谨呈：武汉风驰置业发展有限公司三和·光谷道项目前期策划定位方案二零一二年四月六日Codeofthisreport|1大汉隆城版权所有本报告要解决的核心问题：问题一：未来的市场走向？竞争对手及目标客户是谁？问题二：？如何挖掘自身价值，形成独特的价值主张？问题三：基于以上的价值主张，如何构建营销体系？Codeofthisreport|2大汉隆城版权所有整体报告构架第一章市场分析第二章项目分析第三章项目定位第四章营销推广第五章公司案例Codeofthisreport|3大汉隆城版权所有第一章市场分析1、调控政策2、楼市分析3、区域分析4、竞争对手分析5、小结Codeofthisreport|4大汉隆城版权所有1、调控政策—回顾20112011年1月26日新“国八条”出台；2011年1月28日上海、重庆，房产税试点；2011年1月-6月连续6次上调存款准备金率（每次0.5个百分点）；2011年2月22日武汉史上最严“限购令”出台；2011年2月28日五年新建3600万套保障房；2011年2/4/7月央行3次上调存贷款基准利率（每次0.25个百分点）；2011年3月“汉九条”出台；2011年3月23日国家发展和改革委员会一房一价；2011年5月1日武汉“一房一价”开始实施；2011年8月18日住房和城乡建设部公布二三线城市限购标准；2011年11月30日下调存款准备金率0.5个百分点2011年12月9日政治局坚持房地产调控政策不动摇。Codeofthisreport|5大汉隆城版权所有1、调控政策—武汉2011楼市政策2011/5一房一价2011/3?明码标价，规范乱收费/涨价现象限贷令2011/2?以经济手段限制多套购房行为限购令?投资投机客退场，市场转为刚需市场Codeofthisreport|6大汉隆城版权所有2011年上半年，为楼市政策密集此阶段房价依旧1、调控政策—2011政策小结出台阶段，此阶段房价依旧保持增持续走高，6长势头，购房群体逐渐转为刚需。月/7月由于前期累积购房者的释放，致使成交量优于往年。“金九银十”不在，进入最后一个季度，房价几年来首度出现小幅回落。政策出台阶段市场反应阶段初见成效阶段Codeofthisreport|7大汉隆城版权所有1、调控政策—2011政策小结限购政策出台致使投资客限购政策出台致使投资客//投机客逐渐退出购房市场，购房市场转为刚需市场。投机客逐渐退出购房市场，购房市场转为刚需市场。银银根根的的紧缩紧缩，开发贷，开发贷//购房贷购房贷难难度度加加大；武汉大；武汉20112011年房地产年房地产企业较企业较上年上年减少减少200200余余家。家。房贷基准利率的上调，一定房贷基准利率的上调，一定程程度上限制度上限制或暂缓了或暂缓了部分部分人人群的购房需群的购房需求求。。Codeofthisreport|8大汉隆城版权所有2012—楼市调控关键期Codeofthisreport|9大汉隆城版权所有1、调控政策—2012楼市调控2012年3月5日温家宝总理在《政府工作报告》中指出，2012年要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。20122012年年33月月1515日，日，温温家家宝宝在十一在十一届全届全国国人人大五次会大五次会议记议记者者招待招待会上会上提提出出“房价未回“房价未回到合理到合理价位”价位”。。新华社2012年1月20日电，在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。专家认为，2012年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。Codeofthisreport|10大汉隆城版权所有1、调控政策—趋势2010201120122013—调控政策调控政策起步起步阶段阶段调控政策调控政策全面全面展开阶段展开阶段调控政策调控政策深深入期入期调控政策成调控政策成熟熟期期Codeofthisreport|11大汉隆城版权所有第一章市场分析1、调控政策2、楼市分析3、区域分析4、竞争对手分析5、小结Codeofthisreport|12大汉隆城版权所有2、楼市分析—2012楼市现状2012年2月，武汉主城区出现量价齐升的“回暖”现象。但根据实际踩盘情况来看，2月武汉很多楼盘推出多重优惠，购房以刚需为主。可推断2月楼市为春节后刚需购房的一个小幅释放。3月随着新上市楼盘增多，价格战仍旧在所难免。Codeofthisreport|13大汉隆城版权所有2、楼市分析—2012楼市现状蔡甸远城区价格持续走低/汉南/新洲加入新洲、蔡甸、汉南计远城入远城区后，1-2月区远城区商品房销量处于历史低位。