成都花园·上城价格策略目录汇报目的汇报目的市场背景市场背景客户分析客户分析产品解读产品解读价格策略价格策略第一部分：汇报目的通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的通过市场、客户、产品以及本项目自身条件的综合分析得出成都花园综合分析得出成都花园··上城上城的价格策略，的价格策略，通过市场比较法得出本项目的面市测试价格。通过市场比较法得出本项目的面市测试价格。第二部分：市场背景?宏观市场背景?典型竞品楼盘比较宏观市场06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月各月商品住宅供应与成交对比情况403020供应10成交01月2月3月4月5月6月7月8月供应13.343.4827.716.6419.1432.2135.8326.85成交20.714.5519.4621.3623.1620.325.3120.321月2月3月4月5月6月7月8月供应13.343.4827.716.6419.1432.2135.8326.85成交20.714.5519.4621.3623.1620.325.3120.32供销比0.640.241.420.780.831.591.421.321、2、4、5月市场供应量低于成交量，供销比小于13、6、7、8月市场供应量高于成交量，供销比大于1。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅环域供应与成交对比情况300200100供应成交0内环以内至一一至二二至三三环以供应4.9811.1844.39277.98147.47成交28.7516.7167.56278.13115.8306年1-8月五城区商品住宅二至三环之间供应与成交量均占第一位二至三环之间商品住宅供销比为0.9995，供应量略小于成交量。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅方位成交与交易对比情况200175.18165.16151.64132.96138.82138.53100供应34.0229.26成交0城东城南城西城北供应132.96138.53175.1834.02成交138.82151.64165.1629.2606年1-8月五城区商品住宅城西供应与成交量均占第一位城西商品住宅供销比为1.06，供应量略大于成交量。06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品房成交价格走势4800460044004200商品房4000住宅3800360034001月2月3月4月5月6月7月8月商品房43184247436342304639448145154593住宅397739324001405841674392433943362006年1月至8月五城区商品房成交价格呈稳步上升趋势1－8月住宅价格上涨9.5％价格月均递增速度：1.1％06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区住宅环域成交均价470046004500440043004200成交均价41004000390038003700内环以内内至一环一至二环二至三环三环以外成交均价45844537460540334050二环至三环之间成交均价为：4033元/㎡06年1-8月城西住宅市场分析06年1-8月五城区商品住宅成交均价500040003000成交均价200010000城东城南城西城北成交均价3710434544453535城西成交均价为：4445元/㎡小结1.1.11、、22、、44、、55月市场供应量低于成交量，供销比小于月市场供应量低于成交量，供销比小于1133、、66、、77、、88月市场供应量高于成交量，供销比大于月市场供应量高于成交量，供销比大于11。。2.2.0606年年1-81-8月二至三环间，供销比为月二至三环间，供销比为0.99950.99953.3.0606年年1-81-8月城西住宅市场供应量与成交量均为成都市第一位，月城西住宅市场供应量与成交量均为成都市第一位，供销比为供销比为1.061.064.064.06年年1-81-8月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，月成都市住宅交易价格成小幅稳步增长趋势，66月达月达到最高值到最高值43924392元元//㎡㎡，，77、、88月开始回落月开始回落5.5.0606年年1-81-8月二至三环间住宅成交均价月二至三环间住宅成交均价40334033元元//㎡㎡6.6.0606年年1-81-8月城西住宅成交均价月城西住宅成交均价44454445元元//㎡㎡典型竞品楼盘比较竞品分布天合凯旋城优品道成都花园.上城中海.