为爱筑家融园天地120万方滨湖·生态·文化·城--融园控股三汊镇项目策略思考与广告见解--合十广告我相信家庭与外界是决然不同的，它可以充满爱，关怀及了解，成为一个人精神的寄托．——［美］著名心理治疗师萨提尔合十夙愿：这是一场乡镇城市化的变革，一切从居住形态的变化开始，带给三汊镇前所未有的品质社区生活体验。——让生活更美好在孝感，80年代，农业发展覆盖城市前进脚步，消费是一种奢侈90年代，产业制造如火如荼，生产力是第一核心如今政府的扶持、各大开发商的入驻，能带来什么？如今，消费经济时代即将开启…项目研究步骤写在前面的话：针对本次项目的发展方向和突破口，本司专案小组做出了细致的市场研究和人群分析，我们发现本案还是存在很大的推广难点，在市场竞争，人群沟通以及价格对抗上，我们认为，充分发挥本案的生态品质大盘优势，进行有效的客群沟通，是最好最有效的突破知道，这也是本次提报的核心理念。PART1·构建中的市场宏观市场城市利好带动市场发展孝感纳入武汉的“8+1”城市圈孝感是武汉“8+1”城市圈离武汉最近的城市，地产发展趋势将持续看好航空城带来的空港经济区孝感空港经济区的启动，将会使城市走向国际化的同时带动城市人居发展白水湖、西邻野猪湖、南倚府河水景环绕孝感临空经济区保持了原生态的自然特征，环境十分优良，是片尚未开发的“处女地”。区内水体众多，湿地资源丰富，自然环境保护完好。微观小市场三汊镇正在构建的项目三汊镇位于孝感市东南部，是国家建设部五百家小城镇试点镇、湖北省“两型社会”试点乡镇、全省新农村整镇推进88个试点镇之一。孝感市区的东大门。项目名称基本资料价格二期在建，规划300多户，华瑞鑫城2300元左右绿化率35%，政府扶持香槟城13万方建筑面积，3.0容积率待定前期已经交房，后期还有100亩待开发，有桥兴家园2000元左右商业步行街配套基本完工，总建面7.1万方，554户，弓长小区1800元左右小三房户型为主有幼儿园配套，总体规划6栋楼，府庭家园1800元左右两栋已经封顶府后小区23栋6层楼，在建中，小三房为主1800元左右现房销售，底商招商中，禾丰家园1500元左右18栋，6层楼，去化较好总结：1：整体尚未成熟，供大于求，但价格战状态明显2：高层楼盘较少，主要以6-8层的多层为主，接受度最高的是120-130左右的三房，适合全家居住3：少数品牌开发商入驻，多为私人投资开发，对配套，环境，物业还没有概念，还没有形成小区入住的氛围同时，整个三汊镇的货量将达到约38.7万方，基于现在的本地市场尚未成熟，人口基数小，是无法完全吃透这样大的市场供量的，所以本案必须深拓周边客户以及孝感城区客户，有的放矢真正做到墙内开花，墙内墙外都香的完美局面合十观点从整体发展局势来看孝感区域拥有很大的发展势态但在项目所在三汊镇上除华瑞鑫城并没有真正意义上的完善社区，本项目的市场优势还是极大的我们应占领三汊镇辐射孝感中心同时，市场价格战激烈，我们应该另辟袭击，通过对客群的深化沟通规避价格敏感，直接以标杆姿态占领市场用客户最习惯的方式，做到内主外次，内外兼香味的最佳效果PART2·日渐成熟的客群三汊镇因三条河汊穿过其境内而得名，国土面积84.6平方公里，人口5.5万人。目前人口分流，大概分为三个部分周边工业园工作者，外出务工者以及留守家属。整个三汊镇的人口基数小，市场供应量不足以吃透整个三汊镇，必须拓展周边乡镇和孝感城区。如果深陷本地战场，将很不利于本案的发展根据本公司现场对各周边项目销售员的访问得知，来电来访85%来源于三汊镇，而客户对于100-120的三房最感兴趣，多为终极置业，对户型的要求较高三汊镇客群心理描摹：1：对品质社区尚未有深刻认识，但渴望置业高品质社区，。2：可以接受的价格区间在1900-2500之间，比较稳定，但仍然十分注重性价比3：越来越多的外出务工人群正在逐步改变传统的置业观点，希望在一个舒适，惬意的社区里安家，但现阶段对置业的思维较为单一，以价格为主。同时对是否在家乡置业持有谨慎态度。孝感城区客群心理描摹：1：孝感城区的房价不断上涨，希望买到高性价比的楼盘，但不要离城区太远2：孝感市内也有2000左右的楼盘选择，但环境较差3：看着现在市场火热的状态，想投资一套可控范围内的楼盘等待升值4：对整个孝感的发展态势充满信心合十观点：主战场三汊镇客户置业观点较为落后，以眼见为实，对产品附加价值尤为看重。我们应对位区域客户完美攻破，用区域影响力引起城市关注力。