与与““百亿百亿””传奇共舞传奇共舞环球置业北仑中心区项目前期定位报告宁波迪赛2010年1月引言2009年的12月23日，环球置业以超过23.26亿获得本地块，刷新宁波的总价地王。从其诞生之日起即引发全城瞩目，因此对于项目的缔造者――环球置业来说，传奇序幕已经拉开。迪赛的角色宁波迪赛非常荣幸，能够参加本地块前期项目定位的研讨，我们将兢兢业业，全力以赴，不仅从项目规划本身提供切实可执行的预案，更希望能够从企业战略高度、实操策略角度为项目出谋划策，迪赛人渴望能够有机会与环球置业共携手，依托前期竞地的全城效应，实现项目效益、形象、品牌等远大目标，缔造更大传奇！本项目开发目标解读经济目标\品牌目标\形象目标\产品目标通过开发及营销节奏的把握，经济目标全力冲击100亿销售传奇，40亿目标利润品牌目标依托本案一举奠定环球置业在宁波地产界至高影响力目标延续航运中心高端形象形象目标使本案成为北仑乃至宁波的新标杆地产项目产品目标以洞悉先机的视角，创造宁波新生代产品标杆基于目标，我们将重点研究解决的四大核心问题?地产周期：本案预计横跨5-6年的开发周期，因此第一要务是了解该周期内，城市将如何演变？区域市场将如何变化？对客户产生怎样的导向变化？?目标客户：北仑区往年住宅平均去化量仅为55万方左右，而2010-2012年的36个月内，北仑住宅预计推出量125万方、类居住公寓产品预计推出量55万方。待本案推出之际，北仑主城预计将面临激烈竞争，本案必须寻找更庞大的目标客户群体。?产品体系：大盘产品线的抉择，是经济效益、销售速度、竞品分流等诸多因素分析综合的优化组合。?开发节点：本案在长达5-6年的周期内，产品体系定位如何能踏准市场步伐，形成最佳开发节奏？本次提报思路上半场——审时度势读城品地识势定位客户产品开发节奏下半场——战略对决上半场——审时度势一、读城二、品地三、识势01Trends读城区域市场分析区域市场格局钱塘江路以西板块：高新及工业板块为主，居住为辅，新盘少。核心区板块：以中提升项目为主钱塘江路以西板块惠金佳园，行政办公金融功能将会是板块老城区板块的主要功能体系，区域整体形象大幅提升。四季桂花城老城区板块：长江路以东以次新金城国际花东海明园房为主，以西则有高端新盘。申洲项目园凯旋宫黄山豪庭本项目属于北仑核心荣安花园里仁花园四期好时光中心区C新隆华府地块区板块新盘较多，本世贸世界浙大网新地块湾项目未来竞争主要集凤凰国际广场派舍提香新隆华府中新城区的核心区板块汉通商务中心蓝海资源配置中贝期特商务中心心中央风景商务办公已售东方石浦大厦黄金海岸住宅未售区域目前在售个案信息本案周边项目均已站上万元价格体系目前北仑住宅市场以北仑区域客户为市场主流目前售价(元/项目名称开发商项目规模建筑形态主力面积销售情况主力客户㎡）世茂世界湾一价格标杆以个体老板、企业高管为住，周边的老宁波世茂1075户8幢高层90-140余房10000-11000开盘2个月基本售罄期师、医生以也较多、拆迁户北仑华信周边学校老师、医院医生、企业如台塑黄金海岸四期190户6幢小高层120-1309000-10000已售罄北置业、电厂、保新钢铁的中高层管理为主新隆房地以北仑当地客户为主，多为周仑边学校老新隆华府207户4幢高层90-1208500开盘当天已售罄产师、医院医区生等、拆迁户95%，目前仅剩余10#60㎡四季桂花园四7幢18层高层，2北仑当地个体老板、企业中高层管理、申洲置业420户100-1208300-8500左右以及1楼的140㎡十余期幢11层小高层拆迁户价格标杆套域远望华夏3幢26层高层，995%以上，目前仅剩余二三里仁花园三期762户150-23011000-12000企业高客管、外籍人士置业幢11层小高层十套224㎡左右的产品12幢点式高层、5户99%，目前剩余少量顶楼复东海明园北仑房产1227户幢板式住宅，1幢商120-1408500-9000北仑当地个体老板、企业中高层管理式数套为务办公价格标杆宁波经济95%以上，目前剩余低楼层主技术开发金城花园614户15栋小高层、高层130-14010000-11000的113以及200㎡以上十几当地企业主、企业高管区房地产套总公司3幢多层，17幢小95%以上，目前剩余200㎡派舍提香派舍置业1016户80-1207500-7600当地个体户、工薪阶层等，宁波投资客高层以上的复式十几套12幢多层，4幢高推出项目基本售完，剩余2荣安花园永元置业795户70-1207500-9000当地工薪阶层、个体户等，宁波投资客层幢高层未推区域整体走势——供求严重失衡06-08年平均成交约在55万平米左右，2010年至2012年，36个月内预计累计上市住宅项目总建筑面积在125万方左右，公寓上市面积达55万方。