4.0零售物业市场分析整体市场分析?供应状况?主要商业区域000'平方米70059060050045040240030024519019017220012113792.4116.688.6100101.396104.565526652607676557810027.51830372532173042050012345678901234579999999999000009999999999990000011111111111122222GrossArea建筑面积BusinessArea营业面积?截至2004年，北京共有1200万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。截至到2004年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的（营业面积超过1万平方米的商场和购物中心）面积已经达到了260万平方米（建筑面积）左右，约占北京各类型商业面积的21.7%，其中百货类商业158万平米，占北京大型商场面积的61％。14.0零售物业市场分析整体市场分析?未来供应预计总供应量?在2005-2008年，预计共有522.9万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工。?2005-5006年将是北京市各类商业面积新供应量较集中的年份，共有280.2万平方米。?新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内。新增供应集中区域?越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。?预计未来大型商业向中关村地区和CBD等区域集中的趋势不会改变。而传统商业区的可未来分布趋势开发利用土地将越来越少，越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。?本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，预计周边未来的供给也将延续这一趋势。24.0零售物业市场分析整体市场分析?入住率情况区域名称入住率情况王府井区域?该区域大型百货的空置率维持在5％～10％左右西单区域?该区域整体空置率约为5%～8%朝阳门外/建国门区域?该区域整体空置率约为5%～8%东直门周边区域?该区域由于银座百货刚刚开业，而太平洋百货长期经受交通困扰，其整体空置率水平在8%～10％左右。?价格情况?百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。?北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。?购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接的关系。?北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高，平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。34.0零售物业市场分析区域市场分析?现有供应?考虑到项目的规模及其周边的商业环境，对区域市场的考察将主要集中在南至东北四环路，北至机场、西至机场高速、东至酒仙桥边缘的区域内，主要包括本项目周边、温榆河别墅区、酒仙桥及望京四个部分。?考虑到本项目的规模及其与周边商业的相互竞争可能，本部分对温榆河别墅区、酒仙桥和望京商业的考察将主要集中于规模商业，即单体或集合规模在5,000平方米以上，具有一定档次水平和市场影响力的商业物业。44.0零售物业市场分析区域市场分析?现有供应规模（平开业日序号名称类型位置米）期1万客隆酒仙桥店超市酒仙桥路12号1200019982燕莎望京购物中心百货东四环路1250019993望京建材大世界专业市场望京湖光中街5000019994望京农贸综合批发市场专业市场来广营3000019995日祥广场步行街欧陆园对面700020006京客隆超市南湖北街与湖光北路750020017中福百货百货、超市南湖北街与湖光北路1700020028望京正时家居广场专业市场望京广顺南大街1100020029来广营花卉市场专业市场来广营东路888号18000200210华润综合超市超市酒仙桥路8000200211爱家家居专业市场广顺桥北香宾路66号14000200412百安居专业市场广顺桥北香宾路66号15132200413尚古城专业市场来广营东路5号10000n.a14阿根廷烤肉/咖啡餐饮来广营东路2000n.a.?区域成规模商业物业面积约为21.4万平方米，共14个，项目平均规模约为1.5万平米，区域商业整体及单体规模较小；区域内的商业设施多以小型底商、临街店面等形式存在。?