奥宸地产腾冲纳帕溪山项目广告推广策略方案目录PART1营销目标PART2城市与市场PART3项目理解PART4项目定位、推广策略Part1、营销推广目标?重新树立项目高端度假物业品牌形象，实现价值形象提升，拓展项目市场覆盖率、关注度及市场影响力，为后期开发提供市场支持。?实现电梯小高层、别墅的2012年度销售任务、实现回款3亿。?助力开发项商品牌建目设类型数量别墅90套左右纳帕溪山430多套，面积档小高层78、85、109、113平米2012年下半年纳帕溪山工程及营销节点：营销节点：?9月10日小高层样板区开放?9月16日小高层/洋房第一货包开盘；营销及推售节点：6、7、8月份9月份10月份11月份12月份小高层蓄客小高层第一货包小高层第二货包别墅持续销售PART2.城市腾冲房地产与市场调研报市场告认识腾冲?腾冲县位于云南省保山市西南部，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲县是著名的侨乡、文化之邦和著名的翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，大理国中期设腾冲府。由于地理位置重要，历代都派重兵驻守，明代还建造了石头城，称之为“极边第一城”。?腾冲位于云南省西南部，其名始于《旧唐书》，自西汉起几经更迭，1913年设腾冲县全县国土面积5845平方公里，国境线长148.075公里；辖18个乡镇，有汉、傣、傈僳、回、白、佤、阿昌7种世居民族。2011年末总人口数658207人，其中少数民族51324人。2011年实现生产总值87.46亿元，财政总收入14.28亿元，一般预算收入9.26亿元；城镇居民人均可支配收入16097元，农民人均纯收入5018元；人口自然增长率为6.12‰；金融机构各项存款余额131.5亿元，贷款余额86亿元。自然资源：?热带季风气候，年均温14.9℃（极端最高温30.5℃，极端最低温-4.2℃），冬无严寒，夏无酷暑，地处干、湿分界线，全年适合旅游观光。?城市森林覆盖率达70.7%，为中国城市之首，降雨量1470毫米（昆明约1000毫米），气候湿润不缺水；高黎贡山巨大的山体阻挡了西北寒流的侵袭，又留住了印度洋的暖湿气流——腾冲正处于高黎贡山腹地。?县城海拔1640米（昆明海拔1891米），更适宜生存的高原地区?地质奇观：腾冲境内有99座火山，88处温泉，是中国大陆唯一的火山地热并存地区，并且规模宏大、景观神奇、世界罕见；火山奇观——神柱谷，火山堰塞湖湿地——北海湿地，全国唯一的城市瀑布——叠水河瀑布、低温温泉暗河——坝派巨泉和黑鱼河人文历史资源：?南丝绸之路上的历史文化名称，茶马古道重镇，“极边第一城”?中、缅、印商贸往来频繁。腾冲人最先发现了翡翠的商业价值，腾冲更是世界著名的翡翠玉石加工集散地，至今已有600年的加工历史。2005年9月，腾冲被亚洲珠宝联合会授予“中国翡翠第一城”称号。?二次世界大战，著名的中国远征军驻扎于此，首创全歼侵略者的战例；国殇墓园，中国规模最大、保存最完整的抗战时期正面战场阵亡将士纪念陵园，全国重点文物保护单位。?和顺古镇，中国十大魅力名镇之首，著名的侨民之乡；和顺图书馆，为中国最大的乡村图书馆。?腾冲道教文化盛行，道观众多，寺庵极少。?腾冲有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等26个少数民族分布，民族文化丰富。?受中原文化影响的边缘区，是中华文化与东南亚文化碰撞的结合部，其中包括丝路文化、关隘文化、商贸文化、边城文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的腾越文化。?地理环境?位置与面积腾冲县位于云南省西部，西邻缅甸，与缅甸接壤的国境线长达148.075公里，从腾冲到克钦帮首府密支那217公里。腾冲县国土面积5845平方公里，最高海拔3780米，最低海拔930米，县城海拔1640米。?地形地貌腾冲境内高黎贡山是横断山脉的明珠，在亚欧板块和印度板块的激烈碰撞中生成。有人说站在高黎贡山之巅，一双脚踩着两个大陆，向东迈一步是亚洲大陆，向西跨一步是印度大陆。腾冲99座火山雄峙苍穹、88处温泉喷珠溅玉，是中国大陆唯一的火山地热并存地区，并且规模宏大、景观神奇、世界罕见。大自然的鬼斧神工，在腾冲不但造就了蔚为壮观的火山群、地热群，还生成了诸如火山奇观――神柱谷、火山堰塞湖湿地――北海湿地、全国唯一的城市瀑布――叠水河瀑布、低温温泉暗河――坝派巨泉和黑鱼河等一系列地质奇观。?气候腾冲县属热带季风气候，年平均气温14.9℃，极端最高气温30.5℃，极端最低气温-4.2℃，冬无严寒，夏无酷暑，又是干、湿区的分界线，全年适于旅游观光。经济情况?农业2011年农业产业化步伐明显加快。