成都九里堤地块论证报告宏观分析一、政策走向分析?从政策走向来看，主要是“抑制过快”，而不是“抑止上涨”，政策主调仍是“求稳发展”?从调控方向来看，主要打击投资和投机购房，同时增加保障性住房和中小套型普通商品住房的供应量?从总体趋势上看，房价、地价短期内下跌的可能性较小。?2010年的房地产市场将仍然保持平稳发展，预计地价、房价将呈现稳定上升的态势，土地供应量、成交量以及商品住宅供应量都可能将高于2009年，商品住宅成交量可能略低于2009年，商品住宅市场供求关系将实现相对平衡。二、市场走势分析2009年1月—2010年3月各月日均成交量9100089008007700660055004400330022001100002009年2010年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月1月1月日均交易面积（万平方米）1.93.613.454.124.422.353.372.943.423.445.008.380.481.471.79日均成交套数232.32400.14401.93483469.9274.4372333.55364.1375.32528.50877.5749.87160.25198.38经过2009年的报复性反弹，导致2010年年初商品住宅市场进入休整期，成交量极度萎缩，但从2010年1—3月的成交量走势来看，市场恢复较快，成交量呈现逐月上涨的趋势，说明市场有效需求不仅依然存在，并呈现逐步增长。2009年1月—2010年2月各月房价走势800075007000650060005500500045004000200920102月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月年1年1主城区成交房价（元/㎡）55425268559455965970604260856082654665046610702377967501从房价走势来看，自2009年以来，成都市主城区房价逐步上涨，至2010年1月达到7796元/㎡的最高点，2月房价虽略有下降，但仍保持相对平稳，稳定在7500元/㎡水平线上。地块基本情况人人乐人人乐九里堤地块位于成都市金牛区九里堤片区，地块东侧临千禧花园住宅小区，周边主要为居民生活小区。地块周边路网成熟，向北通往金府路及北三环，向西通往交大路，向东通往星汉路和九里堤北路。该地块地处成熟住宅社区，生活便利，配套设施齐全，周边已形成了“人人乐”、“沃尔玛”等超市为主的社区商业中心。域区场市业专九里堤成熟生活圈该地块虽然靠近金府路专业市场区域，但由于处于九里堤成熟生活圈，并不受金府路环境影响，各项生活配套齐全，街区环境安静，居家氛围良好，具有“闹中取静”的特点。地块占地18.3211亩（合12214.08㎡），总容积率≤2.6，总建筑密度≤24%，建筑高度≤77米。地块SWOT分析1、优势3、机遇?周边路网成熟，交通便利?金府路专业市场拥有大量个体经营户，可成为项目稳定客源?处于九里堤成熟生活圈，生活配套完善，居住氛围好。?周边在售项目多为尾盘，区域内商品房源少，产品稀缺性较为突出2、劣势4、威胁?地块向北靠近金府路专业市场，大区?金府路片区存有部分商业用地可作商业域氛围较差产权住宅开发?地块面积较小，地块形状异形，不利?沙西线片区、五块石片区汇集品牌开发于环境打造与合理布局商，地块所在区域竞争力相对较弱。周边市场情况一、在售项目金府国际金府SOHO兴元绿洲九峰花园锦城名都近期在九里堤片区，该地块周边主要有以下在售项目：九峰花园、华宇锦城名都、兴元绿洲、金府SOHO、金府国际。1、九峰花园九峰花园位于金府路，为1栋32层的高层住宅项目，占地面积11.23亩，建筑面积4.1万㎡，容积率5.6，规划用户414户。该项目位于金府路，商业氛围浓厚，但多以商品贸易为主，缺乏生活配套，项目占地面积小，缺乏打内部环境的条件。受项目自身条件限制，该项目定位中低端。户型主要集中在套一、套二户型，中小户型总房源占79%。套一户型集中在55—65㎡，套二户型集中在70—88㎡。20000700060001500050004000100003000500020001000002009年2010年12010年211月12月10月月月成交面积（㎡）4859.0615181.45424.840256.51成交价格（元/㎡）48245057511406305该楼盘自2009年10月开盘销售，已完成313套，占总量76%的房源销售，现已进入尾盘销售期。目前该项目剩余房源多为120㎡大户型产品，由于区位环境和产品自身条件不支持，大户型产品滞销严重，近期销售均价5600元/㎡。2、金府SOHO金府SOHO位于金府路，为一幢31层的高层建筑，占地6.61亩，总建筑面积6.86万㎡，1—4层为商业，5—17层是商务公寓，18—31层为写字楼。