大型商場經營管理策略環球技術學院(課程:國際運籌管理學程)專題演講題目:經貿實務(10)大型商場經營管理策略--以台北101大樓BOT案為例說明主講人:黃世榮經理/台北101金融大樓法務部日期:2005年11月22日(二)13:30-16:30地點:雲林縣斗六市湖山里岩山路88號本案開發源起本案開發源起?配合行政院「發展台灣成為亞太營運中心計劃」之亞太區域金融中心方案?滿足跨國金融服務之需求?成為國際金融交易之核心設施?提升台灣的國際金融地位?加速發展國內金融服務業計劃效益計劃效益?建立公私部門合作開發新典範?建立台北新地標，建築史新紀元?促進金融業務蓬勃發展，加速實現台北“曼哈頓“理念?融合金融辦公與購物機能，強化金融中心使用效益?創造就業機會投資效益分析?本案屬BOT計畫，符合BOT上市之資格?業經董事會通過將進行股票上市之規劃及申請?預計將於明後年送件申請。如順利上市，股東將有潛在之資本利得。台北101三大營利事業台北101辦公大樓台北101購物中心台北101觀景台台北一O一大樓台灣的購物中心及辦公室服務業邁向國際第一流的里程碑台北101─Niche&MassMarketing台北101的特色台北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning如何維持競爭優勢策略及未來發展方向？●建築大師李祖原榮耀作品●台灣購物中心及辦公室租賃邁向國際第一流里程碑●五O八公尺、一O一層總投資新台幣六OO億●滴水不漏的安全系統●最時尚流行的商品力●世界級的服務態度與精神●績效最好的經營團隊●掌舵人彼得杜拉克管理碩士陳敏薰安全與享受◆◆全台灣最安全的大樓全台灣最安全的大樓：：排除颱風考量排除颱風考量25002500年之地年之地震迴歸震迴歸期設計。期設計。同同核能核能電廠電廠及及翡翠翡翠水水庫同等考量庫同等考量之設計。之設計。◆◆全台灣最安全全台灣最安全逃生逃生設計設計：：每每八層設二八層設二處避難平處避難平台。台。每每層層3030米逃生走道米逃生走道。。◆◆全台灣最全台灣最佳佳不不斷電斷電系統系統：：兩迴兩迴路路供電供電系統及發系統及發電電機系統機系統可長可長時時間間運運轉轉。。◆◆全台灣最全台灣最佳佳通通訊訊系統系統：：源源自自二二個電信局個電信局系統系統光纖線光纖線路及路及微波微波系統系統傳輸傳輸。。◆◆全台灣最優全台灣最優生活享受空間：生活享受空間：有有登高望遠登高望遠的的頂頂級級俱樂俱樂部、觀景台、景部、觀景台、景餐廳餐廳、、豪華館館豪華館館雲雲海海辦公室、辦公室、證券證券交易交易所所、、氧氧身俱樂身俱樂部、部、購物中心。購物中心。台北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning世界第一的環境硬體、世界第一的服務精神、世界第一的經營效能、世界第一的流行時尚，給人快樂、滿足、高貴的感覺。BuiltBuilt––OperateOperate--TransferTransfer?台北市政府提供最優越公有土地臺北國際?結合高效率金融中心民間投資?以地上權設定方式承租土地七十年基基地地平面圖平面圖停車場停車場出口入口購物中心市松府智路路辦公大樓停車場停車場入口出口信義路使用規劃通訊塔92-101F觀景台89&91F觀景餐廳86&88F會員聯誼會85F辦公室7–84F健身中心5&6F金融服務中心5F購物中心B1-4F地下停車場B2-B5全球最高獲芝加哥-高樓與都會建築協會(CTBUH)頒發TAIPEI101「全球最高」殊榮並取得三高記錄?塔尖?可使用樓地板?天花板位置世界建築世界建築高高度度排名排名TAIPEITAIPEIFINANCIALFINANCIALWORLDPETRONASSEARSJINMAOWORLDFINANCIALTOWERTOWERBUILDINGTRADECENTERCENTERCENTERCENTERKualaLumpurChicagoShanghaiNewYorkTaipei,TaiwanTaipei,TaiwanShanghai,ChinaMalaysiaUSAChinaUSA508M460M450M443M421M417M台北台北101101大樓大樓辦公室辦公室招招租策略租策略?先保留高樓段面積不對外出租，減少投入市場總量；?指標性租戶彈性租賃條件；?建立最好空間品質口碑，優良物業管理服務口碑，世界級形象口碑；?