邯郸御景大厦项目定位暨定价方案2013YEARHANDANCITYYUJINGBUILDING本次报告的主要工作，我们围绕以下三大核心问题展开：Q1定定1、怎样的定位及包装才符合市位位场及自身？项目客群是哪些？他操操们的关注点又是什么？作作Q2产产依据项目定位，对产品进行相品品应的调整，使产品与项目融为调调一体？整整Q3价价3、在目前的市场下，怎样的价格格格是相对合理，同时又能实现快层层速去化的？面面1_政策及市场判研2_定位及产品调整3_定价原则及依据4_营销思路及策略邯郸御景大厦_市场篇HANDANHANDANMARKETMARKETSECTIONSECTION?政策分析STEP1：房产政策分析最新房地产政策一览回顾，2012房地产政策---调控政策频出，银行、政府、保障住房等均出台相应策略，对房地产市场进行多重打压2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点3月5日温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”3月7日全国计划新开工建设700万套保障性住房5月18日起存准率下调0.5个百分点6月8日起降息0.25个百分点6月18日住宅项目容积率不得低于1.07月1日“闲置土地”定义变宽7月16日起存贷款利率分降0.25和0.31个百分点12月8日国土部：坚持楼市调控不动摇12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责盘点，2013房地产政策……调控仍在继续，“国五条”轰动市场，中央多次重申绝不放松房地产调控2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）3月1日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》3月15日住建部首肯地方根据自身情况取消经适房4月9日住建部发布的《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》国家政策/写字楼，现行国家政策对写字楼市场的影响……从国家宏观经济层面及现有执行政策分析，商业地产与住宅地产相比，将会在未来相当长的时间内有着非常宽松的投资环境。从2002开始，国家政策层面就有了对房地产调控政策的出台，十年来针对房地产调控的政策层出不穷，但所有的调控政策均指向住宅行业，无一例是针对商业地产，其中重要原因是住宅行业涉及民生问题，住宅价格的高低关乎社会及政局的稳定，但商业地产价格的高低与这些敏感性问题关联度不大，这就是为什么中央高层可以放任商业地产随意增长的最主要原因，另外，央行货币的超发使国内十年间货币流通量增长一倍，2012年社会货币流通量高达将近100万亿元，如此高的货币流通量，在还没有使人民币国际化之前，使国内通货膨胀的可能性大增，所以政府在对房地产住宅行业投资严控的同时，必须疏导社会资金向其它方面沉淀，这样才能降低通货膨胀的风险，而商业地产则是社会资金沉淀的其中一个方向。?从现有执行政策来看，商业地产与住宅地产相比，商业地产没有限购限贷的限制，个人购买商业地产的贷款与其购买住宅是否贷款毫无关联，也就是说购买商业地产无论投资者手中持有多少住宅及有多少笔贷款均不相干，首付及利率均按恒定比例执行。?住宅市场持续低迷，写字楼市场是否会迎来契机，让我们继续深入了解写字楼市场……?市场分析STEP2：写字楼市场分析邯郸写字楼市场研究分析在了解写字楼市场之前，先让我们了解一下写字楼物业的概念及分类----政府、国企、私企等日常办公用房，向综合化、一体化发展，因企业实力因写字楼的概念素，多采用出售（整栋、整层、分割）或租赁（整栋、整层、分割）方式。?“写字楼”系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售、出租的业务迅速兴起。?从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。写字楼的分类写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是５Ａ写字楼。5A写字楼写字楼市场目前流行两大评定标准甲级写字楼所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。５Ａ写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，５Ａ写字楼具体有哪些标准呢？5A写字楼标准“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，二是广义的指综合“A”级评定标准。OA（办公智能化）BA（楼宇自动化）针对智能化硬件CA（通讯传输智能化）狭FA（消防智能化）义SA（安保智能化）5A写字楼楼宇品牌标准广地理位置标准义综合“A”级评定标准客户层次标准服务品质标准硬件设施标准（1）楼宇品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。（2）地理位置标准：A级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。（3）客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。（4）服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。（5）硬件设施标准：A级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。甲级写字楼标准相符顶级写字楼国际写字楼标准（如四星、五星高档写字楼（甲级）按照级）甲级写字楼本地市场现行标准我国办公楼市场中档写字楼（乙级）低档写字楼（丙级）就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。了解完写字楼的概念与分类，我们要深入了解邯郸写字楼市场，但首先让我们来简单了解一下邯郸市……邯郸概况河北南端，四省交汇处，地理区位优越，交通便捷，农业、矿产极其丰富邯郸市位于河北省南端，地处四省交汇（晋、鲁、豫)，承德秦皇岛地理区位优越，交通便捷，飞机、火车（高铁）、高速各种运张家口唐山输方式一应俱全；经济基础雄厚，农业综合生产条件优越，素北京有“北方粮仓”、“冀南棉海”之称，矿产资源丰富，境内已廊坊探明矿物资源多达40多种，其中煤炭和铁矿石储量分别达到40保定沧州衡水亿吨和4.8亿吨，被誉为现代“钢城”、“煤都”。石家庄邢台邯郸历史沿革邯郸已有7000多年文明历史，是历史文化名城之一，典故众多。邯郸是中国历史文化名城之一，它的文明历史已有7000多年。历史上的许多典故以及美好传说，"将相和"、"完璧归赵"、"胡服骑射"等，都和邯郸的历史有关。1952年12月22日，邯郸镇复升为邯郸市;1954年改省辖市;1956年峰峰市并入邯郸市;1983年邯郸县并人邯郸市;1984年改为省辖市;1986年武安县(后改市)划归邯郸市;1993年经国务院批准，撤消邯郸地区，实行地市合并，将邯郸地区所辖各县划归邯郸市管辖，称邯郸市。交通条件居晋冀鲁豫四省要冲，公路、铁路、航空四通八达，交通条件十分优越。邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。公路交通：是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，境内有京深高速公路、青兰高速公路、107国道、309国道；铁路交通：境内有贯穿南北方向的京广铁路，东西方向有邯长铁路和邯济铁路；航空交通：邯郸机场已经投入使用，已经开通到上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。人口区位人口大市，中心城区百万，全市千万；城市化率达45%；中心城区占总市域面积比例较小，市区辐射能力弱（小市区、大市域）。邯郸市辖4个市辖区（另有一个经济开发区）、14个县，代管1个县级市。邯郸市面积12087平方千米，人口约1000万。城镇人口400多万人，中心城区人口150万人。在中原经济区13个城市中，邯郸人口增长率居首位。行政分区1、丛台区位置:邯郸市辖区，市府驻地。规模:面积28.3平方公里，人口43.8万，辖10街道1乡，区府驻中华北大街。经济概况:城区为邯郸的政治经济中心,主要以发展商贸经济为主。其他还有工业,工业的主导产业有化工、机电、建材、纺织、服装等。教育配套:丛台区教育配套齐全,有26所学校。交通配套:丛台有京广铁路，京深、茶兰、邯临公路过境。房产市场:城区目前可开发的土地非常有限，主要靠旧城改造、旧房拆迁而来，因此土地成本相对较高。特征分析:丛台区属于邯郸的老城区,周边生活及其他配套相对成熟,主要居住人口为企业单位职工,目前丛台区处于旧城改造阶段,商品房供应量相对集中。2、邯山区位置:邯郸市的中心城区。规模:面积37平方公里，人口38万。经济状况:该区地处繁华商贸密集区，客流