2010年年底-2011年预计住建筑面积（万宅上市项目（不含本项目）方）核心泰山路南8#地块12至2009年北仑新城区市场成交关系图中心区C地块32.2四明山路北、中河路东地块4.414080001207000申洲新大路1#地块14.61006000500080新隆华府2期3.44000603000世茂世界湾2期20402000201000黄金海岸五期8.8002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年黄山豪庭五期30商品房屋销售面积（万平方米）商品房成交均价(元/㎡)合计125.4区域未来上市项目信息北仑区域未来上市住宅项目，均先于本项目上市，且以普遍住宅为主；待项目上市时，我们将面临北仑区域中端高客户群体的“衰竭期”。201020111季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度世界湾二期/25万方/90㎡-200㎡惠金佳园/8.5万方/90㎡-140㎡黄山豪庭五期/30万方黄金海岸/8.7万方/110-130㎡新隆华府二期/3.4万方申州新大路1#地块/14.6万方里仁花园四期/10万方/110-140㎡泰山路南8#地块/12万方/120-160㎡本项目/60万方区域市场结论市场态势：价格标杆不断涌现，北仑主城房价迈入万元体系项目所属区域房价处于北仑城区高位，以金城花园、世贸二期为代表的标杆价格均达万元以上。市场趋势：未来市场住宅与公寓集中放量，供需结构严重失衡目前北仑市场处于尾房消化期，未来两年内，区域市场集中放量，住宅市场125万方，公寓55万方，供大于求局面明显。客户趋势：本项目推出时，将面临区域中高端客户“衰竭期”北仑区域项目均先于本项目上市，且以中大面积为主力，他们将吃掉区域中高端客户。Q1：面临如此的局面，本项目应该如何突围？02Trends品地本项目地块分析区位——北仑CLD核心区位周边环境——双景观优势根据北仑中提升、北延、南拓、西产业的发地块东西临太河，北为沿河市政绿展思路。同三线以东泰山路以北所围合的中部区域为化长廊，南为住宅小区，环境优美，利行政和高端居住，南部为区域次级中心，承接中于高档住宅的打造部的居住区域。太河景观北侧市政绿化长廊本项目地块劣势——3点硬轻轨1号线（高伤架）新凯河路（24米）E11、北侧轻轨一号线的噪音影响；E22、加油站对周边住宅客户的心E3加油站里影响；3、地块地形被城市道路隔开，难以形成一个整体；规划道路（16米）地块分析优势?区位优势：北仑已成规模的成熟CLD中央生活区；?交通优势：中河路、泰山路、太河路、大碶高速等组合便捷交通环境；?配套优势：各项市政、商业配套十分成熟；?环境优势：双景观优势，宜于打造高品质楼盘；?规模优势：60万方总建大规模，北仑稀缺；?品牌优势：宁波港集团在北仑的资源价值。劣势?北侧轻轨一号线的噪音影响；?加油站对周边住宅客户的心里影响；?地块地形被城市道路隔开，难以形成一个整体。Q2：60万方的大盘产品线必定覆盖很广，本项目如何布局？Q3：本项目地块先天存在的3个影响点我们如何来化解？03Trends识势城市之变北仑城市发展的双引擎轻轨宁波时代北仑融入宁向东波进入倒计时城市格局趋势——通过城市主干道和轻轨的打造使北仑与宁波无缝链接未来5-6年的周期2010年，镇海新城内，宁波城市框架城市次中心启动。回将大幅度扩张32010年，提升北仑片2010年，湾头、万达通途路链接接轨核心，动力无限。姚江北岸未来副中心。242002年，天一广场。三江口东部宁波的心脏开始跳动。新城轻轨链接2006年，鄞州新城12010年，东部新城城市副中心形成未来城市新核心。第一圈层第二圈层第三圈层迪赛判断：城市格局趋势——北仑城市化的三个周期显性障碍期突破期无缝链接期江南公路通途路全轻轨1号拓宽完成线通车线通车东部新城小港纳入小港区位东部新城东部新城北仑成为东部正式启动主城区价值提升初步形成全面落成组团副中心时间进程201020112012201320142015……年年年年年年Q4：在城市化进程周期里房地产市场将如何变化？Q5：在城市化进程周期里购房客户将如何变化？上半场问题罗列Q1：面临如此的局面，本项目应该如何突围？Q2：60万方的大盘产品线如何布局？Q3：本项目地块先天存在的3个影响点我们如何来化解？Q4：在城市化进程周期里房地产市场将如何变化？Q5：在城市化进程周期里购房客户将如何变化？思考？面临这五大问题，我们应该怎么办？在决定我们怎么做之前，先看看别人是怎么做的！大盘案例借鉴金地梅陇镇（深圳）世贸世界湾（北仑）青林湾（宁波）东湖花园（宁波）案例借鉴——金地梅龙镇（把握城市发展格局的典型）借鉴借鉴点：对于大盘，我们应该点：对于大盘，我们应该关注关注趋势趋势，城市，城市格局格局发发展展带带来的客户来的客户走走向向项目基本信息梅陇镇开发商：金地集团项目地址：深圳龙华镇，