以名流　重新定义公馆　以名流　重新定义公馆　沈阳名流公馆全案策划报告CONTENTS目录PART1市场部分PART2项目开发建议PART3营销策略建议PART4视觉表现PART5近期作品展示PART1市场部分1.1沈阳房地产市场总结注：以下数据为房产局未公布信息，我司通过内部关系取得，数据准确2010年商品房入市情况2010年，商品房入市持续增加，沈阳商品房和商品住宅批准预售面积分别为1582.3万㎡和1347.01万㎡，同比分别增长37.89%和48.22%。由于今年各月商品房入市量中有8个月高于上年同期，使得我市商品住房供求关系比为0.95：1，供求关系有所缓解（2009年是0.82：1）基本达到平衡。2010年三季度入市面积最高，其中9月份达到全年峰值，具体情况如下图2010年全市实现商品房合同备案1659.35万平方米，同比增长18.85%；其中，商品住宅合同备案1411.26万平方米，同比增长15.40%。如图所示，2010年在沈阳市十个行政区中于洪区商品房入市面积最大，铁西新区略低于于洪区，本案所在的浑南新区位列第三从上图中可以看出2010年商品房销量最大是铁西区，销售348.46万平于洪销售面积为298.68万平，浑南销售面积为215.72万平，分列二、三位沈阳市各区销售情况分析2010年，我市核心城区（市内五区）、其他城区和县域商品房合同备案面积分别占全市商品房总成交的45.51%、48.80%和5.69%。核心城区中铁西新区一枝独秀，于洪区位居第二位。浑南新区、和平区、沈北新区、东陵区商品房销售面积均超过100万平方米。这一方面说明我市核心城区新房房源供应有限，另一方面也说明我市的郊区城市化进程不断加快，各项生活配套设施不断完善，百姓购房热点已经向二环周边转移。值得一提的是，核心城区均受益于本次行政区划调整，今年各区除铁西区外商品房销售面积均较上年增加20%以上，沈河区增幅更达到了54.08%。通过以上数据，我们得出以下总结：1、2010年沈阳市房地产市场供需两旺，供应和需求同比增长2、铁西区、于洪区、浑南新区无论在上市量和销售量上，均位于沈阳各区排名的前三位，浑南受政府南迁政策推动，已经成为沈阳的开发热点区域。3、核心城区（市内五区）土地供应日益稀缺，二环、三环之间区域已成为开发主流政策解读国务院：贷款买二套房首付2010年房地产政策回顾住建部：加快银监会：银行不得低于50%保障房建设遏国资委要78家不得对投机投制房价过快上国土部出台国土部剑指土地市非地产主业央资购房贷款银监会发布流涨19条土地新场四宗罪将开展企15天出退出4月16央行上调准动资金贷款管4月15政强调房地全国检查方案日备金率强力理暂行办法打4月13日产用地监管月遏制信贷冲击炒房者411日4月173月18日锋日国土部公布3月11日未获预售许2010年计划住3月10日可开发商不国务院：房价宅供地18万公2月20日得收取定金1月12二套房以住房4月19过高地区可暂顷日日套数界定不再日停发放第三套4月19以贷款为准房贷日央行年内第三次住建部要求商上调存款准备金品住房严格实率行购房实名制4月21关于土地增5月05日值税清算有日5月02关问题的通日知关于加强廉租住房管理有关6月04问题的通知日5月262010年国家先后出台20多日三部委发文明确个条房产政策，遏制房地产人房贷二套房认定价格上涨，9.29调控出台6月12标准日7月12国土部发1457中国出台措施后，房地产市场再次遭受日宗闲置土地黑名巩固房地产市冲击。住建部等七9月04单9月27场调控成果部门发文加日：格日快发展公租银监会严执行差别化房贷政8月02房首批十城市土策不能动摇日地规划获批国土部住建部出102市须上报重拳闲置土地一9月29总体规划年以上禁拿地日“限购令”专题“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理商品房。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。随后20个一线城市纷纷出台限购令，顺序为、厦门、深圳（10.9.30）、上海（10.10.7）、宁波（10.10.9）、福州、杭州（10.10.11）、海口、南京、三亚（10.10.12）、天津（10.10.13）、温州（10.10.14）、广州（10.10.15）、大连（10.10.18）、苏州（10.11.3）、兰州（10.11.14）、郑州（11.1.5）、太原（11.1.11）、武汉（11.1.15）、昆明（11.1.18）、青岛（11.1.19）。“限购令”细则北京率先出台限购令同一购房家庭暂定只能在北京新购一套商品住房。