蟠龙湾全案定价建议博思堂地产综合服务股份有限公司11年7月第一部分市场定价篇重要导读——低迷背后重要导读——低迷背后?政策变数不定，国家政策以一线城市量价走势为考量点，在二、三套房贷收紧，限购效应的作用下，现呈回落偏稳态势，地方政策以各地量价走势为考量点，部分城市已出现微调现象；?住宅市场成交量开始小幅回落，多数项目在加大优惠幅度，以稳定项目去化量，保证资金链；?开发企业信心有所降低，以国企和大规模民企为首；?通过以上市场表现来看房地产市场明显降温，究其根本，国家政策控制、金融环境不明朗化、股票市场起伏不定、价格调整现象不明显、社会舆论负面导向对市场降温起到了决定性的重大抑制作用。本次分析的核心思路本次分析的核心思路项目高度思考项目高度思考项目战略选择项目战略选择宏观政策走向宏观政策走向宏观环境预判宏观环境预判区域市场研判区域市场研判中观市场研究中观市场研究微观价格建议项目定价研究项目定价研究微观价格建议超我们的目标越预期博思堂建议：博思堂建议：商业、别墅先起，立项目的市场高端形象，公寓后推，以获取超额利润。项目高度思考项目高度思考项目战略选择项目战略选择宏观政策走向宏观政策走向宏观环境预判宏观环境预判区域市场研判区域市场研判中观市场研究中观市场研究项目定价研究项目定价研究微观价格建议微观价格建议房地产政策回顾房地产政策回顾日期热点事件核心内容热点关键词?对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销税收政策11.1.26售收入全额征税营业税；国八条限购措施?要求重点城市从严制定和执行住房限购措施；?重庆免税面积100平米(存量别墅180平米),以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%；重庆和上海部分存量也征11.1.27?上海市居民家庭人均60平方米以上,暂定为施行房产税0.6%；按人均面积征应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%；锡十条?调整住房公积金贷款政策；限购套数11.2.21(江阴并不在?限定居民家庭购房套数；增加供给限购范围内)?增加普通商品住房有效供给；?目的：抑制房地产投资需求、遏制高房价，保障民生。?初效：一二线城市房地产供求关系有所调整，成交量下行，买方市场凸显，价格表现未来将现回落。金融政策回顾金融政策回顾2011年上半年国家经过6次上调准备金率和多次加息以及一系列房地产政策的叠加来继续打压房地产行业，收紧流动性导致对开发商贷款和房贷的收紧，不断加息提高了购房者的购房成本，特别是高端客户，因总价高，对未来高档房预期不明朗，更加深了这部分客群的观望情绪。实施时间内容影响上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分1月20日抑制通货膨胀，收紧资金流动点1月24日无锡部分银行取消首套房贷8.5折优惠限制楼市过热，加大首置的购房压力银2月9日央行新年首次上调利息0.25个百分点购房成本加大根收3月25日上调存款备金率0.5个百分点。对前期国家调控效果的巩固紧上调金融机构人民币存贷款基准利率（金融机构一年，期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档4月6日抑制通货膨胀，收紧资金流动国次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整）家上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百控4月21日进一步收缩银行体系的流动性分点房5月1日国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》施行规范楼市，调控房价价上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分5月18日回笼市场的宽裕流动性决点心6月20日第六次上调存款准备金率0.5%抑制通货膨胀加7月7日央行上调利息0.25个百分点购房成本加大强。项目高度思考项目高度思考项目战略选择项目战略选择宏观政策走向宏观政策走向宏观环境预判宏观环境预判区域市场研判区域市场研判中观市场研究中观市场研究项目定价研究项目定价研究微观价格建议微观价格建议区域市场研判1、供求关系分析2、重点个案解析11、供求关系分析、供求关系分析?供应方面：整体平稳，，10年供应出现年度峰值现象，09年市场供不应求，库存去化明显；?成交方面：09-10年回升期高量井喷。1010年年在供应持续放大的前提下，成交小幅回落，0909年年在供应萎缩的情况下，成交高量井喷。?从11年成交量套走势上看，2月无锡限购之下，江阴虽不在范畴之内，但市场反应明显，量套齐下，成交量维持低位。成交量价分析成交量价分析?从成交量层面上看，07-09年量逐年上升，09-10年成交量保持平稳态势，市场高歌猛进。