芭东海城芭东海城20132013年营销推广方案年营销推广方案[目录]海城市2012—2013年地产市场发展态势分析2013年芭东海城销售目标2013年芭东海城各区货量价格定位2013年芭东海城项目市场形象定位及营销推广策略2013年芭东海城视觉方向总结海城市2012年-2013年房地产市场发展态势分析海城房地产发展整体态势海城房地产市场在2011年截止到2012年11月份来看，处于开发量逐步扩大，销售去化率不温不火的态势。难得几个优质楼盘在个别月份出现小井喷现象。其缘由是因为海城市政府在2011年猛批地产开发项目，仅2011年在建项目面积就达586万平方米，2012年又力争整理出可用于房地产开发及工业用地15平方公里。由此可见未来三年内，海城当地的土地供应量是明显供大于求。海城房地产发展瓶颈关于人口增长缓慢问题是目前制约海城房地产市场快速发展的一个瓶颈问题，海城市政府计划十二五期间将城市人口增长至50万，仁杰机构认为短期内很难实现，未来的项目销售仍然以本地去化为主。铁东房地产市场调研占地面积总建筑面积已开工面积楼盘名称项目位置开发商容积率（万平）（万平）（万平）宗骏家世界在水一方海城实华房地产122.53016.2北200米海城市景地左岸城邦荒岭子管理区17.547025置业半岛国际海城大白桥头海城中恒置业7.42.69204新东方首府新东路森广置业142.54018俪水蓝湾海州区同泽路鞍山凯达地产113.5457王石镇住宅双龙新村王石300.7723　20开发有限公司西关小学辽宁裕通大康房地产龙水金帝1.39.9131南侧开发有限公司?主要产品以小高层为主（双龙新村以联排别墅为主），除个别项目外（龙水金帝为9.9），容积率基本在3-4之间。?铁东在售代表7个，总体量为241万平米，已开工85万平米，库存156万平米.此外尚有约十余个小型楼盘，铁东总体库存超过230万平米。铁西房地产市场调研已开工面积楼盘名称项目位置开发商占地面积容积率总建筑面积开工时间交房时间（万平）一期2010.一期海城市鞍山市长风房屋开发7（一二期）海昕明珠102.33703，二期2011.09.30，兴海大街有限公司（三期待定）2011.03二期2012.09.30海城市铁西银海七号院东兴房地产4万平3.53.43.42011.32013年3月开发区转盘海城广济医院路鞍山嘉城房地产开发水岸明珠5未知10102012.10约2013年底口南500米有限公司海城宜臣悦湖美郡铁西法院对过102.121212010已交房置业有限公司二台子小学河北燕阳房地产开发花溪地34　8013.42012.5.202013.6.30南150米有限公司二台子市场唯美品格唯美房地产352565020082010.3西200米鞍山鸿维房屋海派西尼海高北侧71.913132010.42012.5.31开发有限公司一期2010.万达靓海金海城市兴海大街鞍山富基房地一期2012.107.52.4181810，二期科三中北产开发公司二期2013.102012.11丽水蓝湾海州区同泽路鞍山凯达地产113.54572011.52013.8滨河北路海城碧桂园房地产开2010.8.30碧桂园244.220202007与城市规划路发公司2013.6.30美馨庄园西柳镇海城市宗骏地产241.53036302009.1海城泰隆开发二期2012九逸星典西柳高速出口外1.2410%4.84.8有限公司9.29?铁西在售代表12个，总体量为310万平米，已开工203万平米，库存156万平米.此外尚有约十余个小型楼盘，铁西总体库存超过300万平米。（未含本项目）市场推广特点目前海城市在售项目的营销手段，基本采用以价换量的快速去化方式展开营销工作。如竞品项目2013年依旧延续此营销策略，将会对我方C区一期开盘去化产生一定的冲击。市场推广特点为更好的满足海城客群购房需求，特此针对新老客群进行了户型与面积需求摸底调查工作。（详见附件—户型与面积需求分析）市场机遇义乌小商品城落户海城西柳2012年9月29日，义乌·西柳中国小商品城项目正式签约。义乌·西柳中国小商品城项目位于海城西柳服装城东区市场集中区内，规划占地面积282万平方米，总建筑面积391万平方米，投资总额150亿元人民币。经营品种囊括日用消费品4000大类、50余万种小商品，将成为中国北方最大的小商品集散中心。西柳市场在中国十大服装专业市场评比中名列第二位，海城市西柳镇将全力打造专业市场和配套产业两大集群。客户需求市场调研调查问卷1048份，客户需求如下：面积需求：房型需求：以70-90平米需求量最大，占调查总量的以两房一卫需求量最大，占调查总量的42%，37%，其次为91-110平米，占总量的28%，其次为三房一卫，占总量的21%；两房两卫的110-120平米需求量占总量的16%；150平米需求量有所上升，占总量的18%。