深圳，南京，福州，为本地居民只能拥有两套住房，外地居民（提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明）只能拥有一套住房。其余则以北京限购令为基础，允许n+1套住房。大连、厦门、上海包含二手房。福州为本市五区内，天津为市内六区，郑州为二环内。“限购令”出台后，市场反映情况1、房价稳定，整体缓慢爬升11.1.5，中国指数研发院发布的100个城市房价检测数据显示，2010年12月份，已有18个城市的房价环比下降下跌幅度最大的是宁波，2010年12月房价环比下降了0.97%。与此同时，房价上涨势头也得到遏制。另外82个房价上涨城市当中，涨幅最大的泰州等10个城市涨幅控制在2%-3%以内，另外10个城市房价涨幅在2%以内，剩下的62个城市房价环比涨幅在1%以内。北京，上海等一线城市均价环比上涨0.75%，同比上涨27.72%。2、成交量多数城市呈上涨趋势，个别城市出现下滑，甚至退房潮限购令出台后，成交量上涨城市：北京、上海、厦门、宁波、福州、杭州、海口、天津、大连成交量下降城市：深圳（10月曾引发退房潮）、南京、广州关于各地限购令出台后，应对方式基本有以下几种：1、借用身份证（AA制购房）2、假离婚。（做假证，房地产交易中心和民政局信息部网络不相通）3、中介介入（与中小银行联系，证明正在还贷的房产为参贷）4、外地购房者，将关系纳入中介公司，由该公司作为员工补交一年社保。或者，到税务部门补交税款。业内人士分析，楼市反弹为国家调控前奏。根据量价规律，成交量上升必然会带动成交价上涨。目前楼市又呈反弹，按政策惯性，2011年国家再次调控，极为可能开启房产税试点,首批试点计划定在重庆、上海。现有消息传闻，沈阳市即将实行限购令泽里预测沈阳实行限购令后，不会对需求旺盛的沈阳市场造成极大的影响政策出台的应对策略：1、影响不大，市场依旧延续10年较好的供销态势本案以下内容详述2、市场受到影响很大建议（1）名流公馆项目做高端，提高销售价格，早推房源、低推盘量，利润最大化，争取限购令中的N+1需求。（2）名流印象项目做刚需，快速销售，冲业绩。两个项目整体思考，共同完成15亿的销售任务。1.2浑南板块分析浑河南岸板块划分河景住宅板块长白岛奥体中心浑南大学城板块板块板块1.3项目地块所在片区竞争分析本案地处浑河南岸，长白板块与奥体板块交界处；属于河景住宅板块，此版块的项目如下万科柏翠万科柏翠园园银银基基银银河河丽湾丽湾新世界新世界汇汇景景浦江盛景浦江盛景湾湾保利康保利康桥桥万科城万科城远远洋和平府洋和平府本金地滨河国际案金地滨河国际格林生活坊格林生活坊中海中海国际国际社社区区爱爱家家郦郦都都保利保利达达江江湾湾城城金水花城金水花城河畔新城河畔新城万科金域万科金域蓝蓝湾湾主力竞品三大界定标准项目区位：浑河两岸产品形态：洋房+高层开发商品牌：全国主流品牌开发商项目名流公馆VS金地檀郡、爱家郦都、远洋和平府竞品位置如下图远洋和平府本案爱家郦都金地檀郡一线的竞争对手金地·檀郡荣盛·爱家郦都远洋·和平府产品基础信息对比项目名流公馆荣盛爱家郦都金地檀郡远洋和平府面积区间（㎡）85-20680-26088-21082—280洋房130-143洋房140洋房160别墅230主力面积（㎡）高层120-130高层80小高层155、177洋房160高层88高层130洋房8500高层7500别墅14000均价（元/㎡）高层7300小高层9000洋房11000洋房13000高层8500总户数（套）958223297617502010年销售量2010年8月推出5662010年9月推出4762010年8月洋房开套备案353套套备案377套盘推出销售约60%洋房产品存量16栋7栋6栋4栋竞品大PK开发商品牌对比名流公馆金地檀郡荣盛爱家郦都远洋和平府品牌及区域认知度上市公司上市公司、国内一线品牌上市公司香港上市公司先期名流印象面市，沈阳项目七盘联动2009年进入沈阳进入沈阳市场较早认市场认知度较高市场认知度极高2010年首个项目开知度较高盘，市场认知度一般PK结果：金地檀郡胜出名流、荣盛、远洋伯仲之间开发经验大PK名流置业金地荣盛远洋地产洋房产品开发经验丰富行业领先一般丰富产品品质及工程质量较高较高一般较高PK结果：金地檀郡胜出名流、远洋次之荣盛落后洋房产品硬件配置大PK名流置业金地荣盛远洋地产洋房产品层数7+146+14、5、6装修标准清水清水装修（1500元/清水平）门曼特门断桥铝材门品牌防盗门建材窗三玻两空塑钢窗塑钢塑钢标外墙一层石材，其他多彩仿一、二层石材三层以一层石材，其他涂料准石涂料上墙砖内墙大白乳胶漆大白PK结果：金地檀郡胜出荣盛、远洋次之景观大PK名流公馆金地檀郡荣盛爱家郦都远洋和平府外部环境临河，优越一般一般临河，优越内部景观绿化水系，较好英伦风情、坡地洋房地中海与美式结合西班牙风格景观设计艾斯弧澳大利亚GHD不详HZS