，而非房价下降新国八条国十一条国十条国五条在房价不断上涨的背景下，1月新国八条出台。本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。18FUTUREHOLDINGS紧缩政策下，市场受挤压，下一阶段或以价换量第一波调控第四波调控第二波调控第三波调控常七条2月出台，未提及限购，但当前常州要被限购的风声很大。全市上半年住宅成交量受到政策限制，价格维持高位，市场竞争压力加大，积压的购房需求或在2012年释放反弹19FUTUREHOLDINGS中小面积是成交主力，大面积市场成交稳定90㎡以下的首置和120㎡以下的首改是市场供应和去化的主力，120-144㎡的再改类产品今年以来尤其是7月份由于限购的风声供需两端都比较活跃20FUTUREHOLDINGS新北区成交量占全市1/4，价格涨幅与全市水平持平新北板块近期成交量反弹，未来成交预期看好；价格备注：1）图示比例数据仅为常州市区，不含金坛溧阳与全市水平持平，未来上涨2）中心城区包括天宁、钟楼、戚墅堰三区空间较大21FUTUREHOLDINGS大飞龙板块当前竞争缓和，未来竞争激烈绿洲项目三优项目已入市项目预计开绿地世纪城项目总建主要未入市地块发周期绿都万和城尚枫澜湾阳光福地大名城76万㎡7尚枫澜湾24万㎡3绿城项目本案雅居乐项目绿城项目9.5万㎡2金地项目名城项目雅居乐项目45万㎡3银河湾第一城金地项目40万㎡5项目总建可售翡翠锦园绿洲项目34万㎡4三优项目25万㎡3绿地世纪城76万㎡49万㎡典雅花园绿城项目10万㎡2绿都万和城200万㎡185万㎡银河湾第一城50万㎡29万㎡当前供应量集中在大盘，未来3年品阳光福地8.8万㎡3万㎡牌大盘相继入市，总供应量达到至少翡翠锦园15万㎡3万㎡560万㎡，市场竞争激烈典雅花园38万㎡28万㎡22FUTUREHOLDINGS高端项目去化平稳，价格持续走高从去化速度上看，高端需求长期稳定存在，价格成长性大；从抵御市场风险上看，高端项目因产品和地段的稀缺性，在变动的市场环境下更具保值和抵御风险的能力。23FUTUREHOLDINGS常州洋房市场是稀缺市场，市场接受度一般项目供应去化去化情况缇香郡馨河郦舍开盘80套凤凰湖壹号绿都万和城142140，2个月基本售罄绿都万和城2期开盘尚郡100院119103推47售40尚郡100院府河名居31173.4套/月馨河郦舍98374.6套/月已入市项目华润国际社3052.5套/月主要未入市地块区嘉宏七棠凤凰湖壹号48136.5套/月府河名居嘉宏七棠209//华润国际社区全市洋房供应较少，不是市场主流，平均月均去化为424套/月FUTUREHOLDINGS洋房亮点少，价格高于住宅，消费者对品质要求很高项目户型面积段产品户型特点价格100尚郡165-252层层退台，户户有景，露10500院台和飘窗面积超大1。主要面积段在观景步入式飘窗、景观露府河名居88-23611000台120-260㎡之间，也有带电梯，底层送地下室顶紧凑型户型设计馨河郦舍126-2617500层复式带电梯，底层送地下室，绿都万和城138-2508500顶层复式，送观景大露台2。当前市场洋房不带电梯和太阳能，超高能缇香郡120左右/具备洋房特质，一层房率带花园地下室、顶层全石材立面，入户花园、华润168-246下沉式庭院、空中露台、10000国际社区复式结构单一观景阳台一二层复式带地下室，三凤凰湖壹号140-260到五平层，顶层复式，带75003。价格略高于区域电梯高层住宅93-220/嘉宏七棠带电梯4。对于较有特色的性价比高的花园洋房仍受到市场的追捧FUTUREHOLDINGS市场走势和产品线对位——圆梦产品具备可行性打造圆梦产品具备可行性26FUTUREHOLDINGS产品线确定思维导图公司战略与公司目标公司发展战略产品线对位土地价值属性土地价值属性产与产品线对位品线产选品择市场走势与线市场研判产品线对位思确考定竞品