以上需求量较小。客户需求市场调研来访客户3479组，客户需求如下：面积需求：房型需求：以80-100平米需求量最大，占总量的21%，以两房一卫需求量最大，占来访总量的45%，其次为100-120平米，占总量18%，180平米其次为三房两卫，占总量的20%，其他类型客以上客户需求量较少。户较为分散；客户需求特征总结明明细细客客户户特征特征产品类型高层/小高层、多层铁西、西柳在售代表11个，总体量为394万平米，已开工220万开发面积平米，预计库存170多万平米.建筑风格欧式和现代简约物业自营为主，物业费1-1.3元之间，别墅2元推广渠道老带新、户外广告牌、、DM电视电台优惠优惠幅度基本在92折-95折，特价9折。高层/小高层户型以80-100平米为主，其次为100-120平米；面积多层/洋房户型面积以90-120平米为主；别墅面积在200-280平米高层/小高层均价区间3200-3500元/平米；价格多层/洋房均价3500-3800元/平米；别墅5000-6500元/平米。户型两房两厅一卫、三房两厅一卫高层主要为入户花园、阳台半封闭、飘窗、露台，赠送面积为5-20赠送面积平米；客群特征市区、周边乡镇，老带新等；市场观点总结2013年海城房地产的走势，仁杰机构认为2013年1月—3月将延续2012年的发展态势以平稳过渡为主，自4—6月开始逐步开始出现营销回暖现象。结合着政府换届可能会带来的适当刺激房地产市场健康发展的局部利好政策及义乌城落户西柳商贸城的实质性投资建设的展开，我们认为2013年6—10月份将会迎来一波海城市房地产营销小高峰，11月—12月海城地产市场或受义乌城一标段的建成而再起波澜。芭东海城2013年度销售目标库存房源情况A区库存情况A区存量房套数面积单价金额别墅2575.9459003398046高层公寓12217389.33330057384789多层洋房5711982.53405648601142网点111707.14745612728436车库412　11000045320000合计　　　167432413库存房源情况B区库存情况类型套数面积均价金额联排2810330.54564358295237叠拼3210846.36538458396802合计6021176.95510116692039C区库存情况套数面积单价金额21721690390084591000222190.96830018184968合计合计合计1027759682013年销售目标目前A、B、C三区库存房源（含车位、商业）货值3.87亿元人民币2013年我们的营销总目标是力争3亿元人民币（不含新增量）保守营销额为2亿人民币各业态销售目标A区：2013年力争完成1.28亿销售任务A区存量房套数面积保守去化率乐观去化率单价保守金额乐观金额别墅2575.94100%100%590033980463398046高层公寓10815708.9790%98%33004016935250956757多层洋房5711982.5380%95%40562916068546171085网点111707.1463%95%7456656139312092014车库412　20%33%110000921800014955600合计　　　　　88507476127573502各业态销售目标B区：2013年力争完成7935万销售指标。B区存量房套数面积保守去化率乐观去化率单价保守金额乐观金额别墅6021176.925%68%55102917118079345609各业态销售目标C区：2013年力争完成9309万销售指标C区存量房套数面积保守去化率乐观去化率单价保守金额乐观金额洋房2172169068%95%39005752188080361450网点22219140%70%8300727398712729478合计　　　　64795867930909282013年销售和回款月度分解2013年销售和回款月度分解月份销售金额（万元）回款金额（万元）1月380.15196.052月95.99281.893月750.27436.604月1,532.131,197.735月3,889.162,595.116月6,092.974,721.497月4,356.695,607.328月4,562.374,442.789月3,416.564,171.8110月2,407.073,091.1011月1,930.312,047.5612月615.441,219.78全年30,029.1130,009.222013年芭东海城各区货量价格定位分区价格定位1、A区剩余房源将延续2012年价格策略，力争2013年全面清盘。A区存量房套数面