淮南上品印象四期营销推广提案金玉堂（安徽区）二0一三年一月三十日本报告着重解决以下三点内容1、营销策略2、推广策略3、产品建议第一篇章四期整体营销策略Chapter1合理有序的推售策略，是提升去化速度与溢价能力的关键。目标根据2013年1月5日四期提报内容，上品印象四期整体销售目标超越6亿元！推售回顾面积价格（元/总金额推售批次物业类型产品（㎡）㎡）（元）局部一层临街商15011800027018000第一批首推商铺铺二层商铺7182.51200086190000第二批住宅高层住宅18770480090096000剩余一层商铺615518000110790000第三批加推商铺三层商铺6740850057290000四层商铺3300650021450000第四批公寓产权式酒店10000650065000000精装修公寓10000650065000000第五批公寓毛坯公寓14836550081598000合计可售面积:78485平方米,预计回款604432000元推售原则1、先商业、再住宅、后公寓，博取高价2、商业分批推，保证热销，逐步提价3、明线推商业、公寓，暗线推住宅第一波推售——首批商业推售时间：2014年1月推售面积：局部一层临街1501㎡，二层7182.5㎡预计售价：一层均价1.8万元/㎡，一层均价1.2万元/㎡销售金额：1.13亿元推售条件：新销售中心投入使用、工程达到预售条件、主力商家签约进驻第二波推售——高层住宅推售时间：2014年3月推售面积：18770㎡预计售价：均价4800元/㎡销售金额：0.9亿元推售条件：取得预售证第三波推售——二批商业推售时间：2014年5月推售面积：局部一层6155㎡、三层6749㎡、四层3300㎡预计售价：一层均价1.8万元/㎡、三层均价0.85万元/㎡、四层均价0.65万元/㎡销售金额：1.75亿元推售条件：商家进驻达到60%以上第四波推售——产权式酒店推售时间：2014年10月推售面积：10000㎡预计售价：均价6500元/㎡销售金额：0.65亿元推售条件：酒店签约进驻第五波推售——毛坯公寓+精装公寓推售时间：2014年12月推售面积：14836㎡毛坯公寓+10000㎡精装公寓预计售价：毛坯公寓均价5500元/㎡，精装公寓均价6500元/㎡销售金额：1.47亿元推售条件：取得预售证小结在工程进度及推广到位的情况下:2013年主要工作:招商2014年主要工作:销售预期销售周期1年半,2014年1月首批销售,2015年6月前清盘第二篇章C四期整体推广策略hapter2依次发射五大推广冲击波，实现销售名利双收四期整盘推广五波核心策略前期形象[[第一波第一波]]————旧旧貌貌换换新新颜颜首期商业[[第二波第二波]]————一一铺铺定天下定天下住宅[[第三波第三波]]————无无声胜声胜有有声声产权式酒店[[第四波第四波]]————投投资资最强音最强音公寓[[第五波第五波]]————做足做足青青春范春范第一波：旧貌换新颜核心攻击点全新形象出街·新售楼部启用·四期开工炒作四期全新形象出街先建立四期综合体形象，再次唤醒市场对本案关注，然后分物业形象依次出街上品印象[4期]商业住宅公寓邦德街MIN公馆V派公寓2013年5月2013年9月2014年8月新售楼部启用四期开工典礼公寓推广启动四期综合体形象出街商业形象出街公寓形象出街商业形象定位城市副中心·餐饮休闲中心——形象上突显地段价值、稀缺性、综合体物业2013年5月四期形象出街，全新形象正式发布商业形象定位上品·邦德街源自英国的时尚餐饮文化街区2013年9月商业形象出街，正式启动商业蓄客事件启动之新售楼部启用主题：上品印象新营销中心绚丽开放暨四期媒体发布会时间：2013年5月中上旬。目的：重新唤起市场对上品印象的高度关注，为四期宣传预热。活动执行：营销中心开放举行气势宏大的仪式，活动规格要高，另外邀请淮南主流媒体当天全部到场，并以媒体发布会的形式进行四期首次宣传预热。事件高潮之四期开工典礼主题：上品印象4期开工奠基盛典?活动目的：项目高调亮相，引发市场关注?活动时间：2013年9月中上旬?活动内容：1、邀请政府领导、老客户和主流媒体参加开工盛典；2、配合淮南各主流媒体进行项目品牌炒作传播；3、网上跟踪报道，对项目进行持续炒作。新售楼部布局建议门前儿1.新售楼部要满足销售接待洽谈及售楼广童场娱乐办部办公使用功能。区公座区2.办公区空间划分：会议室、财务室、区沙域发域卡销售经理室、更衣室、VIP室。3.售楼部布局考虑了从沙盘讲解到户型型模解说、再到入座洽谈等销售动线。铺商台4.建议做一个四期整体沙盘，另外商业待整体接主街及住宅、公寓均要做空间模型。沙盘水沙发洽谈区吧区户模沙发卡座区新售楼部外立面包装原则时尚绚丽+昭示大气售楼部外观要达到视觉上的冲击力、时尚感、昭示性。