谨呈：滨海洲盛置业发展有限公司洲盛国际家居广场营销策划报告上海项目组2012.3纲要一、项目宏观环境分析二、项目形象定位的策略思路三、项目推广策略与计划节奏四、项目销售与招商协作计划五、项目操作工作计划Page.2第一篇项目宏观环境分析Page.3滨海概况滨海县位于盐城北部，区位优势明显，资源丰富、交通便利、历史悠久。　滨海县位于江苏省东北缘、盐城中东北部，西南与阜宁县相连，与日本隔海相望，南距盐城80公里。全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口116.15万。滨海县?境内204国道、省道陈李公路、S327、海堤公路、沿海高速与宁靖盐、京沪、宁连高速联成一体，正在规划建设的连盐铁路将贯穿全境，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。?丰富的文化底蕴，孕育着滨海大地，滨海目前已成中国楹联之乡，中华诗词之乡和全省唯一的“书法之乡”，享誉海内外。?经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的“何首乌”之乡。Page.4滨海经济滨海的经济社会发展已经进入了更高层次，由增幅领先转变为总量领先的新格局。“十一五”期间，始终保持稳定强劲的发展态势，综合实力跃上了新台阶。?滨海国民生产总值保持高速、稳定发展格局。期间年均增长19%。?财政总收入突破50亿元大关，年均增长更是保持40%以上，增幅列全市第二，仅增量就相当于2005年全县总量的3倍。Page.5项目区位项目位于滨海新区北片区，新客运总站的南侧。未来发展潜力雄厚，目前认知不高。本案按照“建设靓丽城市，打造崭新滨海”的要求，围绕“一年见成效，三年大变样，五年再建一个新县城”的目标，坚持“南片区建成功能完备、环境宜人、生态优美的商住及行政中心，北片区建成综合功能完善、文化氛围浓郁的商贸服务和基础教育中心”的发展定位。Page.6项目交通项目位于S327省道东侧，幸福路南，交通便捷。项目幸福路7S32人明民达路路项目紧邻S327省道，毗邻城市主干道人民路和幸福路，到沿海高速出入口仅2分钟车程，距城市中心仅2.5公里，并靠近新客运总站，未来便于吸引周边县市及乡镇客群。Page.7项目位于滨海新区北部，周边目前较为空旷项目周边，客户认知度不高。盛世丽都新客运站钢铁交易中心友创滨河湾拆迁住宅小区Page.8环境小结：?滨海经济连年保持高速、稳定的增长，人民收入和消费也保持稳定增长，并随着滨海经济发展格局的改变，为项目的开发提供了良好的社会基础?优越的地理位置、便捷的交通网络，为项目的后期运营提供了便利的必备条件。?目前客户对区域认知不够，市场商业环境缺乏，如能争取政府的政策扶持（如减免3年税收等），将为项目提供有力保障。Page.9本案面临的问题？1、本案外围环境较差，商业氛围不佳，如何向客户展价值提升示本案的商业价值？2、项目体量在滨海市场相对较大，外来人口较少，如扩宽销路何能扩宽客户渠道，？3、项目规模较大，未来潜在竞争较多，如何在预期价快速销售格上，实现快速销售？如何破局——本案要解决的重点！Page.10第二篇项目形象定位的策略思路Page.11项目形象定位的策略思路市市场场项目项目形象形象分析分析定位定位定位定位Page.121.1市场分析——商业解读本项目盛世丽都（97.2亩）明清商业街（170.9亩）富康商业广场（274.5亩）新建商业广场（66.3亩）银厦广场通贸装饰城东明装饰城新时代广场玉龙商业街金屋装饰城Page.131.2市场分析——东明装饰城商铺类型：内街商铺，2-3层为主，但可分开租赁。面积：主力80-200㎡，最大3000平米租金水平：0.3-0.7元/㎡·天现状：较大规模，定位中高端，商业环境较差，产品档次参次不齐服务配套缺失、无有效的运营管理Page.141.3市场分析——金屋装饰城现状：较小规模，定位低端、业态多样化、服务配套缺失、无有效的运营管理商铺类型：内街商铺，双层为主面积：主力面积60-150㎡租金水平：0.7-0.8元/㎡·天Page.151.4市场分析——通贸五金装饰城现状：中等规模，位置较好，业态混乱，服务配套缺失、无有效的运营管理商铺类型：临街商铺、内街铺，2层为主面积：50-100㎡为主租金水平：1.1元/㎡·天；Page.171.5市场分析——竞争对手解读金屋装饰城盛世丽都体量中等，投资回报产品，门槛低，位置偏远，商业氛围缺乏，后期难以形成规模效应。鑫鼎国际广场：成熟商圈，面积小，投资门槛地。销售、招商思路较乱，宣传推广不到位。Page.181.6市场分析——竞争对手解读金屋装饰城面积段：一楼售价：16000-17000元/平米二楼售价：7000-8000元/平米平均售价：10000-12000元/平米水韵新城沿街铺，面积大、总价高，投资门槛较高，投资回报低Page.191.7项目分析——竞争对手解读银厦广场：商铺类型：沿街商铺、内街商铺一般面积：20-30；50左右；100左右。