Codeofthisreport|14大汉隆城版权所有2、楼市分析—2012楼市展望调控政策调控政策深深入期入期2012年政府楼市调控政策进入深度调控期，调控政策将继续从紧。刚需群体刚需群体看跌看跌房价房价购房者以刚需购房群体为主，此类人群对房价下跌预期较大。面对有限的客户，开发商让利吸引购房者开发开发商时效商时效营销营销的同时，应该做好时效营销。机遇与困境并存，调控过后，房地产行业房地产房地产洗牌时代洗牌时代来来临临将迎来良性发展阶段。Codeofthisreport|15大汉隆城版权所有第一章市场分析1、调控政策2、楼市分析3、区域分析4、竞争对手分析5、小结Codeofthisreport|16大汉隆城版权所有3、区域分析—中国光谷1988年，东湖高新区正式成立；1991年，国务院批准为国家级高新技术开发区；2000年，科技部、外交部批准为APEC科技工业园区；2001年，原国家计委、科技部批准为国家电子产业基地，即“武汉·中国光谷”；2001-，光谷进入高速发展期；2010年，光谷总面积已达518平方公里。Codeofthisreport|17大汉隆城版权所有3、区域分析—区域规划布局规划：鲁巷商业中心、关东电子产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、富士康工业园等特色园区。入住重点企业：天奥药业、华工生化公司、科洛公司、红桃K、多人多集团、李时珍药业、科益药业、春天药业、人福科技、滨湖药业、韩国HAVIT公司、富士康等项目位于藏龙岛大学城和富士康工业园重合辐射区2000家高新技术企业分类聚集。域。Codeofthisreport|18大汉隆城版权所有3、区域分析—区域经济2011年：高新区实现企业总收入3810亿元，同比增长30.2%；完成规模以上工业总产值2898亿元，同比增长27.2%；完成规模以上工业增加值975亿元，同比增26.1%；完成固定资产投资355亿元，同比增长13%；实现全口径财政收入133.87亿元，同比增长37.1%。2012年：东湖高新区力争实现企业总收入突破5000亿元，增长31%以上；工业总产值4100亿元，增长28%；工业增加值1380亿元，增长27%；全社会固定资产投资达到426亿元，增长20%，力争达到444亿元，增长25%；工业投资231亿，增长54%，全口径财政收入达到191亿元，增长42%；人均可支配收入增长10%以上。Codeofthisreport|19大汉隆城版权所有3、区域分析—区域人口东湖高新开发区常住人口39.6万人。截止2011年10月，东湖高新区累计工商注册企业18704户，在统企业2468户，从业人数32.88万人。常住人口中，男性为21.17万人，占总人口53.39%；女性为18.49万人，占总人口46.61%。0-14岁人口为3.92万人，占总人口的9.88%；15-64岁的人口为33.84万人，占总人口85.33%；65岁及以上人口为1.90万人，占总人口的4.79%。具有大学以上文化程度的有13.14万人，具有高中文化程度的有7.16万人，具有初中文化程度的人11.14万人，具有小学文化程度的人5.37万人。东湖东湖高新区高新区人口人口以以中青中青年为主，多年为主，多数数为为企业企业员员工工，，平均受教育程平均受教育程度度较较高。区高。区域域楼楼盘盘客户客户定位多为定位多为周边企业周边企业员员工工。。Codeofthisreport|20大汉隆城版权所有3、区域分析—小结东湖东湖高新区高新区将打造将打造成成世界世界一一流流的产的产业业新城，经济增新城，经济增速速逐年增逐年增加加，，将带将带动房地产走高。动房地产走高。随着随着开发区开发区企业数企业数量和规量和规模模的的扩扩张，张，从业人数也将剧从业人数也将剧增，增，导导致对住致对住宅配宅配套的需套的需求求旺盛旺盛。。开发区多以产开发区多以产业工人业工人为主，为主，这这类人类人群对住群对住宅宅的需的需求求以以两两房为主。房为主。Codeofthisreport|21大汉隆城版权所有第一章市场分析1、调控政策2、楼市分析3、区域分析4、竞争对手分析5、小结Codeofthisreport|22大汉隆城版权所有清江山水三级竞争区域锦绣龙城当代国际花园佛奥俊贤雅居二级竞争区域万科红郡中冶创业苑天纵水晶丽都项目地块卡梅尔小镇一级竞争区域联享·企业中心（未开盘）阳光100大湖第Codeofthisreport|23大汉隆城版权所有中冶创业苑与项目相邻，为多层建筑。目前属于尾项目地址：光谷大道与高新六路交汇处盘期，可售房源不多。销售均价：6300元/㎡项目体量：1053套主力户型：85-118㎡占地面积：47760㎡建筑面积：96650㎡装修状态：毛坯开盘时间：2010-09-12中冶创业苑由中冶置业投资，武汉天成华美房地产开发有限公司打造。规划