上市策略报告武汉公司营销部报告提纲：第一部分、营销环境分析第二部分、项目基本情况第三部分、客户分析第四部分、市场定位及营销战略第五部分、设计营销组合及计划第六部分、价格策略第一部分、营销环境分析?武汉别墅市场分析?项目竞品分析?政策研判分析2012年度高端别墅成交速度解读2012武汉市场总价500万以上别墅去化速度解读除华侨城之外，其他市场年去化量在30-60套之间经济型别墅市场：：在售主力在售主力总总价价区间区间在在150-400150-400万万可可达达到到80-10080-100套套//年以上的去化速度年以上的去化速度城市大平层市场：月均去化速度在30套以下总价多在200-400万2012武汉市场别墅存量分析2012年武汉市场别墅存量约70万方，去化周期为2年半到3年，库存量较大，去化周期较长；备注：数据统计截止为2012年11月2013武汉市场重点别墅项目存量及推量分析区域项目单价总价产品面积库存新增合计独栋：26000；双拼独栋：720万；双拼纳帕溪谷合院、独栋230-300㎡140套/140套：18500：425万双拼：220-双拼：16500；联排双拼：380万；联排中建汤逊湖壹号双拼、联排250；联排：40套234套274套：13300：290万200-220汤逊湖保利十二橡树17900530万独栋280-350㎡38套/38套双拼、叠拼、百瑞景/600-1000万200-600平/60套60套联排独栋520-630长岛独栋：23000720万-1100万独栋75套/75套㎡整700套（二期体300套新700套碧桂园生态城/200-1000万双拼、联排180-600不详左右，以上价推三期东湖位400套左右）货较双拼：330--双拼：45000；联排双拼：1500万；联量华侨城双拼、联排439；联排：///：30000排：800万低251-320大绿地新都会14000（预计）200-300万六联排170-280/220套220套金地·澜菲溪岸12000（预计）/合院//50套50套叠拼：66-88联排：9000；叠拼㎡；联排：叠拼、联排、160栋160栋世贸龙湾：10000；双拼：暂/110-200；双/双拼左右左右缺拼：140-170㎡汉阳280套左右联排：9000-联排：196-（42套和记黄埔·观湖园11000；双/双拼、联排244；双拼：/双拼、280套拼:12000-14000370-390238套联排）“别墅市场”小结市场能达到80-100套/年走量的别墅项目屈指可数，多为入门级或经济型别墅项目，且个性鲜明！500-800万别墅产品的年去化量在30-60套，且面临总价相对较低的城市大平层的客户分流，对9套/月的支撑不够别墅市场库存较大，去化周期较长市场整体别墅产品价位较低，新推货量较大，竞争较为激烈市场同类产品选择：金地·澜菲溪岸纳帕溪谷华侨城金地·澜菲溪岸纳帕溪谷备注：竞品选择原则主要依据项目地域就近及项目站位类似原则；华侨城——项目概况华侨城——项目概况华侨城总建面102万㎡占地面60万㎡积容积率1.7总户数8141建筑形态双拼、联排绿化率36%主力售价均价25000元/㎡250-440㎡面积段预计推量无物业地址武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号开发商武汉华侨城实业发展有限公司车位情况暂无资料物业公司深圳华侨城物业服务有限公司纯水岸·东湖镶嵌于11公里特保级东湖北岸，紧邻城市二环，地铁4号线、8号线支线直抵华侨城，高效接轨全城。同时，项目享有都市丰盛配套：水果湖省府中心在此升华城心价值；省博物馆、省艺项目总评术馆等提升片区文化涵养；徐东商圈、中南商圈、楚河汉街等繁华环伺；东湖中学、水果湖中学、武汉大学等名校荟萃，项目升级重塑深圳波托菲诺美学大宅；更承袭天麓“顶级山海豪宅”精髓，打造华中首席原生湖境艺术大宅。目前2012年5月项目开盘，推出157套低密度类别去化速度墅产品，当月去化华侨城——区位及周边配套区位图银杏大道Shoppongmall项目紧邻城市二环，地铁4号线、8号线支线直抵华侨城，高效接轨全城。同时，项目享有都市丰盛配套：水果湖省府中心在此升华城心价值；省博物馆、省艺术馆等提升片区文化涵养；徐东商圈、中南商圈、楚河汉街等繁华环伺；东湖中学、水果湖中学、武汉大学等名校荟萃。优越的地段使得华侨城集城市资源与景观资源为一体；华侨城——东湖、欢乐谷欢乐谷东湖纯水岸·东湖，镶嵌于11公里特保级东湖北岸，在尊重东湖典型自然山水风貌的前提下，以最大化利用东湖资源为核心，将“一山一水一方城、东湖画卷永传承”的规划愿景充分融入到各个组团中，实现建筑与自然景观的融合与依存；而内部打造的更是武汉首个大型主题游乐场。