谨呈：江苏金和置业有限公司　　　　　　盱眙城市桃源项目　　　　市场研究及产品建议报告１目录市场研究篇项目定位篇产品建议篇　　　　项目概况　　产品定位建议　　整体规划建议　　宏观投资环境分析　　消费者定位建议　　　立面建议　　　竞争个案分析　　销售价格建议　　景观规划建议市场调研总结与发展趋势预测　　　房型建议　　物业管理建议　　会所功能建议　２第壹篇　　市场研究篇3３一、项目概况(一)区位概况1﹑地理位置盱眙，全国最聚潜力投资中小城市百强，长三角最具投资价值的20个县。它位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。４2﹑地块周边概况项目位于盱眙老城区二水宿舍区；东面为土丘，坡度大于15度；南侧为水厂生活区及民宅；西侧为小学及体育局；北侧为老城区商业区。５3﹑项目基本要素数据６二、宏观投资环境分析(一)区域经济概况1﹑区域经济现状?人口:盱眙目前县域总人口74.3万人，城镇人口25万人，城区建成区面积30平方公里，城区人口12.5万人。规划到2010年，城区人口达到20万，城区面积达到60平方公里，城市化水平达到46%以上。?GDP:2007年预计实现地区生产总值88亿元，比去年增长18.1%，是2002年的2.4倍?人均可支配收入:城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长19.6%，是2002年的1.84倍；农民人均纯收入5080元，增长13.8%，是2002年的1.68倍.?社会消费品零售总额:2007年实现社会消费品零售总额23亿元，比上年增长6.5%。７2﹑未来五年经济计划今后五年,高品位推进城市化，县城建成区达29平方公里、人口22万人以上，建成中等城市，全县城镇化水平提高到46.2%。2012年，实现全社会固定资产投入248亿元，其中工业固定资产投入150亿元，人均GDP3万元，财政收入28亿元，城镇居民人均可支配收入1.6万元，农民人均纯收入1.2万元。由以上数据可以看出,随着盱眙经济的发展和居民收入稳步增长,人们的购买力也不断提升.这为房地产市场的发展提供了根本的基础.８3、城市规划“三心、双轴、二带、五片区”的格局　根据盱眙产业分布、交通干线走向、旅游资源、生态建设等基础情况，优化区域布局，明确发展重点，构筑“三心、双轴、二带、五片区”的布局。“三心”即城西旅游休闲中心，都梁转盘周边的新城区公共服务中心及行政办公中心；“双轴”即沿大桥路到盱马路的城市发展轴和沿淮河东路到金鹏大道再到金源路的城市发展轴；“二带”为沿淮山水景观带和金源北路到金源南路沿线的城市景观带；“五大功能片区”即滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区和城南生态住区。做到“显山漏水、北扩东移、两区相融、富有个性”的鲜明城市特色。９(二)政策法规研究1、国家政策法规研究2007年国家为了促进房地产市场的健康发展,防止过热增长,稳定房价.出台了一系列法律法规:?《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》颁布日期：2007年1月16日实施日期：2007年2月1日主要内容：从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况。点评：该《通知》的出台，即实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”从而揭开了2007用税收调控房价的大幕。１０?《物权法》颁布日期：2007年3月实施日期：2007年10月1日主要内容：自10月１日起施行的物权法明确规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期；保护阳光权；小区车库车位首先要满足业主需要；不动产将施行统一登记制度，办理房产证将进入快车道；土地承包期限届满可按国家规定继续承包等。点评：第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。物权法的出台将对私有物业的保护提升到与公有财产相当的地位，对于房地产行业意义重大。?房贷新政——第二套房房贷颁布日期：2007年9月27日实施日期：即日起施行主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。点评：一定程度上，利用信贷手段进一步规范开发商囤积土地、房源的投机行为，同时，也抑制了一定的市场自住需求。