西元国际广场2012年11—2013年3月份营销推广计划本方案由西元销售部&维京&启盟三方共同协商确定，版权归三方共同所有2012年11月9日一、背景分析行业热点1.经济热点1.1央行开展2900亿元逆回购创单日史上最大规模央行9月25日在公开市场开展了两期限逆回购操作，规模总计2900亿元。其中，14天期逆回购操作规模为1000亿元，28天逆回购操作规模为1900亿元。两期操作中标利率分别持平于前期的3.45%和3.60%。维京观点：央行频繁通过逆回购来调节市场，主要意欲更为灵活的控制货币流动性，也即是年初所谓的微调，这也说明短期内央行不会采用降准这种较为“激烈”的释放银根的手段，而对于房地产行业而言，第四季度银行剩余信贷额度仍应是最为关注的问题。行业热点1.29月制造业PMI首度回升国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布的数据，9月份制造业PMI报49.8%，较上月回升0.6个百分点。这是该指数自今年5月份以来首现回升，从今年5月份开始，制造业PMI指数连续四个月下滑，且在8月份跌落至50%以下，报49.2%，是该指数自去年11月以来再度跌破50%荣枯线。维京观点：PMI指数出现反弹，但幅度微弱仍低于临界值，表明制造行业整体仍处于萎缩阶段，稳增长仍将是货币政策主要考虑的方向，但同时制造业的不景气也将直接影响市场投资资金，反映到房地产行业而言，将主要表现为中小投资客资金紧张，暂缓投资力度。行业热点2.城市规划及建设2.1科学大道西延工程高新区段全线通车目前，科学大道西延工程高新区段全线通车。这是郑州市全面推进“两环十七放射”第一条通车道路。下一步高新区将全力打造科学大道为“新兴产业+生态人文”的景观中轴线和郑州市标志性的景观大道。科学大道东起西三环，向西经绕城高速，直通荥阳。科学大道高新区段全长12.9公里，其中西三环至西四环段的6.9公里10年前就已通车，9月12日通车指西四环至绕城高速段，总投资1.82亿元。维京观点：科学大道西延工程通车后将拉近郑州与荥阳之间的距离，从而直接提高了荥阳的发展空间。在高新区的交通得到优化的同时，也为沿线地产项目线带来了新的附加值。行业热点2.2郑州拟建南水北调生态文化公园郑州市拟建南水北调生态文化公园，包含郑州市区段32.7公里和航空港区段9.9公里，共计42.6公里。规划的郑州市南水北调生态文化公园，拟以水源保护为前提，按照干渠两侧各200米范围规划设计，预计市区段建设面积13.08平方公里，航空港区段建设面积3.96平方公里，总建设面积共17.04平方公里。维京观点：随着南水北调生态公园的开建，沿线的居住环境将得到改善，公园沿线楼盘的附加值和升值空间将得到提升。而南水北调生态公园主要影响的片区为二七新城和西部宜居健康城，增加沿线项目卖点。行业热点3.房地产行业快讯1.13.1全国动态3.1.154个重点城市9月楼市成交环比下跌5.3%9月份前26天，全国主要的54个城市楼市住宅总签约为210228套。比8月同期的222006套下调了5.3%,成为最近4个月同期的最低点，低于7月同期的232041套。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个，整体市场成交量在金九未见起色。维京观点：9月是楼市传统旺季，但开发商在此期间的打折和优惠力度减小，加上以价换量基本结束，开发企业普遍转入追求利润而不是回款；而对于刚需客户而言，逐渐上升的价格也驱使部分人群陷入观望，因此9月成交量的环比下跌并不能代表楼市已步入新一轮下滑通道，只是阶段性反应。行业热点3.1.2南京执行房价备案制度房价涨幅5%是“红线”南京新执行的房价备案制度为涨价设置了门槛：按照南京目前执行的房价备案制度，涨幅5%被认为是一条“红线”。开发商想涨价的话，必须在前一批房源价格备案满三个月之后，才能重新申报调整后的价格。3.1.3广州在全国率先推出限售异常高价住宅政策广州市将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。在限购、限贷等调控政策之外，广州在全国率先公开推出“限售”政策。维京观点：从南京房价涨幅“红线”和广州高价房“限售”政策来看，地方政府调控态度依然是从严为主，但从具体的政策内容可以看出，这些举措大多是为了应对高层检查，意欲使房价在数据上表现为稳定，并不会产生大范围影响，但广州的政策将直接影响高价楼盘的短期销售回款。行业热点3.1.3国家税务总局官员表示：房地产税将扩大试点范围，最终在全国实施国家税务总局政策法规司20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。