郑州空港新区隆门商业项目营销推广方案PART1营销目标及营销阶段划分一．重要时间节点设计二．总体营销目标三．一期商业销售阶段划分及目标分解一、重要时间节点设计：（2013春节前）1、天时商业意向签约2013年1月31日前2、天成商业认筹暨主力商户招商成果新闻发布会2013年1月26日（周六）二、总体营销目标目标一：天时商业销售目标—2013年1月31日前基本消化完毕目标二：实现项目年度财务目标和价值目标---1月31日前实现5000万元回款目标三：天时商业推广促进天成1、2、3号楼商业招商认筹与价值实现目标四：品牌目标：隆门——港区最聚财气、人气商业聚集区三、一期商业销售阶段划分及目标分解销售准备期认筹阶段公开招商与销售强天成招商转销售阶段（2013.1.15日之（1.1-1.）销期（3.1日-（6.1-8.31）前）5.31）销售释放一期商业销售及招天时商业完成1完成天时剩余商目标商认筹消息，积累意向80%的销售业面积的销售累积完成天成二期销售率客户，确保认筹日火爆完成天成招商2、累计完成天成接近100%势头30%。90%以招商及首层商业销售率阶段性1确定销售模式、招商7公开招商活动（解10根据市场招商反馈适时重点工策略及营销、招商推广5全面开展销售及筹活动）；调整营销策略作内容计划；售宣传物料设计认筹工作；11做好商户口碑传播。、印刷及制作；6媒体资源的有效8媒体广告及促销活2销售法律文件的完备利动趁势追击。；7户外广告到位；地点及相3认筹选择关8系列招商活动全工作准备面展开；4第三方资源的整合（媒体、商会等）；销售顾问的培训。9媒体广告全面展开。PART2营销方案部分一、商业销售面积分割方式及经济测算二、对西时区商业营销推广的建议三、价格定位一、商业面积分割方式天时的商业分割方案1③④⑤⑥⑦⑧⑨②⑿⑾⑩①⒁⒀⒂⒃⒄天时的商业分割方案1?根据商业结构形态，从中间切开，形成商业内街，形成人动线，共切割出17个商业铺面。?天时商业楼需要一定的改造，以形成沿街商业，提升商业价值。?其中1、15、16、17号商铺可以直接改为临街商铺，商业价值较高。其余铺面均为内街铺面，商业价格略逊。?进行分割后，小铺不仅利于销售回现，同时内街形态不影响经营。?商业内街兼顾了销售和经营的需要，既提高销售收益，又提高了内铺租赁价值。天时一层商业销售总体预估商铺面积（地毯面积约）㎡建筑面积（约）㎡价格（元/㎡）总价（元）1'75.47142.4023000.003275113.212'32.4961.3015000.00919528.303'19.8037.3615000.00560377.364'12.2923.1915000.00347830.195'56.25106.1315000.001591981.136'56.25106.1315000.001591981.137'30.0056.6015000.00849056.608'56.25106.1315000.001591981.139'84.00158.4915000.002377358.4910'15.0028.3018000.00509433.9611'15.0028.3018000.00509433.9612'15.0028.3018000.00509433.9613'40.5076.4218000.001375471.7014'29.7056.0416000.00896603.7715'85.53161.3826000.004195811.3216'95.25179.7226000.004672641.5117'80.53151.9426000.003950528.30　799.311508.13　29724566.04天时首层商业分割方案12、3、4层商业销售预估　　建筑面积　价格　总价　二层13131100014443000　三层1510.960009065400　四层151050007550000　合计　4333.9　31058400　　　　?二层坡梯预留口封起，二楼整体出售，单价11000元。?三层、四层商业定位为商务办公写字间，单价分别为6000元/平方米和5000元/平方米。天时首层商业分割方案2天时首层商业分割方案3天成1号楼的商业分割方案天时1号楼的商业分割方案天成1号楼商业销售总体预估?地下一层：坡梯10000元/㎡×2036㎡=20360000元?一层：26000元×1241.26㎡约8个首层商铺=32281600元?二层精品店：坡梯1650×11000元/㎡（24间）=18150000元?三层精品店：坡梯1650×7000元/㎡（24间）=11550000元?二层、三层及地下一层共计约5350㎡其中，空间改造及设备（坡梯中央空调）每㎡加上900元装修、设备费用（含餐饮）?