中国房地产开发程序中国房地产开发程序20082008年年66月月中国房地产开发程序中国房地产开发程序房地产开发的涵义房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产企业主流产品开发流程图房地产开发的涵义房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。土地城市基础、公建筑材料用配套设施房地产开发需要整合的资源品牌资金专业人员劳动力经验房地产开发模式房地产开发模式香港模式：美国模式：以开发商为中心市场化资本运作客户预售融资、银行按揭融资聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——由开发商一家完成横向价值链“买地、建造、卖房、管理”——纵向价开发商持有并经营物业值链开发商不持有物业房地产开发模式房地产开发模式主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行物业管理物业管理提供资金以销售为主的经营模式销售销售以圈地、圈钱为主的盈利模式盖房子盖房子取得土地取得土地中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序?StepStep1.1.?StepStep2.2.投资机会选择投资机会选择前期工前期工与决策分析与决策分析作作?StepStep4.4.?StepStep3.3.租售阶段租售阶段建设阶段建设阶段中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序?StepStep1.1.?StepStep2.2.投资机会选择投资机会选择前期工前期工与决策分析与决策分析作作?StepStep4.4.?StepStep3.3.租售阶段租售阶段建设阶段建设阶段投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析投投机会机会资源资源资资寻找寻找评估评估机决会策选机会机会财务财务分择筛选筛选分析分析析投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析意向地块的投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析确定成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。根据城市规划状况及经济发根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块展前景，选择意向发展地块进行项目资源投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析评估在投资前，对项目的内外资源进在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。层面和中观经济层面。进行项目资源投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析评估中观经济评估指标宏观经济评估指标商品房施工面积国内生产总值商品房竣工面积GDP人均商品房销售面积消费总额商品房销售额固定资产投资商品房空置面积及空置率银行贷款年末余额房地产市场价格指标居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数自身价值评估指标房地产投资额及比例地块地貌地质条件城市文化评估指标地块内及周边的自然景观资源城市发展评估指标城市的经济地块周边的城市配套状况交通地理优势总体规划要点城市人文研究城市重点发展方向及其规划城市综合竞争力项目区域和地段内的规划详细情况历史文脉的研究规划变更因素进行项目资源投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析评估利利润润最最整整体性体性纵纵深性深性大大可持可持续性续性前前瞻性瞻性风险最风险最小小初步可行投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析性研究分析投资机会分析投资机会研究研究的的结论结论，，初步判断初步判断项目项目投资是投资是否否可行可行，并决定，并决定下下一一步具体研究步具体研究工工作。作。可行性方投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析案研究对对拟拟投资的项目投资的项目进行进行全全面的面的技术技术经济经济研究研究，并，并针针对对具体具体地块及市地块及市场场现现状建状建议议开发开发投资模投资模型型，对建，对建设投资、成本设投资、成本费费用、用、现现金流金流量等量等进行进行精精确确控制控制。。投资决策流程投资决策流程确定意向地块成立项目研究小组投资、策划人设计人财务人员员员进行项目资源评估经济层面评城市发展层面评城市文化层面评自身价值层面评估估估估制制定定研究计研究计划划初步可行性研究静态经济动态经济动态资金项目风险指标分析指标分析缺口分析分析可行性方案研究用于银行贷款的用于政府报建的地块发展可行性方案地块发展可行性方案中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序?StepStep1.1.?StepStep2.2.投资机会选择投资机会选择前期工前期工与决策分析与决策分析作作?StepStep4.4.?StepStep3.3.租售阶段租售阶段建设阶段建设阶段前前期期主主要要工工作作取得土地取得土地办办理房地产理房地产办办理建设项目理建设项目办办理建设用地理建设用地使使用用开发企业资质开发企业资质选选址址意意见书见书规划规划许许可可证证权权开发项目开发项目项目项目深深度度项目定项目定位位项目产品项目产品立立项项登记登记市场市场调研调研策策划划策策划划项目产品项目产品建筑建筑方案方案办办理建设工程理建设工程办办理理设设计计审审批批规划规划许许可可证证施工施工许许可可证证前前期期主主要要工工作作取得土地取得土地办办理房地产理房地产办办理建设项目理建设项目办办理建设用地理建设用地使使用用开发企业资质开发企业资质选选址址意意见书见书规划规划许许可可证证权权开发项目开发项目项目项目深深度度项目定项目定位位项目产品项目产品立立项项登记登记市场市场调研调研策策划划策策划划项目产品项目产品建筑建筑方案方案办办理建设工程理建设工程办办理理设设计计审审批批规划规划许许可可证证施工施工许许可可证证企业取得土地的企业取得土地的方方式式行政命令式资土本地土地二级开发市市场场企业取得土地的企业取得土地的方方式式行政命令式资土本地土地二级开发市市场场企业取得土地的企业取得土地的方方式式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。???企业取得土地的企业取得土地的方方式式行政命令式资土本地土地二级开发市市场场企业取得土地的企业取得土地的方方式式资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为:■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。企业取得土地的企业取得土地的方方式式行政命令式资土本地土地二级开发市市场场企业取得土地的企业取得土地的方方式式土地市场通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。办办理国土使用理国土使用证证受受理理单位单位：成：成都都市国土市国土局局地产地产处处受受理时间：理时间：1212个工作个工作日日所所需主要资料：用地需主要资料：用地登记申登记申请请书书及及委托委托人和人和代代理人的身理人的身份证复印份证复印件；件；土地土地权属证明权属证明文件；文件；建设用地规划建设用地规划许许可可证证、选、选址址意意见书或见书或定定点点通通知书知书、规划、规划红线红线图、图、总平总平面图；面图；建设项目建设项目批准或备案批准或备案文件；文件；地地籍调查表籍调查表、、届址点届址点成成果表果表、、宗宗地图；地图；招招标、标、拍拍卖、卖、挂挂牌成牌成交交确确认书认书；；土地土地出让出让金金缴纳缴纳情况情况审核表审核表；；契税契税完完税凭证或缓交税凭证或缓交、、免交契税免交契税材料。材料。取得取得《《国土使用国土使用证证》》?以成以成..都都市建设工程为市建设工程为例例前前期期主主要要工工作作取得土地取得土地办办理房地产理房地产办办理建设项目理建设项目办办理建设用地理建设用地使使用用开发企业资质开发企业资质选选址址意意见书见书规划规划许许可可证证权权开发项目开发项目项目项目深深度度项目定项目定位位项目产品项目产品立立项项登记登记市场市场调研调研策策划划策策划划项目产品项目产品建筑建筑方案方案办办理建设工程理建设工程办办理理设设计计审审批批规划规划许许可可证证施工施工许许可可证证办办理房地产开发企业资质理房地产开发企业资质受受理理单位单位：成：成都都市建市建委委开发开发处处受受理时间：理时间：2020个工作个