其商务公寓以40年商业产权中小户型为主，面积集中在42—92㎡，定位经济型住宅。目前住宅和写字楼的销售均价皆为6300元/㎡3、金府国际金府国际位于金府路，由2幢高层、1幢多层组成，占地21.53亩，总建筑面积12万㎡，集商业、写字楼、住宅为一体的综合性项目其商务公寓以40年商业产权中小户型为主，面积集中在50—120㎡，定位经济型住宅。目前销售均价为5680元/㎡对比分析金府路沿线项目都具有地块面积小，沿线居住环境差，开发的住宅产品多数为商业产权等问题，这类项目主要依靠小户型低价产品实现销售。本地块对比这类项目具有社区环境好、地块面积相对较大、住宅产权等多方面优势。金府路沿线地块取得时间都较早，具有土地成本优势，其开发的产品特征较为模糊，宜商宜住，其较低的售价水平（5500—6300元/㎡）对投资者具有较强的吸引力。虽然目前已知的几个沿线项目已基本处于尾盘期，在九里堤地块形成销售条件阶段，基本上不会形成威胁，但不排除未来一段时间，该区域将有商业用地转型开发。4、华宇·锦城名都2该项目分两期开发，总占地102亩。期锦城名都2期位于交大路，由5栋33层高层和2栋32层高层组成，占地面积56.82亩，建筑面积19万㎡，规划用户2027户。该项目位于交大-九里堤核心圈层，临近以沃尔玛为主的社区商业中心，居住氛围良好。该项目定位城西中高端产品，大围合布局，在区域在售项目中具有明显的内部景观优势。该项目以套二、套三户型为主，分别占49%和42%，有少量套一户型。套二户型面积集中在60—88㎡，套三户型集中在110—120㎡2500072007100200007000690015000680067001000066006500500064006300062002009年2010年12010年211月12月10月月月成交面积（㎡）14639.714367.220991.11113.84512.59成交价格（元/㎡）65326750698071266893该楼盘自2008年10月开盘销售，现已进入清盘期，近期实现销售均价6900—7100元/㎡。对比分析华宇锦城名都是该片区目前唯一由品牌开发商开发的中高端住宅产品，其在区位环境、开发商品牌、项目品质等多方面都具有优势，因此其大、中户型的售价水平可以在该区域处于领先（7000—7200元/㎡）。九里堤地块不具备打造与锦城名都品质相当的产品，九里堤地块土地面积较小，不具备打造较佳的内部景观条件。但九里堤地块可利用产品差异化可创造较高的产品价值，如开发售价高、销售速度快的小户型产品。5、兴元绿洲兴元绿洲位于九里堤新泉路，由8栋22层高层组成，占地面积100.34亩，建筑面积38万㎡，规划用户4333户。该项目位于九里堤成熟生活圈，交通便利，定位为中端住宅项目。该项目户型区间相对均衡，套一（集中在45㎡）占30%，套二（集中在78—88㎡）约占40%，套三（集中在90—122㎡）占30%。150006300620061001000060005900580057005000560055005400053002009年2010年12010年211月12月10月月月成交面积（㎡）5026.747986.8613253.24794.23579.81成交价格（元/㎡）56125804599661966213该项目自2007年3月开盘销售，当年完成销售1500套，12.5万㎡，后因2008年市场萧条，销售不畅，至2009年才基本完成销售，目前处于清盘期，近期实现销售均价6200元/㎡，剩余房源销售均价6900元/㎡（套二、套三），7300元/㎡（套一）据了解，兴元房产前期开发项目存在大量质量问题，客户满意度低，对其售价有所影响。对比分析与九里堤地块处于同一区位环境的兴元绿洲项目，其最明显的优势便是其地块面积较大，但其缺陷相当明显，包括：容积率高、项目品质低，建筑质量问题（目前现房销售尤为明显）、公司口碑差（成都市诚信企业排名倒数），在诸多不利条件下，该项目仍可实现套一7300元/㎡，套二6900元/㎡的售价。对比兴元绿洲项目，九里堤地块可利用青年房产的品牌价值、产品品质以及产品差异化（中小户型产品）实现与兴元绿洲项目相当甚至更高的产品价值。二、周边二手房情况640064006300635063006200625061006200600061505900610060505800600057005950月月2月3月月月2月3月11121112月1月月1月10年10年年10年10092009202020九里苑二手房价千禧花园二手房价九里堤地块周边二手房价格集中在6200—8000元/㎡,距九里堤地块较近的九里苑和千禧花园（集中为120—170㎡大户型)目前二手房价格在6200—6300元/㎡水平，由于该区域缺少新房源