租金水平：内街：2.2-3.6元/平米·天沿街：3.8-4.6元/平米·天新时代广场：商铺类型：内街商铺，双层为主，但可分开租赁。一般面积：50㎡单层，100-200㎡双层，500-1000平米双层租金水平：0.6-0.9元/㎡·天Page.201.8项目分析——竞争对手解读项目名称竞争劣势本项目应对策略较大规模、定位中高端无有效的招商、运营管理东明装饰城1、定位明确（业态）环境较差、服务配套缺失产业档次参次不齐2、规划超前（产品）较小规模、定位中低端3、品牌集群（形象）金屋装饰城业态多样化4、完善服务（配套）无有效的运营管理、强化（管理）业态混乱、定位不清晰5运营通贸装饰城配套缺失无有效的运营管理Page.211.8项目分析——竞争对手解读项目名称竞争优势本项目应对策略规划设计新颖1、抢占先机（影响）盛世丽都业态多样化2、定位明确（专业）面积小，投资门槛低3、规划超前（产品）商圈成熟4、浙商团队（品牌）鑫鼎国际广场规模优势5、强势登陆（推广）面积小，投资门槛低Page.221.9市场分析——小结缺乏知名品牌，且缺乏知名品牌，且数数量少，量少，规规模小，模小，经营业态创经营业态创新不足新不足业态业态多多样样化，缺乏有效的招商、化，缺乏有效的招商、运营运营管理管理结构结构、、类类型、布局合理性、型、布局合理性、规规模、功能完善等方面存明模、功能完善等方面存明显显不足不足房地房地产产高速高速发发展，居民展，居民对对商商业业的的档档次、次、规规模有更高的需求模有更高的需求市市场总场总量量辐辐射能力有限，招商射能力有限，招商运营运营存在一定存在一定风险风险正面临着从“传统商业”向“现代正面临着从“传统商业”向“现代商业”转变的历史机遇！商业”转变的历史机遇！Page.232、SWOT分析劣势(W)优势(S)印象中较远，缺乏生活配套交通便利，易达性能好，辐射范围大相对竞争项目，本项目规模中等区域内具有积聚效应的商业氛围区域商业形象不高地块形状规则，适合专业市场的布局操作团队优势，理念优势新区的建设带来装饰建材需求竞争对手多而强，市场容量小城市发展，专业市场外移周边大型商业项目定位的不确定性本地建材市场发展水平低未知的潜在竞争项目的威胁国家地方政府支持力度及政策风险机会(O)风险(T)Page.24SWOT分析小结地段：我们是滨海新区的交汇中心枢纽规模：我们做专业市场的NO.1属性：我们符合城市建设装饰建材需求的属性时机：我们抓住了城市建设的第一时间Page.25项目形象定位的策略思路市市场场项目项目形象形象分析分析定位定位定位定位Page.26项目总概念定位滨海一站式国际级五金建材家居市场集群Page.271、项目定位思路1、项目将走综合性多主题物业及业态组合发展之路，降低风险，易于商业聚集，产生规模效应；2、利用项目便利的交通和距离市中心2～3公里较短的距离，发展商贸交易，以商贸交易来带动区域人气聚集，带动各产业物流配送聚集，扩大商业辐射；3、充分利用城市发展平台提升、建材家居市场升级、扩容等机会，发展相关产业交易市场；4、根据项目规划物业辐射能力、周边重点项目发展状况、本身城市特点等方面来确定，并超前性规划，分步骤实施。Page.282、项目总概念定位⑴、为项目高端占位打造基础通过“国际级五金建材家居市场集群”的概念定位，将项目的市场占位扩展至更大层面，摆脱区域内竞争。⑵、提出了项目发展的明确目标“国际级五金建材家居市场集群”这一总概念从前瞻性角度出发，将项目打造成为覆盖整个“盐城北部片区”的现代国际性的主题商贸区域，并以物流、展示等功能作为补充。⑶、从项目品牌打造的角度出发“国际级五金建材家居市场集群”从品牌角度出发，与目前东明、金屋以及通贸等五金装饰城相比，为后期项目整体形象和操作奠定了更具“延展性、国际性、主题性和丰富性”的前提。Page.293、项目分概念定位1、功能定位集品牌展示、产品贸易、信息交流、仓储物流、会展办公、商务服务于一体的滨海国际级五金建材家居集散中心。2、品牌定位滨海及周边县市五金、建材、家居行业贸易服务平台第一品牌。3、规模定位滨海及盐城北部地区规模最大、综合性最强的五金建材家居博览城。4、目标市场定位深耕滨海，覆盖盐城北部，辐射苏北东部。Page.304、项目产品定位10年超前，40年不落伍！一站式主题展馆Page.314、项目分概念定位——定位阐释■在总体规划设计及建筑、环境上追求完美，细节处关注经营户；■商业亲和力，充满人性化的商业设计理念；商业与建筑、环境的和谐统一，业态布局的合理安排；■商业个性化，体现在建筑风格以及空间使用的个性特征，市场内部环境的个性要求，提倡个性化的物管服务，尊重业主，以客为本，广告诉求的商业个性化；■全面服务配套，精全