破除高樓心理障礙，實際為最安全，最佳效率辦公環境；聘請國際專業租賃顧問?委託「仲量聯行」「世邦衛理士」為本案之行銷企劃顧問及租賃代理公司?「仲量聯行」「世邦衛理士」為國際知名不動產顧問公司，提供專業辦公大樓招租與行銷服務?派駐專業人員專職本案招租工作?提供充分及時市場訊息及公司動態行銷推廣工作?製作完成所有行銷工具，招租辦公室及樣品辦公樓層；?舉辦媒體聚會，公佈租金報價，對外宣佈開始正式招租；?針對全市A級辦公大樓租戶，500大企業，外商名錄，代理商全球租客代理，介紹台北101大樓；?過濾出潛在租戶，進一步洽商TAITAIPEIPEI101101MallMall台北台北101101購物中心購物中心競爭優勢全世界最高的大樓優勢全亞洲最美麗的商場環境全台灣精品旗艦店最多的商場商品世貿展覽活動不斷吸引國內外人士前來人潮位於台北市最優質的辦公區及豪華住宅區內地點目標客層鎖定鎖定鎖定鎖定年年年年薪百萬薪百萬薪百萬薪百萬以上的以上的以上的以上的白領白領白領白領上上上上班族班族班族班族與與與與企企企企業業業業家家家家各樓層特色?B1生活聚場?2F時尚大道?擁有各式小吃及國?都會品味名店匯集，且結合Sogo際風土食材超市，美妝大店並搭配具休閒風與服務機能的商店?1F101大道?流行品牌群聚，特色咖啡館座落其間各樓層特色?3F名人大道?世界一流精品齊聚101，奢華流行與國際同步?4F都會廣場?中庭露天咖啡座搭配豐富人文氣息的書店，並有精緻餐廳環繞四周?5,6F金融中心?除5家金融業者提供全方位的服務外，還有頂級健身館、頂尖電子產品及大型宴會中心競爭優勢?建物面：?一流的空間設計與動線安排，超越全台灣的零售同業?各店裝潢所展現的獨特風格與大格局，提高顧客對該品牌與購物中心的認同競爭優勢(續)?建物面：?開闊的空間、適當的休憩場所，再穿插各式活動廣場，增加顧客逛街的樂趣與逗留時間?待塔樓完工後，世界第一高樓的吸引力更將加倍購物中心的優勢競爭優勢?商品面：?商品整體定位明確，突顯出與其他零售同業的差異?商品類別的組合充分反映出未來市場的趨勢，並能互相搭配，發揮相乘效果?引進不少首次在台灣商場出現的品牌，或是最新的營業型態競爭優勢?業務行銷面：?世貿活動及購物中心活動頻繁，全年人潮絡繹不絕?底租加抽成的專櫃契約模式，保障業主權益，並增加獲利空間?服務面：競爭優勢汽機車停車位充足，計程車服務周到，加上接駁公車，交通上提供完全服務?停車位數目?B2~B5汽車位：2990個?B2機車位：1839個?計程車館內上下車服務?地點：B1屈臣氏與7-11旁?捷運接駁公車競爭優勢?市場面：?信義商圈已被評估為大台北地區最有發展的地段，其地位有如曼哈頓?經濟情勢好轉上揚，消費者信心指數上升，消費性支出也大幅增加?消費者越來越願意為高價值的享受付出較高金額101願景TAIPEI101WorldNo1?1年內領導台灣時尚活動與流行?3年內成為台灣最優質的商場代表101願景?5年內成為亞洲最成功的購物中心?5年內轉移經營管理經驗到全世界台北101觀景台?世界最高大樓觀景台?世界最高戶外觀景台?欣賞台北盆地山巒起伏的自然景觀，獨一無二的觀景平台?360度俯看大台北都會的最佳視點?具娛樂性、教育性與知識性的台北新觀光景點先進的電腦售票系統?售票處與直達電梯入口位於台北101購物中心五樓?每小時售票600張，可預約當日時段，遊客選定時段購票後不必在現場排隊等候搭電梯，可利用控當時間至商場shopping一番?一次推出六種不同設計的票樣，每一位遊客購得的是不同的票面設計，讓遊客從購票開始就有新鮮感?預計每隔半年推出新的票面設計觀景台設施?兩部世界最快速直達電梯?恆壓車廂設計，保持乘客的舒適性。?星空天井設計，以LCD登模擬星空夜色。?梯內兩側螢幕顯示電梯行進的樓層高度、速度與時間。?每分鐘速度高達1010公尺，相當時速60公里，僅需37秒即達89樓觀景台。?六種語言的語音導覽系統?中、英、日、台、粵、德六種語言，提供旅客免費使用。觀景台設施?世界最大、最重風阻尼器?重量達660公噸，直徑5.5公尺，由41層實心鋼板焊接而成，由92樓懸吊至87樓?是世界唯一外露，可供參觀的風阻尼器?多媒體展示秀，介紹風阻尼器建造過程?七部日本進口高倍數望遠鏡，眺望大台北區?飲料吧，照相攝影服務，紀念品商店等台北101觀景台入口觀景台高倍數望遠鏡世界最大、最重風阻尼器快樂、滿足、尊榮101燈光秀WelcometoTAITEI101