项目通过东湖景观的利用及欢乐谷的打造形成了项目独一无二的核心竞争力。纳帕溪谷——顷目概况纳帕溪谷——顷目概况物业名称纳帕溪谷所属板块汤逊湖总建面40万㎡占地面70万㎡积容积率0.57总户数600建筑形态独栋、合院绿化率40%合院：420-650万主力目前售价230-300㎡独栋：1000-1500万面积段预计推量目前剩余货量约120套物业地址武汉市江夏匙藏龙岛开发匙栗庙路1号总平图开发商重庆东原房地产开发有限公司车位情况每户单独车库效果图物业公司浙江绿城物业管理有限公司项目位二江夏匙汤逊湖藏龙岛，三面环湖，拥有8000亩汤逊湖浩瀚水景，3000米湖岸景观线。项目总觃划用地面积1050亩，其中350亩为高尔夫球场项目总评等娱乐休闲功能齐全的景观公园，700亩别墅开发用地建造的是低密度高端精装别墅。产品以独特的美式风格和一流的建筑品质，已成为武汉市最具影响力的“城市名片”目前2013年3月项目内解，去化20套，平销期月去化速度均去化速度约为1-2套/月59纳帕溪谷——区位及资源景观图道路图交通通达性：距外环线2.8公里，交通条件一般，需驾车才可抵达项目现场区域成熟度：汤逊湖板块，成熟的别墅聚集匙地段特殊价值：汤逊湖外部自然资源：有自然景观，岛状地块，三面临汤逊湖内部园林、外立面：外立面风格为美式建筑，四院六景中四院包含：前院、中庭、后院、私家庭院，六景包含：绿野仙踪、挪威森林、时光漫步、罗马假日、庭院深深、水榭汀香服务配套：拥有350亩高尔夫球场等娱乐休闲功能齐全的景观公园位置图展示特色纳帕溪谷——以湖景为依托打造主轴景观带，利用园林及情景小品进行景观软化，带来舒适生活体验；此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：www.fdcsky.net，唯一指定淘宝店铺：http://fdcsyw.taobao.com，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！产品特色纳帕溪谷——菜单式装修提供全美式、黄金海岸、意大利、棕榈度假、西班牙、托斯卡拉等多种装修，除增加了推广噱头外，一定程度增加了产品附加值，满足客户个性需求；菜单精装全套精装：实木部分灯具：美橱柜、花岗岩台面，式风格吊灯、镜前灯全套国际知名品牌厨、筒灯等。房设备。厨房吊灯全套精装：墙地全套设备：进面进口瓷砖石材，国口品牌户式空调、中际品牌洁具、按摩浴央除尘、安防、净水缸、淋浴间隔断等。系统及储水式热水炉卫生间设备。地面：意大利进口品牌地砖、石材、马赛克及地毯。墙面：进口品牌乳胶漆、局部进口壁纸，且有多款壁纸供选择。墙地面金地澜菲溪岸项目概况武汉金地伟盛房地产开发项目名称金地澜菲溪岸开发商有限公司汉阳四新国际都会新城项目地址(江城大道与中环线交汇建筑形态高层、洋房、别墅处)占地面积300000总建面580000（㎡）（㎡）入市时间2011.4容积率1.9洋房均价13500元/平，销售价格停车位车位配比1：1别墅均价15000元/平预计推货情预计9-10月推出合院产品，约50套左右，预计均价12000元/况㎡主要客户私营业主、高级白领、企业中高层管理人员等高收入人群推案户型叠拼160-200平米价格预估16000左右　　金地澜菲溪岸作为武汉首个纯意大利风格的高端项目，以原汁原味的意大利小镇为设计蓝本，将意大利的建筑元素植入每一项目点评个角落，抹灰墙面，红瓦屋顶，自然的石材与深沉温暖木材的组合，优雅的“铁艺门”、“罗马柱”，金地澜菲溪岸将纯正、优雅、时尚的意大利贵族生活格调演绎到极致。金地澜菲溪岸——区位及资源匙位图内部湖景草坪、游泳池交通通达性：项目位二江城大道不三环线交汇处，通达性较好匙域成熟度：非别墅群匙域、配套匮乏地段特殊价值：政店觃划三大居住新城乊一外部自然资源：临北太子湖景观资源内部园林、外立面：项目整体打造纯意大利风格，抹灰墙面，红瓦屋顶，自然的石材不深沉温暖木材的组合，将优雅、时尚的意大利贵族生活格调演绎到枀致服务配套：暂无金地澜菲溪岸最热卖产品叠拼D1户型179㎡（类别墅产品）别墅户别墅类产品179㎡型前院后院，赠送面积大，客优势厅大开间，复式别墅居住感。劣势无明显劣势产品特色项项目目意意大利大利风风格格明明显显，，社社区环区环境打造境打造良好良好，且面，且面积积控制控制较较小，小，总总价价控制控制较较好好，平，平均均200200万一套万一套别别墅墅，，随随着着四新片四新片区区热热度越度越来来越高越高，，周周边边配套不配套不断断完善完善，，叠拼叠拼成交成交较较好好，，但但20132013年的主要推售年的主要