区域内针对日常消费的超市、百货、步行街等零售商业面积共6.4万平米，共6个项目，平均规模约为1万平米。?专业市场共14.8万平米，7个项目，平均供应规模为2.1万平米，其中建材类专业市场供应面积10万平米，5占整体的47.7％，是目前区域内的最主要的商业设施。4.0零售物业市场分析区域市场分析?经营情况序号名称类型规模（平米）租金（元/天/平米）入住率1万客隆酒仙桥店超市12000n.a100%2燕莎望京购物中心百货1250015-30％*95%3望京建材大世界专业市场50000390%4望京农贸综合批发市场专业市场300001－2100%5日祥广场步行街50004－899%6京客隆超市7500795%7中福百货百货、超市17000795%8望京正时家居广场专业市场1100010－1495%9来广营花卉市场专业市场180001.5－390%10华润综合超市超市8000n.a100%11爱家家居专业市场140005.3－7.395%12百安居专业市场15132n.a100%13尚古城专业市场100001.685%?本项目所处区域整体情况较好，区域大部分商业物业的整体空置率都处于5％以下的较低水平，但部分专业市场，如尚古城，由于地理位置、周边发展现状及经营管理的原因，空置率处于较高水平。?目前区域商业的固定租金多处于3-10元/天/平方米的水平，百货类的扣点在15-30％之间，区域内目前的租金水平低于城市商业区的水平。?从区域来看，除档次较低的批发市场外，望京区域的配套商业租金要高于京顺路沿线商业。相对而言，日常生活配套商业的租金普遍高于专业市场。?区域内成规模商业都不散卖而是持有出租。项目周边已建成的小型底商售价在10,000-14,000元/平米范围内6。4.0零售物业市场分析区域市场分析?需求情况望京/酒仙?这部分人群的消费被区域内商业设施截留。由于区域缺乏高档消费场所，部分高桥区域内部端消费力倾向在北京东部商务区实现，区域高端消费力有外流现象。居住的中等?收入人群该部分中等收入人群只要有相应的商业设施供应，其大部分消费力会截留在区域内部，因此区域内部达到一定的人口规模时，对商家具有较强的吸引力，国际、国内的知名商业管理公司对该区域具有很高的热情。?本项目至温榆河别墅区的高收入人群，截留在区域内的消费力主要为常用的、对本项目至温距离要求较高的日常生活消费，其规模小而档次较高；此外，由于该类消费者具榆河带别墅有较强的空间活动能力和高消费能力，多在市中心的各个高档商业项目实现。区内的高收入人群?由于高收入人群的上述消费特征，本项目周边区域人口规模难以支撑大规模的商业，对大型商业的管理公司没有吸引力，从而限制大型商业的发展。?项目周边区域内较为需求所接受的商业形式多为独立店面，经营内容集中在日常消费，提供服务多于商品零售的配套商业业态。74.0零售物业市场分析区域市场分析?未来供应?根据已有的市场信息，预计周边区域内未来将有商业物业20个，形成供给78.1万平方米以上，是现有存量的3.7倍，区域未来商业物业的供给十分可观。?从供应的分布来看，未来望京-酒仙桥区域内部的商业供给规模达到63.6万平米，占区域未来整体供应的81％，包括家乐福、沃尔玛、宜家等知名大型零售商，望京-酒仙桥区域商业物业呈现出供给规模和档次双提升的态势。84.0零售物业市场分析区域市场分析?未来供应序号名称类型位置规模开业日期1金隅国际底商百货、超市望京南湖公园北门1500020052易初莲花望京店超市宝星国际底商1000020053沃尔玛望京店店超市广顺北大街2000020054宜家家居望京店专业市场北四环路3000020055乐华梅兰望京店专业市场花家地街1500020056金隅丽港城百货、超市望京花家地西里3000020057望京华联商厦百货广顺大街7000020058华糖洋华堂百货望花路东里七号2500020059望京国际汽车广场专业市场湖光北街20000200610澳洲康都底商底商北五环10000200611京客隆购物中心超市、百货东四环酒仙桥59339200612财富公馆底商机场高速苇沟出口11000200613银时国际底商底商朝阳区酒仙桥19551200614家乐福望京店超市望京北路25000200715季景沁园底商底商城铁13号望京西站12000200716嘉美风尚中心待定望京新城B1区1-3＃地50328200717望京国际影视城娱乐望京内环路110000200718新国展一期*购物中心空港工业区B区100000200719望京新城B区6-10＃地项目百货、零售望京新城B区6-10＃地1139002007/2008920餐饮特色一条街**特色步行街望京科技园区60000待定4.0零售物业市场分析?总结?北京零售物业市场呈现出从传统商业区向城市外围扩展（特别是三环、四环沿线）的趋势。随着供应量的大幅增长和品质的进一步提升，市场竞争将更加激烈，只有主题突出、选址恰当、适合消费者需求的商场才