１１?央行六次加息点评：央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。中国人民大学房地产研究中心主任袁开红表示，虽然今年央行连续加息，但是并不一定会带来太大影响.?新物业管理条例颁布日期：2007年8月26日实施日期：2007年10月1日主要内容：新物业管理条例明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。点评：明确了物业服务的主从关系。物业所在地的街道办事处将成为业主大会、物业公司的一个正式监督部门，业主维权将真正进入有法可依时代。１２?物业服务定价成本监审试行办法颁布日期：2007年9月20日实施日期：2007年10月1日主要内容：《办法》明确规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。点评：物业服务定价成本监审将以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。物业乱收费现象有望应声而止。?保障性住房新管理办法颁布日期：2007年9月20日实施日期：2007年10月1日主要内容：经济适用房购买满5年后可有条件上市交易，骗购经适房将5年内不得再购，今后市民申请保障性住房资格到当地街道、乡镇办理，申请廉租房取消居住年限的限制。点评：政府加大了对保障性住房的管理力度，增加了经适房和廉租房受益群体的覆盖面，部分既买不起经适房又不符合廉租房规定的“夹心层”人群将直接受益。１３?《经济适用住房管理办法》颁布日期：2007年12月1日实施日期：即日起施行主要内容：办法里第三条明确规定：“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。”点评：“这给楼市传达了一个微妙的信号，政府在努力推进以经济适用房为主的住房改革。”2007年,国家从土地、物权、信贷和保障性住房等多方面出台政策，规范房地产市场,防止房地产市场过快过热增长.国家的宏观调控政策一方面规范了房地产市场,另一方面使市场的“观望”氛围越来越浓.甚至,一些市民期望着“房价的下降”.１４2、地方政策法规研究?关于进一步加强商品房销售管理的通知主要内容：严厉打击任何形式的无证预售行为;进一步完善商品房价格管理;加大对商品房销售经营活动违法行为的查处力度。销售方案在预售许可申报时和其他材料一并报送市房管局开发处，并公布在售楼处。?商品房发号销售暂行办法?商品房公开摇号销售暂行办法淮安市目前商品房需求旺盛、市区局部区域供应较紧、部分楼盘未等开盘就被潜在购房户登记认购争购，并出现找关系认购等不正常现象.淮安市相关管理部门联手出台新规，以规范商品房销售行为。在政策的引导下,区域房地产市场将更加规范.１５(三)市场供需态势分析1、市场现状近两年，盱眙县住房建设快速发展,居民住房条件得到很大改善。在这一时期，住宅产业形成从投资、建设、销售、中介服务到物业管理协同发展相对完整的产业链，居民住房面积与居住条件得到了较大程度的提高与改善。“十五”期间房地产开发累计完成投资6.1亿元，住宅施工面积达到55万㎡，住宅竣工面积达到33万㎡，城镇居民人均住房建筑面积达22㎡。建成小区14个，新建住宅小区基本实施物业管理。以实施住房补贴为重点，出台廉租住房管理办法。１６2007年1-6月份商品房供需情况:类别面积同比增长商品房批准预售面积25.3万平方米242%供应情况商品住宅批准预售面积20.1万平方米189%商品房实际销售面积17.16万平方米319.6%需求情况商品住宅实际销售面积15.92万平方米311%商品住宅实际销售套数1513套381%从上表可以看出,2007年盱眙县“房地产市场供需两旺”,供应面积和需求面与去年相比均有很大的涨幅.供应量增长了200%以上,需求量增长在300%以上１７2、需求状况预测到2010年城市人口达到20万人，建成区面积达到60平方公里，城市化水平由32%提高到46%。以及区域经济的发展,一些外来人口的导入.对住房的需求量将会继续增加.乡镇居民乡镇居民外来人口外来人口改善性住改善性住房需求房需求市区住房市区住房１８新建住宅预测量:年份2006年2007年2008年2009年2010年城镇人均住宅面积2325272830（m2）每年住房建设量（万35859090100㎡）需供地总量不低于3508509009001000（亩）“十一五”期间，需新增住房建设总量400万㎡，其中商品住房占80%，经济适用住房占20%。１９(四)消费者习性调查经过调查得出,目前盱眙的购房者大致可以分