以绚丽多彩、现代时尚为主基调，体现本案所处中心地段及综合体物业的属性。外立面以钢架玻璃幕墙为主材料，搭配颜色各异的色彩，打造时尚动感形象。新售楼部外立面包装建议将新售楼部的外立面玻璃幕墙进行改造，打造炫丽多彩、时尚现代的视觉鉴赏中心新售楼部外立面包装建议新售楼部门前广场门前广场设置精神堡垒、休闲座椅、移动花钵售楼部门前广场人物雕塑售楼部内部背景墙建议时尚简约的主背景墙，给到客户进入售楼部内部的第一震撼售楼部内装建议风格（方案一）简约时尚大气售楼部内装建议风格（方案二）空间灵感自由释放，让空间“飘动”起来，活力感更强第二波：一铺定天下攻击点：1、炒概念2、炒铺王3、炒商家招商说明会——活动主题——上品邦德街招商说明会暨商铺VIP发放?活动目的：炒作商业概念、展示主力店招商成果，增强投资客及商家进驻信心?活动时间：2013年11月中上旬?活动地点：星级酒店?活动内容：1、联合政府、商家速引爆市场，形成全城新闻轰动；2、邀请意向客户和主流媒体参加招商说明会，引爆投资；3、借力打力，商铺首期VIP卡震撼发售；4、配合淮南各主流媒体进行项目价值升级炒作传播；铺王拍卖暨首批商铺开盘活动主题：铺王驾临，众铺平身?活动内容：?活动目的：商业高调开盘落定商铺意向客户，铺王拍卖拉升四期整盘价值1、邀请投资客参加铺王拍卖，轰动全城；?活动时间：2014年1月（农历年前）2、商业首期开仓放铺，旗开得胜；?活动地点：销售中心或酒店（待定）2、配合淮南各主流媒体持续炒作项目；商业价值高峰论坛暨商家签约仪式——活动主题——邦德街商业价值高峰论坛暨商家签约仪式?活动目的：为商铺加推造势，进一步提升客户购买信心?活动时间：2014年4月?活动地点：销售中心或酒店（待定）?活动内容：1、主力店及次主力店签约仪式，给客户信心2、纵论商铺投资，释放商铺投资价值，引导客户投资3、配合淮南各主流媒体进行项目整体价值持续炒作传播第三波：无声胜有声攻击点：1、老客户深挖2、行销拓客3、暖场活动鉴于本案住宅体量较小，且销售压力相对较低，因此住宅营销策略以线下为主，线上只做配合，即可实现住宅持续稳定的去化。老客户挖掘活动主题：新春业主感恩季·老带新送金条活动目的：促进住宅老带新成交活动时间：2014年3-4月活动内容：老业主上门领取精美礼品+业主答谢会并释放老带新信息+规定时间内老带新成交最多的客户，获得金条奖励。行销拓客以“行销+座销”的营销模式，主动走出去拉客上门社区巡展商超巡展海量派单?海量派单：海报全城海量派发，集中地毯式扫街?集中巡展：商圈、社区、企业巡展?精准拓客：专业市场扫街，精准锁定客群?竞案拦截：主要竞争对手售楼部门口户外、派单、桁架客户拦截?行销保障：金玉堂组建行销特别足，招募小蜜蜂主动“出访”拉客上门暖场活动住宅强销期内，做足暖场活动，保证现场人气暖场活动一：喜迎新年，民俗贺岁暖场活动二：植树节，树木认领暖场活动三：3.8节砸金蛋赢大奖暖场活动四：插花DIY培训暨现场评比…….第四波：投第四波：投资资最强音最强音攻攻击击点：点：11、强化、强化产权产权酒店投酒店投资资价价值值22、媒体、媒体短短平平快快强强势势出出击击投资卖点强化产权酒店低首付·零月供·15年轻松再赚一套房莫泰进驻·专业运营回报无忧增值无限媒体短平快强攻户外：集中投放，强势出击短信：全城覆盖，强势引爆知晓度一夜倾城电视：节点强攻，横扫视野报广：节点强攻，快速引爆短时间内强势推广酒店式公寓价值，让淮南投资客网络：软硬兼施，主流覆盖注意力快速集中过来，成功实现歼灭战。派单：海量派发，全城瞩目第五波：做足青春范攻击点：1、渠道创新2、V青年评选活动造势渠道创新公寓推广除大众媒体外，做足论坛+QQ群+微博等新兴媒体网络水军转发转发++活活动动++奖奖品，目前地品，目前地淮房网、新地产等网站合作，推出版主军校活动，通过组织版产产微微博博营销营销的主要方式。的主要方式。主体验本案及并给予利益（如小礼品、聚餐等），于项目节点强势发帖给予支持。微博营销新兴的网络营销手段，在全国在合肥不乏在微博营销中尝到甜头的项目（万科、华润），预计此渠道在淮南将逐渐主流化。QQ群目标客户的行业QQ群的潜入渗透，传播项目信息或引出项目相关话题，购房交流群，汽车车主群等。线上线下联动项目的实体活动，充分运用网络预热与跟踪。网上报名、踩楼活动、秒杀活动、网络评选、网上征集等。渠道创新相关行业资源利用，实现病毒式传染扩散病毒一：中高档餐饮、酒店、会所的杂志阅览架广告覆盖淮南市区主要中高档餐饮、酒店、会所，每天有很多准客户会光临这些餐饮娱乐场所。病毒二：联合百大、商之都发行购物卡全线覆盖政府、事业单位、大型企业等，实现客户联动及形象提升。病毒三：写字楼框架广告主要针对市中心商务圈的主要写字楼，点对点的针对性年