11年6月份成交回落，同比下降14%。?从成交均价层面上看，07-10年价格逐渐增加。11年从限购令下量价齐跌，预计下半年随着宏观政策，银根收紧情况愈演愈烈，价格将现下滑趋势。区域市场研判1、供求关系分析2、重点个案解析一、一、山山湾湾水榭水榭项目名称山湾水榭15项目位置长山大道西侧，澄杨路北侧16物业类型低层、高层、商业13占地面积89.4亩14建筑面积9.4万㎡项容积率1.6目整总户数517套，低层48套，高层468套，商业1幢楼体概开盘时间2010.12.29况交房日期低层2011年12月31，高层2012年12月31开发商江阴未来房地产开发有限公司物业管理江苏今日物业面积区间低层290-390㎡，高层100-210㎡，商业2200㎡主力面积低层324㎡，高层116，150，207㎡产销售价格低层11000元/㎡，高层7500元/㎡。品概物业费低层1.5元/㎡，高层1.8元/㎡况客户构成纺机类私营业主，部分华丰钢材技术工程师去化率低层目前去化2套，高层去化54套项目建项目建筑筑为地中海为地中海风风格，目格，目前周边配前周边配套套尚未尚未成成熟且熟且交通通交通通达达性不性不强强，低，低层层价格高价格高于于市场预期导市场预期导致致滞滞销，高销，高层层116116--150150面积面积段段先行去化。先行去化。项目项目户型鉴户型鉴析析高层155户型高层110户型点点评评：：155155平平主客厅主客厅开开间狭窄间狭窄，，进深较长进深较长，，实际使实际使用用率率不高；不高；110110平，平，北卧室比较北卧室比较紧紧凑凑，，户型户型通通透透性不性不强强。。二、二、敔山敔山湾湾花园花园项目名称敔山湾花园项目位置芙蓉大道南侧，南菁中学东侧物业类型低层、小高层、商业占地面积357.3亩建筑面积17.8万㎡项目整容积率0.75体概批售套数756套况开盘时间低层2008年12月18，小高层2009年8月17日开发商江阴阳关置业发展有限公司物业管理江阴好管家物业面积区间低层240-510㎡，小高层40-160㎡，商业80-360㎡主力面积低层270㎡，小高层50，120㎡销售价格低层18000元/㎡，小高层8800元/㎡。商铺：12000元/㎡产品概物业费低层2.5元/㎡，小高层2元/㎡况小户型客户主要为南菁中学学生家长，方便小孩上学购买，别墅客户构成私营个体老板居多，部分公务员与大型企业高层去化率低层剩余27套，小高层剩余346套，商业剩余18套项目建项目建筑筑为为西班牙风西班牙风格，格，周边教育周边教育资资源源优越，优越，小小户型户型去化去化速速度度快快，别墅产，别墅产品品产产品品入市场入市场时机相当较时机相当较好好，目，目前前7733套低套低层层，，剩余剩余2727套，销售套，销售率达率达663%3%。。销售价格走势销售价格走势低层住宅价格走势小高层住宅价格走势分析：别墅价格分析：别墅价格自自1010年三年三季季度以来，一路度以来，一路攀升攀升，，说说明高端明高端客户客户的市场购买的市场购买力依然强劲力依然强劲，对价，对价格格抗抗性性较较小，小，更注更注重产重产品档品档次次与自身身与自身身份份感感；；小高小高层层1111年一年一季季度成交价度成交价破破9K9K，二，二季季度价格出现回落，加度价格出现回落，加息之息之下的一下的一系列系列宏观政策宏观政策影响影响，，使得使得公寓市场降温，公寓市场降温，投投资资门槛受阻状况逐渐门槛受阻状况逐渐呈现。呈现。三、三、爱爱家家名邸名邸项目简介：山水中的静匿项目水山?开发商：江阴爱家房地产实业有限公司；?物业：爱家物业；?项目位置：银桂路西侧，丁香路南侧；?占地面积：168.3亩；高层?建筑面积：20万方?产品形态：高层、别墅；?建筑风格：法式+现代简约；别墅?代理商：新聚仁；?开盘时间：2011年4月22日高层为精装房，6000元/平米精装标别墅104套在售，面积250-340平准，包含硬软装，面积为100-200平米，均价24000元/平米，去化6米，预计今年底推出，售价为18000元/平米；项目定位高端，套；但单价偏高，别墅去化情况不理想。项目将推高层装修标准较高，预计在金融政策压力之下，销售难度加大。售售楼处介绍楼处介绍?4000平米售楼处（会所），江阴最大的的会所;吧台沙盘?奢华装修，欧式的高端会所体验；?多功能服务体系，囊括了泳池、桌球、棋牌、健身、影音、酒吧等功能区间，结合中西休闲娱乐；桌球室影音室?会所仅对社区内业主开放，保证业主的娱乐空间和与外部人员的身份区隔。健身房恒温泳池产产品品规规划划————景景观观与与小小品品?中心广场?社区喷泉中心广场及法式园林布局?法式雕塑?欧式皇家园林品品质质与与科技科技干挂石材铝板高成本石材立面，整体下挖的全通透地下室，三大空调节能系统——科技、品质整体下挖的地下室地源热泵热回收冬季地板采暖户型户型分分享享高层方案未出，以别墅户型为例双拼户型地下室一层二层三层高层方案未出，以别墅户型为例联排户型地下室一层二层三层四四、金、金色色水水岸岸江阴市鼎阳置业有限公投资兴建项