实现农业产值35.9亿元，增长7.1%。粮食总产35.1万吨，增长8.1%，实现“八连增”；油菜籽总产4.2万吨，增长25.9%。新植核桃14万亩、红花油茶10万亩，特色经济林总规模达196.9万亩。烟叶结构进一步优化，种植烤烟15万亩，收购烟叶41万担，实现烟农收入3.84亿元、烟叶税7875万元。茶叶面积14.2万亩，实现产值4.57亿元、茶农收入2.24亿元。畜牧业发展势头良好，实现肉类总产9.3万吨、产值13.3亿元。蔬菜种植面积扩大到16万亩，实现产值2.4亿元，其中商品蔬菜3.5万亩，增长16%。?工业2011年实现工业总产值57.2亿元，增长32.7%，对财政的贡献率达29%。规模以上企业实现产值37.2亿元，实现利税6亿元。非公经济实现工业产值55亿元，增长52%。矿电、建材、生物、旅游产品及煤化工五大主导产业实现产值56亿元，矿冶、木材、生物资源、煤化工、转口贸易、翡翠、火山石材七大加工基地规划建设稳步推进。经济开发区实现产值18亿元，完成税收2.2亿元，分别增长50.5%和96.4%。重点项目建设取得新成效。腾钢200万吨钢铁生产线前期申报工作进展顺利；小独山120万吨铁综合选厂、腾越水泥厂日处理2500吨熟料水泥生产线等达产达效；古林年产21万立方米中高密度纤维板技改扩建、极边乌龙茶加工生产线建成试产；荷花、中和、固东、马站石材加工片区建成标准厂房10万平方米。“腾药”股改上市取得重大突破，引入北京中证万融医药投资集团协议投资3.5亿元。实施各级科技项目25个，授权专利13项。?第三产业全年共接待游客440万人次，实现旅游总收入26亿元，分别增长15.8%和30.9%，其中，国外游客8.3万人次。实现文化产业增加值7.5亿元，增长23.9%。根雕、刺绣、皮影、木制工艺品等文化产品加快开发。本地资源?生物资源神秘雄奇的高黎贡山和怒江天险，从三江并流区自北向南逶迤而下，以独特而丰富的生物资源，属于国家级自然保护区，被世界野生生物学会列为具有重要要际意义的A级保护区。她壮丽而神奇，走进高黎贡山，就像走进了奇山异水的长轴画卷之中。在这个被誉为“天然植物园”和“物种基因库”的地方，你会看到拨地参天的大树杜鹃之王、秃杉之王、银杏之王；你会看到云南山茶的始祖，看到世界上最大的人工秃杉林，还有很多稀世的珍禽异兽。?地质资源火山腾冲是亚洲火山较集中地区，境内遍布火山岩，不利于种植经济作物，但确是上好的建筑用石材。腾冲火山石有玄武岩、橄榄玄武岩、安山岩等数种。它的特点是因孔隙多、质量轻、强度高、保温、隔热、吸音、防火、耐酸碱、耐腐蚀，且无污染、无放射性等，是理想的天然绿色、环保节能的原料。火山石浮石耐酸碱、耐高温、无辐射，具有质轻、保温、隔音、防滑、吸水等性能，是景观制作、建筑、自然贴面的上好石材。地热腾冲境内温泉群共有80余处，其中有14个温泉群的水温达90℃以上，到处都可以看到热泉在呼呼喷涌。丰富的地热景观不仅带来了旅游契机，同时也是难得的天然能源。世界上有温泉的地方很多，但像腾冲热海这样面积之广、泉眼之多、疗效之好，实属罕见。热海中最典型的是“大滚锅”,它的直径3米多，水深1.5米，水温达97℃，昼夜翻滚沸腾，四季热气蒸腾。交通情况?腾冲将构建区域性国际旅游枢纽。腾冲地处滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游的重要节点。借“国际大通道”建设契机，腾冲加快了交通基础设施建设进度，提高旅游的可进入性。?航空耗时：约50分钟起点：昆明长水机场终点：腾冲驼峰机场票价：1070元经济舱1870头等舱备注：1、昆明至驼峰机场航线开通后，机票持续紧俏，折扣颇高，打折幅度不大；2、腾冲驼峰机场已开通西双版纳、丽江、成都、重庆、北京等城市，未来将开通上海、西安、广州、武汉等区域中心城市。3、腾冲驼峰机场正在申报国家口岸机场，到时将开通腾冲到东南亚各国航线。?公路2005年，腾冲至缅甸板瓦的二级公路建成通车；2007年，腾冲至缅甸密支那的二级公路建成通车。经国家旅游局批准，2008年3月，腾冲开通了至缅甸密支那的跨境旅游线路。耗时：约9小时起点：昆明西部汽车客运站终点：腾冲旅游客运站票价：218元——250元备注：1、卧铺汽车票价为218元（当晚出发,次日清晨抵达）；2、昆明至腾冲班可乘坐卧铺或豪华大巴，豪华大巴票价稍贵。?铁路腾冲目前无铁路经过，大理经保山到腾冲铁路已列入国家“十二五”规划项目。文化艺术?人文历史腾冲，这座南方丝绸之路上的历史文化名城，历经沧桑，积淀了丰实深厚的历史文化，边陲古道的马铃声，记录着中、缅、印的商贸历史；春秋战国时期的铜案、铜鼓凝集着两千多年悠久灿烂的文明；石雕佛像，闪烁着中原与东南亚文化交流的光芒；第二次世界大战中，中国军民在这片絷土上抗击日本侵略军，首创全歼侵略者的战例，捍卫了中华民族的尊严。庄严