谨呈：山东泰豪房地产开发有限公司泰豪旅游文化商品城-泰豪名城项目整合营销策划案汇报思路针对本案的发展，我们首先进行目标问题的梳理。以期实现对于项目的物业发展及营销策略做出详细的论证与建议。我们是谁我们在哪我们要到哪我们如何到达项目信息市场分析制定目标实现目标带着这些问题，下面开启本次汇报。问题1：我们是谁？项目信息项目信息约13.8万㎡商住复合体项目住宅面积82310㎡较高气质板式高层4栋，26F容积率3.6，绿化率30%品质高层现代简约风格，厚重大气问题2：我们在哪？市场分析◇我们在中国我们在哪？◇我们在泰安◇我们在泰安城市中轴◇我们在泰安东区新城我们在中国将“我们在中国”放在此处，本报告需要做出的是从“房地产宏观调控政策”和“经济形势”两个层面来分析目前的房地产宏观情况。调控多年来房地产一直处于高位运行。而调控政策的基调为“稳定房价，抑制房价过快上涨”，因此，也可以看出，调控的目的并非是对房地产行业发展进行政策性限制。特别是对于泰安等三四线城市而言，宏观政策的“落地与执行”存在明显的地域特征。本报告宏观环境的分析是基于对政策的客观分解的前提下进行的，对于宏观政策的分析将以“关键词”分析的形式进行。我们在中国加息政策时间：2010年10月20日到2011年4月6日内容：金融危机后，央行自去年10月份以来：10月20日、12月26日、2月9日、4月6日，先后4次上调存贷款利率，5年以上贷款利率上调至6.80%。?影响：4次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强，消费者房地产投资比例将受到严重影响。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。限购令政策时间：2011年3月以来内容：自去年始，有关部门开始在房价较高城市实施商品房（住房）限购，截止11年4月12日，全国已有35个大中城市颁布限购。3月，泰安颁布本地限购令，限购条件主要以城区家庭为单位，限购一套商品房。?影响：限购令的实施，从一定程度上抑制了商品房（住房）的投资需求，据山东青岛、济南的市场反馈，商品房单月成交量同比下降10-20%。泰安颁布外地户口限购令后，对于新泰、莱芜、肥城等地区来泰置业客户并未产生直接影响。我们在中国差异化信贷政策时间：2010年4月起内容：中国人民银行、中国银监会2010年4月再次下发通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。三套房不予放贷。影响：新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率，三套房不放贷，将会抑制非刚性购房需求，减少投资性购房。加大保障性用房建设力度，建立地方政府问责制出台时间：2011年3月内容：进一步明确了廉租住房、经济适用房、限价房的建设力度及责任，并且对于保障性用房第一次用计划性数字进行要求，第一次提出与政府工作业绩直接挂钩。影响：出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则，让老百姓在购买经济适用房及享受廉租房时终于“有据可查、有法可依”。但是，从最近的报道来看，保障性住房的建设存在很严重的滞后性，并且对于保障性住房的申购仍然“门槛”较高。我们在中国央行六次上调存款准备金率出台时间：11年1月14日-11年6月20日内容：央行从6月20日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率0.5个百分点至21.5％，这也是今年第4次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行21.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。影响：此次上调目的是加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。存款准备金率的上调抑制了各银行商品房贷款额度，增大购房者贷款门槛。一房一价公示实施时间：11年5月1日内容：针对开发商坐地起价的问题，发改委要求所有楼盘必须一次性公开全部销售房源，并做到明码标价、一套一标，不得擅自涨价。影响：一个月的时间过去了，“一房一价”收到了怎样的满月成绩单呢？据了解，在我国的不少城市，部分开发商“发扬”了上有政策下有对策的老传统，以“遮遮掩掩”、“阳奉阴违”或“高报低开”的招数应对。而有关部门只做格式审查，管不住坐地起价。我们在中国将“我们在中国”放在此处，本报告需要做出的是从“房地产宏观调控政策”和“经济形势”两个层面来分析目前的房地产宏观情况。经济形势对于我国的经济形势，由于受多方面影响，在本报告中不做过多的阐述与论证。