二层三层精品店为自主经营，?地下一层可与2-3号楼商业经营公司统一经营精品店定位：咖啡厅、美容院、美甲、足底、品牌专卖、品牌餐饮。天成2号楼的商业分割方案天时2号楼的商业分割方案天成2号楼商业销售总体预估?地下一层2183.4㎡商铺坡梯10000×21843.4?一层2169.5㎡底商26000×（2170平米-首层大堂、二层商业面积）约10个首层商铺?二层2169.5㎡小商铺坡梯11000×（2169一二层底商面积）?三层2169.5㎡小商铺坡梯7000×2169?四层2169.5㎡小商铺坡梯6000×2169?2号楼需要集中安装设备和基础装修约为8000㎡，包括中央空调、设备设施、坡梯、装修每㎡加900元（含餐饮）?建议二号与三号、一号楼做天桥相连天成3号楼的商业分割方案天时3号楼的商业分割方案?地下一层2161㎡小商铺坡梯10000元×2161㎡=21610000元?一层1765.8㎡底商26000×（1765.8-首层大堂-带二层底商面积）约9个商铺?二层1765.8㎡小商铺坡梯11000×（1765.8一二层底商面积）?三层1765.8㎡小商铺坡梯7000×1765.8?四层1765.8㎡精品店、写字间坡梯直梯6000×1765.8?约5600平米为市场、中央空调、坡梯、设备设施装修每平米加900（含餐饮标准）精品店、写字间、可经营、健身、保健按摩、茶室。(3号楼也可以招商引进大型品牌店）?一期销售总预估1-3号西时区设备设施、中央空调装修费用（含餐饮经营标准）每平米900元。市场面积约18500平米。投入费用最高1780万元一期可销售面积：（25个首层铺+带二层首层9个4590㎡）×26000×135㎡=119.340.000四个二层铺：（46㎡×25个）×11000元=12.650.000合计：131.990.000元?二、对西时区营销推广的建议?先招商，再销售，以最优惠的招商政策，吸引商户入驻，使得本项目商业形成热租的局面，之后再掀起投资认购热潮，使得本项目真正成为商业门户、兴隆之地。?因西时区对面即为郑港小商品市场，要想使经营者搬进商场里来，前一年租金要比竞争对手无论在价格和硬件条件上都要优越，做到放水养鱼。将市场做起来后，在开始销售。招商政策：从2013年3月试营业至正常营业期后半年只收取管理费，不收取租金（管理费为1.2/㎡/天，36/㎡/月）从美食街和2号楼开始招商逐渐放开，控制性招商，市场经营步入正轨，积累二期招商客户同时。开始销售，美食街和2号楼市场部分。二期招商经营步入正轨后，开始销售二期部分商铺，三号楼部分商铺。销售首期部分政策?对商铺经营者优先购买。自卖自营，每月交纳市场管理费。?投资者购买商铺，定三年租赁合同（商业管理合同）委托商业管理公司托管，定期收租金。?前期委托或请品牌商业管理公司进行招商。二期西时区1-2-3号楼市场招商测算按均价8500元/㎡则十年回报算（3650元）合2.3元/天/㎡建面，按50%出房率则合成地毯面积4.66/天/㎡均价，加上物业及中央空调使用费0.6元/天/㎡，则招商均价为5.26/天/㎡以最小商铺：5.4㎡则一个铺月租金为853元均二期西时区1-2-3号楼市场招商测算?地下一层美食铺标准面积12-15平米按12㎡每铺理论售价为12㎡×10000×2=24万元按10年回报折合租金5.4元/天/㎡164元/月/㎡一个铺子日租金为〔5.4+0.6（物业费）〕×12㎡=72元月租金为2160元?二层小商铺标准面积5.7-7.5平米.按5.4㎡每铺理论售价为5.4㎡×11000×2=118.8元.按10年回报折合租金6元/天/㎡180元/月/㎡一个铺子日租金为〔6+0.6（物业费）〕×5.4=35.64元月租金1069元?三层小商铺标准面积5.4-7.5平米.按5.4㎡每铺理论售价为5.4㎡×7000×2=75600元.按10年回报折合租金3.8元/天/㎡115元/月/㎡一个铺子日租金为〔3.8+0.6（物业费）〕×5.4=23.76元月租金712.8元?四层小商铺标准面积5.4-7.5平米.按5.4㎡每铺理论售价为5.4㎡×6000×2=64800元.按10年回报折合租金3.2元/天/㎡98元/月/㎡一个铺子日租金为〔3.2+0.6（物业费）〕×5.4=20.52元月租金615.6元三、龙门商业销售价格定位?本项目销售价格定位方法本项目销售价格定位采取竞争项目销售价格比较法，我们将润丰-悦上做为主要的参考比较对象。目前润丰-悦尚振兴路一侧一层底商的商的价格为28800元，销售方式为一带二（二层尚未定价），面积都是200平方米左右，目前折扣为96%。下表为权重配比表：比较内容权重本项目配套设施2020套型设计2015项目规模108品牌形象108建筑形式1010产