PART3·最价值的价值项目物理概况本案位于孝感城东核心三汊镇，整体规划面积120万方，未来将形成武汉8+1城市圈内最大的集旅游，生态，度假，居住，休闲，文化为一体的立体生态度假集群，首期推出的住宅项目，建筑面积13万方，含1.5万方的底层商业，整体建筑风格以西班牙风格为主，未来将成为整个三汊镇上品质，配套和居住氛围最为完善的社区，本体认识规规模模：：项项目目占占地地16001600亩亩，，总总建建筑面筑面积积120120万方，万方，集旅游集旅游、、休休闲闲、居住于一体，大、居住于一体，大规规模就模就有全配有全配套，套，足足不出不出户户就就能能满满足足生活生活需需要要环环境：境：项项目目东临东临三三汊汊河，南面野猪湖河，南面野猪湖2525平平方方公公里里水水域域，，两两面面环环水，水，这这是孝感是孝感乃至鄂乃至鄂北所北所独独有有的的资资源，在源，在这这里里居住，空居住，空气清气清新，看新，看烟波浩渺烟波浩渺，，闻鸟语闻鸟语花花香，香，恰恰有面有面朝朝大大海海，，春暖花春暖花开开的的意意境。境。区区位：位：项项目位于目位于临临空空经济开发区与经济开发区与高新高新区区交交汇处汇处，，距距孝感中心城孝感中心城区区1010分分钟车钟车程程，，距距天河天河机机场场3030分分钟车钟车程程。良好的。良好的交通和交通和区区位，位，比比较较促促进项进项目的目的升升值值潜潜力力景景观观：：地中地中海海园园林林，，让您让您在在晚晚霞霞的的笼罩笼罩下下和家人和家人漫漫步步时时，在，在午午后的后的阳阳光照射下光照射下和和朋友朋友谈谈天天论论地地时时，，仿佛仿佛置身置身于于异国异国他他乡乡，感受，感受异异域域的的风风情情。。品牌：品牌：本本项项目目由由上上善善国际国际投投资资，，圆圆融融置置业开发业开发，，这这是有是有着着良好信良好信誉誉和和雄厚雄厚实实力力的的企企业业，致力于建，致力于建设设舒舒适的居住空适的居住空间间，，注重每注重每一一个细节个细节的的打打造，品造，品质质有保有保障障。。项目物理价值提炼品牌心——香港上善集团，这是一个值得信赖的品牌社区建筑心——浓情西班牙，这是一个充满异国风情的社区景观心——坐拥滨湖水岸，中心景观，林荫步道，这是一个宁静安逸的社区配套心——篮球场，中心医院，幼儿园，商超，这是一个生活便捷的社区服务心——封闭式管理，人车分流，智能安防，这是一个温馨贴心的社区合十观点：五大“心”境的提炼我们认为融园天地有足够的价值将三汊镇带入城市生活水平也有足够的未来影响力吸引城市购买力通过整体分析以及项目本身进行梳理融园天地项目在三汊镇有着自己独特的卖点我们要对味客户，找到符合项目自身特点的策略动线完美演绎项目价值五大价值卖点：A：120万方大体量规划，8+1城市圈最具规模的生态湖滨新城（体量规划）B：三汊镇前所未有的品质级社区，物业服务，高层生活（品质生活）C：距离孝感城区仅15分钟，城际铁路，空港经济区（便捷交通）D：城市向东发展，熟悉的家乡未来会越来越好(未来发展）E：两湖环绕，自然生态景观一览无遗，零距离接触绿色生活（生态资源）对城区：主打AE+C附属对镇上：主打BD+E附属说话方式：对城区，打形象，树大盘气质。对镇上：用情感方式很自然的进行沟通，引出项目的核心价值PART4·策略包装从品牌、景观、户型、物业等方面来说，项目拥有生态旅游新区独树一帜的高端产品价值融园天地项目辐射的不仅仅是片区而是整个孝感市带给城市人居的一种新的生活感受如何占领？如何吸引？如何引爆？空洞的词语只能形成口号而不是项目独特的卖点和气质把产品品牌、产品特性、目标客户需求相结合进行对位思考策略总纲：同时，针对城区客群以及本地居民，用不同渠道和方式进行说话孝感城区——主打性价比，生态享受和未来发展由大形象的气质竖立到小范围的性价疏通，生态吸引，拓展城区客户三汊本地——主打情感沟通，利用广告包装逐步释放产品价值由小价值点进行情感沟通，勾勒出客户的直接需求，到大范围的铺排项目对于镇上的生活变革，紧抓本地客户。对于三汊镇客群，融园天地的居住环境让大家不用羡慕孝感中心高楼，在熟悉的地方有了更好的选择，你的幸福会在别人眼里。在外漂泊，租房家门口自己清扫没有形成社区或平房或楼体房，，或者承受贷款绿化稀少，没有，没有安保服务者社区内没有配目前上下楼不方便，压力，生活负担生态开发，环境，没有社区化管套，简单的聚合特别是老人小孩很重，同时远离较差生活环境理式生活亲人，孩子社区商业，绿化可以不用离开自融园天地组团配套，形成未来形成120万电梯湖景房专业的物管服务己的家乡，最熟生活环境浓厚的生活氛围方的生态旅游城一梯两户的纯板带来体贴入微的悉的生活环境，，社区广场休闲，环境将形成质式高层居住感受在城区上班也很可以促进邻里之的变化方便间和睦的关系针对本地客户，推广方向：1：情感沟通，购买高品质社区可以带来的生活改变2：一梯两户的板式高层，生活便利和优质户型的双重优势3：生态环境的社区化改变，拥有真正社区化的物业管理和组团绿化对于孝感中心客群，融园天地的居住环境拥有他们对生态的向往，未来的发展潜力也是无限的。城区的投资氛围居住环境较小，中心区房价逼近整个孝感城区日还不