从购房者息息相关的基本生活需要出发，“物价”是现阶段老百姓消费过程中最关注的关键词，“通货膨胀”的加聚，是的大批有能力的消费者非常关注“投资”，而“投资渠道的选择”自然成为时下最热点的话题。我们在中国2010年全国CPI不断拉高，从7月起超过3%的警戒线，2011年6月国家统计局宣布，5月CPI同比上涨5.5%，创34个月以来新高。CPI的居高不下导致了通货膨胀的产生，大量资金流入固定资本市场和流通市场。我们在中国——小结综上所述，针对2010年以来的房地产市场，国家出台了一系列调控政策，目的是来抑制房价过快上涨、打击市场投机行为、解决低收入阶层住房问题。但是对于以刚性需求为主的商品房市场环境而言，调控的直接影响或可忽略不计。可总结为：1、面向刚性需求的产品，房价并非高不可攀。2、刚性需求非投机性需求，并且中低收入阶层所占比例有限。3、保障性住房建设迟缓和购买规则存在不确定因素。4、一房一价实施雷声大雨点小。5、通膨压力的加大，促使房产成为投资的重要选择对象。综上而言，宏观政策的目的在于稳定房价，平抑房价，打击投机行为和规范市场运作。对于本案而言，宏观环境的影响是与其他开发企业和竞争项目所同时面对。在研读政策的前提下，做到高效、规范运作，从产品品质、产品定位、营销手段三方面来比拼，以期取得合理利润，才是本案成功开发的根本。◇我们在中国我们在哪？◇我们在泰安◇我们在泰安城市中轴◇我们在泰安东区新城我们在泰安形成完整的城市版块划分，未来人口及城市发展平稳，3-5年内基本保持现有城市规模，因此，房地产需求不会有大的提升空间。泰安是山东省中部一座著名的文化旅游城市。总面积7762平方公里，全市2008年末常住人口西部新城区545.6万人。时东部城区中心城区下辖泰山区与岱岳区，总人口约为代157万人。中心城区面积约为116平方公里。发城市中心区泰安市外来人口数量较少，且多为中低收入人展群，同时中心城区缺少大型企业，因此对周边城市线吸引力较差。因此未来3—5年内将基本保持现有城市规模，这就造成房地产市场需求量不会有大的提升空间。南部产业区我们在泰安分区明确，主轴突出，主城形成“一个中心，两轴两带，六大组团”的空间结构，由此推断老城提升空间有限，新城将强势发展。中心城区形成“一主、一副”的空间布局结构。一主为主城即泰城，一副为南部新城。主城规划形成“一个中心，两轴两带，六大组团，六条绿带”的空间结构。其中六大组团为：东部新城组团、玻纤工业区组团、新火车站组团、农业高科园组团、天平湖组团和旅游经济开发区组团我们在泰安房地产行业发展成熟，形成鲜明的板块划分布，各版块产品供应形式丰富，购房者可选择区域范围较大，且对于区域认可度有明显划分。中部老城区：城市核心区域，住宅、商业、写字楼项目集中于此，楼盘密集，但新开发楼盘较少，新开楼盘地段稀缺性凸显。西部：随着“时代发展线”这一城市重点项目的开工建设，涌现一部分高档的住宅东部楼和商务楼项目，带动整个西部片区有较西部中部老城快发展。区时东部：楼盘较为分散且多数为新开楼盘代，配套日趋完善，新的居住板块正在形发成。展线南部南部新城区：城市建设重点向南发展，由此催生“奥林匹克花园”等项目的诞生。我们在泰安关键词：存量大增速快亦有上升趋势现价段泰安可售及现售房源供应一览表8075.160.00%800755.27070051.30%50.00%556.36052.243.50%60040.00%50500439.343.1408.34033.930.00%40026.90%3030018.90%20.00%2020010.00%1010000.00%02007年2008年2009年2010年2007年2008年2009年2010年2007—2010年总投资(亿元)2007—2010年总开发面积（万㎡）我们在泰安600500关键词：400岱岳区300购买力旺盛泰山区200去化速度呈上升趋势100泰安主城区01月2月3月4月5月1-5月主城区成交稳步上升1-5月泰安城区成情况柱状图12080.00%300282.540.00%76.00%99.270.00%35.70%35.00%100250208.230.00%60.00%28.30%8020027.00%67.150.00%25.00%47.10%47.90%154.3157.86040.00%15020.00%37.130.00%15.00%4032.710020.00%10.00%2013.30%5010.00%5.00%2.30%00.00%00.00%2007年2008年2009年2010年2007年2008年2009年2010年2007—2010年商品房销售额（亿元）2007—2010年商品房销售面积（万㎡）我们在泰安——小结以上信息、数据来源于泰安市规划局及泰安市住宅与信息网。综上所述，本案所处的宏观市场环境可总结为：1、泰安市城市发展及未来人口平稳，对于房地产市场需求量不会有大