谨呈：泰州莱茵达置业有限公司泰州莱茵东郡商业物业市场调研及定价策略提报报告目录分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议回顾十年调控政策，却落下“理想很丰满，现实很骨感”的局面。2013适逢中国政府换届，商业地产面对史上最犀利“新国五条”，弊大于利。第一部分房地产政策分析分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议1招商方案建议十年政策回顾第一阶段效果欠佳，目标不清调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨时间调控内容均价调控内容：确定房地产业为国民经济支柱产业；增加普通商品房供2003.8《关于促进房地产市应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规当年全国住宅均价2213元场持续健康发展的通知》范房地产市场秩序；继续推进现有房出售；搞活住房二级市场。2004.4《关于深入开展土地调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总市场之力整顿严格土地管理的当年全国住宅均价2549元体规划和年度规划。紧急通知》2005.3国八条调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品《关于切实稳定住房价格的通房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确知》引导居民合理消费预期。调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒当年全国住宅均价3100元2005.4新国八条买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇《加强房地产市场引导和调控廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对的八条措施》房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平米以下的比重须达总2006.5国六条面积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按收房收入全额征收营业税；开发商项目资金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房当年全国住宅均价3132元《关于调整住房供应结构稳定按揭贷款首付比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2住房价格的意见》年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格查处捂盘围房等行为。十年政策回十年政策回十年政策回顾顾顾第二、第三阶段效果显著，“救市”“救危机”相结合调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房时间调控内容均价2007.8《国务院关于解调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立当年全国住宅决城市低收入家庭住房健全廉租房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格困难的若干意见》经济适用住房上市交易管理。均价3665元调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首2008.12《关于促进房付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年当年全国住宅地产市场健康发展的若免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求干意见》均价3655元；各地采取鼓励住房合理消费，促进楼市健康发展的政策措施。十年政策回顾第四阶段史上最严调控陆续出台，效果显著遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设时间调控内容均价调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套2010.1国五条以上住房贷款首付不得低于40%；依法查处价格欺诈、哄《关于促进房地产市场平抬房价及违反明码标价行为；力争2012年末解决1540万稳健康发展的通知》户低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严格按照现行政策执行。当年全国住宅调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二均价4727元2010.4新国五条套房家庭首付比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利《关于坚决遏制部分城市率1.1倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设房价过快上涨的通知》数量和比例；确保2012年建设完成保障性住房300万套；加强房企购地和融资监管，完善信息披露制度。调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房控制目2011.1新国八条标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；个人购房不足5年转手按销售收入全额征收营业税；当年全国住宅《关于进一步做好房地产购买第二套住房首付款比例不低于60%；商品房供地原则市场调控工作有关问题的上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以均价5010元通知》上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制；“严打”虚假消息散布者。新国五条细则限购、限贷不放松，调控方向仍致力于抑制投机需求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标完善稳定房价工作责任制建立健全稳定房价工作的考核问责制度限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房坚决抑制投机投资性购房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。加快试点房产税试点工作。增加普通商品住房及用地供应对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。加快保障性安居工程规划建设制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管和预期管理严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。弊大于利：虽然住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺对商商业业地地产产影之影响响激了商业投资需求，但盲目投资开发却是加速了商业地产泡沫的形成受政策限制，2012全国土地交易量较去年有所下滑。二三线土地市场活跃，2012全年商业用地供应首超住宅。目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式，遭遇“新国五条”，从住宅转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。“新国五条”的出台，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，也催生了大量住宅房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域，随着商业地产开放量的增大，未来商业地产的消化压力增大。泰州经济发展不断提速，城市规划不断完善，泰州房地产行业正在集中化、规范化的转型升级，积极创造良好的宏观环境。第二部分城市宏观环境分析分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业地产发展现状概况2区域商业地产发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议板块现状房地商业产地整体产影概况响其中海陵区以江洲路、济川路、东风路、兴泰公路（原328国道）四条主干道划分为东、南、西、北、中五个板块。高港区因体量较小，单独划分为一个板块。城东：海陵区东风路以东、济川路以北该区域包括泰州高教园区（一部分）、海陵工业园区、火车站街区。该区域教育资源优越，是泰州重点建设发展的区域。一个集商贸、教育、居住、工业为一体的城东区域已经初步形成，且正以较快的速度发展。城东房地产市场已成为房产开发商最为青睐的区域之一，仅次于城南区。现阶段概况房地商业产地整体产影概况响开发投资增幅放缓，量价走势或进入下行阶段；商业地产兴起，冲击传统商业结构，商业模式转型势在必行1、房地产开发投资增幅明显放缓。在从紧的政策环境下，2012年起商品房建设增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵冲房地产开发投资增速的下滑。2、商业地产日渐兴起成为房地产市场新亮点。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下，房地产市场也将随之转型。泰州商业地产处于结构升级转型阶段，大规模集中式商业地产项目不断涌现，冲击传统零售商业模式，社区街铺存量去化速度或放缓。3、商品住宅销售继续呈下降之势。新国五条出台，确定持续从紧的调控基调，后续政策调控空间加大，未来走势不容乐观。4、房价保持稳中略降的势头。在目前全国房地产将继续调控的大背景下，消费者对房价是否下降持观望态度，开发企业面对巨大的市场存量，量价走向势必会继续进入下行阶段。2012年泰州居民人均可支配收入为27460元，商城市业经济地产影指响标GDP年增长率同比增长12.8%，增速位居全省第六。剔除价格因素，人均可支配收入实际增长10.9%，实际增速比2011年提高2.4个百分点。泰州2008-2012年GDP年增长率趋势图25.00%21.33%20.00%20.98%18.36%15.00%16.17%12.50%10.00%5.00%0.00%2008年2009年2010年2011年2012年分析：从上面图表可以看出，泰州近年来GDP增速放缓，这与房地产市场有一定的关联，持续从紧的调控政策抑制了房地产市场过高的投资额，房地产市场进入较长时间的