龙湾半岛花间集鹭岛国际社区竞争性楼盘一览表均价面积区间元/项目开发商物业形态总建面㎡㎡价格区间电梯5300－鹭岛国际社区滕王阁地产（板式）75万㎡120－22056005900高层电梯161549.651004200－天合凯旋城天合地产（点式）㎡87－200　6000高层电梯5400－优品道博瑞地产（板式）约45万㎡60－14057006000电梯5000－花间集炎华置信（板式）约20万㎡74－17054005980中海.龙湾半电梯5600－岛中海地产（板式）约35万㎡94－16058006200成都花园开成都花园.上发建设有限高层电梯106－213城公司（点式）约16万㎡㎡－－－－中海.龙湾半岛?开发商：中海地产?占地：约210亩?物业类型：叠拼＋16～18层小高层?建筑面积：约35万㎡?首批次房源：288户（电梯）?均价：5800元/㎡?面积区间：94－160㎡中海.龙湾半岛——户型点评龙湾半岛户型面积配比0%0%0%100㎡以下总户数：288户100-110㎡总户数：288户13%0%31%110-130㎡19%130-140㎡面积区间：面积区间：9494－－160160平米平米140-150㎡150-160㎡户型：两房、三房、四房户型：两房、三房、四房0%160㎡以上37%顶跃下沉龙湾半岛户型配比13%31%两房三房四房56%中海.龙湾半岛——D3户型D3户型：155㎡，四室二厅二卫户型评价户型评价餐厅厨房不成线，被人流主动餐厅厨房不成线，被人流主动线分割；线分割；卫生间旁的“工作间”纯属浪卫生间旁的“工作间”纯属浪费空间费空间客卧带有大阳台而主卧没有客卧带有大阳台而主卧没有中海.龙湾半岛——D1户型D3户型：139㎡，三室二厅二卫户型评价户型评价““工作间”不实用工作间”不实用主卧、次卧无阳台而客卧带有主卧、次卧无阳台而客卧带有大阳台大阳台功能分区面积配比失调，客卧功能分区面积配比失调，客卧、次卧开间仅、次卧开间仅33米，客卫与米，客卫与工作间却占用工作间却占用3.43.4米的开间米的开间客卧与卫生间的门对开，较为客卧与卫生间的门对开，较为忌讳。忌讳。客卫有“回污”现象客卫有“回污”现象中海.龙湾半岛——C5户型C5户型：120㎡，三室二厅二卫户型评价户型评价餐厅开间仅为餐厅开间仅为2.32.3米，桌椅米，桌椅难难以以摆放摆放客卫仅客卫仅4.5m?4.5m?，，太太小小所所有的门集中有的门集中在在一一个个通道上，通道上，感觉像感觉像住住宾馆宾馆。。花间集——环境优势?开发商：炎华置信?占地：约110亩?物业类型：叠加洋房、高层花园洋房?建筑面积：约20万㎡?总户数：约430户?均价：5400元/㎡?面积区间：76－170㎡花间集——户型点评花间集户型配比9%16%两房三房四房75%总户数总户数430430户户面积区间：面积区间：9494－－160160平米平米户型：两房、三房、四房户型：两房、三房、四房花间集——G1户型G1户型：120㎡，三室二厅二卫户型评价户型评价厨房旁的厨房旁的洗衣洗衣间无法间无法使使用，纯属用，纯属面积浪费面积浪费客厅仅有客厅仅有12.6m?12.6m?与次卧面积与次卧面积相相当当，功能面积配比有，功能面积配比有问题问题主卫有一三主卫有一三角角空间浪费空间浪费客卧开间仅为客卧开间仅为2.7m2.7m，，摆完床后摆完床后留留不出通道不出通道次户型的通次户型的通风采光存在严重问题风采光存在严重问题花间集——G4户型G4户型：100㎡，三室二厅单卫户型评价户型评价餐厅面积餐厅面积太太小，仅小，仅4.04.0㎡㎡次卧开间次卧开间太太小仅小仅2.72.7米米此此户型仅有一户型仅有一个个面积为面积为4.54.5㎡㎡的的卫生间，卫生间，整体整体实用性不实用性不佳佳。。花间集——G6户型G6户型：112㎡，三室二厅双卫户型评价户型评价大门大门入口后必须绕入口后必须绕开餐桌，餐厅开餐桌，餐厅设置有设置有问题问题除除次卧带有一次卧带有一露露台台外外，客厅与，客厅与其其主卧均没有设置阳台主卧均没有设置阳台客卫开间仅为客卫开间仅为1.8m1.8m，成为，成为狭狭长长的空间，的空间，其其布置与布置与使使用均不用均不方便方便此此户型三面都与户型三面都与其他其他房源房源临近临近，，存在存在对对视问题视问题花间集——J16户型J1户型：127㎡，三室二厅双卫户型评价户型评价该该户型中客卫户型中客卫是个是个““暗暗卫”卫”客卧开间仅为客卧开间仅为2.7m2.7m，，在摆在摆上上家私后就会显家私后就会显得得非常狭非常狭窄窄凯旋城?开发商：天合地产?占地：80余亩?物业类型：高层?建筑面积：161549.6㎡?总户数：1085户?均价：5009元/㎡?面积区间：87－200㎡天合.凯旋城户型点评共共1616种种户型，总户数户型，总户数10851085户；户；凯旋城户型配比??三三居居室占室占73%73%，，是绝是绝对的主对的主力力户型户型；；20%8%??面积面积段段140-160140-160平米为主平米为主力力面积面积段段两房；三房；四房?只有极少数户型的各功能区域面积?只有极少数户型的各功能区域面积72