维京观点：近期政府反复强调房产税征收准备工作和扩大试点范围，说明下一阶段房产税将会是其最为依赖的调控手段，也说明至少在年底和明年初之前限购政策不会取消。行业热点3.2郑州动态3.2.1郑州多数银行首套房贷款开始执行基准利率郑州多家银行机构，包括国有四大银行在内的中国银行、农业银行及招商银行、郑州银行、浦发银行等商业银行，均表示首套房贷已无法享受8.5折或9折利率优惠，而是“执行基准利率”。维京观点：由于前三季度刚需支撑的成交量在大幅上涨，一定程度上消耗了银行的信贷额度，因此由银行信贷额度引发的利率优惠取消也在情理之中，建议各项目以此作为说辞,督促客户尽快下定签约。行业热点3.2.2郑州区片土地征收地价综合增幅不低于15%9月17日，郑州市国土资源局主持召开了郑州市征地区片综合地价调整听证会，根据省国土资源厅要求，本次区片地价综合增长幅度原则上不低于15%。根据国土资源部要求，各地应建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平，维护农民权益。省国土资源厅今年5月份也发出通知，要求各地市开展征地区片综合地价更新工作。维京观点：本次对区片地价补偿的调整进一步说明政府准备大张旗鼓的进行城中村改造，因此未来三到五年内城中村改造的商品房供应将主导整个市场供应，届时市场竞争会变得愈加激烈。行业热点3.2.3郑州新建临街住宅底层不能用做商业“郑州市新建项目的临街住宅和商业不能共存，原有规划方案未能报批的项目需重新调整，原定商业部分必须调整为住宅，否则规划报批不被通过。”9月21日，一条从新浪微博传出的消息，郑州市规划局已证实此消息。底商被禁维京观点：此条禁令彻底解决因“住改商”带来的小区内部各类矛盾纠纷，还广大居民和谐、整洁的生活环境。同时，会造成住宅底商的稀缺性，底商租售价格有望因此攀升。行业热点3.2.4东区高铁站众多写字楼集体放市，整体办公市场焦点聚集高铁站。据不完全统计，以郑州客运新东站为圆心，在3公里长的半径内，绿地之窗、雅宝东方国际广场、上上国际中心、建正东方中心、文化产业大厦、楷林IFC、易元国际等将近40座商务楼宇在此云集，正以围合之势展开资本角逐。预计下半年将有12个项目“抢滩登陆”，总投放量约为168.56万平方米，估算下半年和未来一年内郑州整个市场投放量将超过200万平方米。土地市场1.土地供应分析1.1土地供应月度走势数据来源：中国土地市场网2012年9月份郑州市土地供应20宗、共64万㎡，从供应面积来看，环比增加38.2%。其中以二七区供应量较多，占总供应的25%。本月供应量在年内处于最高水平，主要原因在于：一方面由于政府出于完成年初制定的供地计划的努力，另一方面在于商品房销量持续回升，开发企业的资金趋于宽裕，为未来储备新地块提供可能，需求主导供应上升。土地市场1.2土地供应区域分析数据来源：中国土地市场网2012年9月份郑州市土地供应分散于各个片区，较上个月而言，本月以二七区供应的体量相对较大，为普通商品住房用地和商务金融用地；其中中原区供应9.4万㎡，为商务金融用地；惠济区供应9.1万㎡，为普通商品住房用地。根据城市规划，高新区、郑东龙湖区和二七新城将是下一阶段发展重点，也将是房地产热点开发区域，因此未来一段时间土地集中供应片区即将出现在这些区域内。土地市场1.3土地供应类型数据来源：中国土地市场网2012年9月份郑州市供应的土地类型以商务金融用地和普通商品住房用地为主，各占50%，其中商务金融用地的分布较为分散，以中原区供应居多，共9.4万㎡，其次为郑东龙湖片区；普通商品房住宅用地以二七区供应为主，共12.8万㎡，为锦绣山河项目的后期用地。自7月份写字楼预售面积大幅放量后，其销量一直处于低迷状态，尤其是郑东新区，因此开发企业对于商务金融用地的拿地热情不高，本月供应的商务金融用地多为一些较大项目的配套商业用地。土地市场2.土地成交分析2.1土地成交量月度走势数据来源：中国土地市场网2012年9月份郑州市土地成交7宗、共18万㎡，从成交面积来看，环比下降69%，本月成交下滑幅度较大，成交地块主要为金水区等经济适用房用地以及管城区的一宗普通商品住房用地，剩余为商服用地，没有典型地块成交。土地供应结构性不足，导致本月土地成交量出现阶段性的下滑。目前各个片区土地供应陆续入市，开发企业的拿地热情不减，预计第四季度土地成交量将会有所增加。土地市场2.2土地成交价格分析数据来源：中国土地市场网2012年9月份郑州市土地成交平均单价为114万元/亩，环比下降34%，同比下降74%。本月成交地块只有一宗普通商品住房用地，剩余均为劣质商服用地，没有典型地块成交，导致月度成交单价环比下降明显。预计四季度优质地块将陆续推出，典型地块的成交量将会有所增加，势必会拉升土地成交单价。土地市场2.3土地成交区域分析数据来源