开发报建流程和技巧培训阶段性成果的要素总规竣工验收房产证工程证预售证施工证目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守让学习成为一种习惯一.引言—名词解释将各研究成果（知识）、资源应用某项计开发划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。建设单位在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管报建进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证实以及批准的建设用地等其他有关文件的行为。一.引言—房地产法律法规1房地产宏观管理类：如中华人民共和国土地管理法共计10个2土地类：如国家土地管理局土地登记规则共计54个3房地产开发规划类：如房地产开发企业资质管理规定共计47个4房屋拆迁基本政策类：如城市房屋拆迁管理条例共计12个5住房改革基本政策类：如国家安居工程实施方案共计21个6房地产税收类：如中华人民共和国契税暂行条例共计36个7涉外房地产类：如外商投资开发经营成片土地暂行管理办法共计5个一.引言—行政部门派出所、街道办交警大队房产局园林局国土资源局局城乡规划住建局市政局市政府、区政府民政局发改委环保局消防大队卫生局、工商局供水、供电人防办一.引言—行政许可行政部门依据法律法规/部门规章用行政许可的方式对房地产开发的全称进行监控是指在法律一般禁止的情况下，行政行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋许可予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。一.引言开发报建的职能有那些？一.引言定位——项目的守卫军作用——以配合公司争取最大利益为工作出发点，及时完成各开发环节的手续，全程协调对外关系，建立集团与政府各职能部门沟通的桥梁。性及时有效性性合法性瞻前目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守二.开发资质?江门市万城房地产发展有限公司一、注册公司取得营业执照?江门泰山房地产有限公司二、取得?新成立公司当年取得暂定资质《资质证书二.开发资质《房地产开发企业资质证书》房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由1省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。根据《房地产开发企业资质管理规定》，新成立公司必须取得暂定房地产开发资质证书，才能从事房地产开2发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地产开发建设的基本条件。二.开发资质—申请条件1注册资本不低于5000万元。未发生过重大工程质量事故。2从事房地产开发经营5年以上。近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房3地产开发投资额。4连续5年建筑工程质量合格率达100％。上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投5资额。有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人6，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住8宅使用说明书》制度14目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守三、流程图—江门报建全景图建设监理备案防雷验收国有土地使用证勘察设计备案人防验收环保批复资质证书施工单位备案建设用地规划许电梯验收建设项目投资立可证项交易中心规划验收放线、验线修建性规划总图审查质量监督管理超容/公建/配环保验收套费核算与缴交建设工程规划安全监督管理许可证施工图审查建筑工程施工许造价管理消防验收可证节能审查工资保障金节能验收面积测绘人防审批书组织设计方案安全验收散装水泥\墙材预售许可证消防、防雷竣工备案证土地分割正式水电验收施工报建实测燃气验收确权16目录一.引言二.开发资质三.流程图四.报建程序五.注意事项六、道德行为规范及职业操守四.报建程序取得土地立立项项规划设计开工建设开盘销售竣工验收主体目的事项提交文件1.市场判断投资开发部资源获取2.地块位置项目分析报告投资中心3.获取成本?本阶段,如果需要寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书?市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力及投资回报分析进行判断四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项办理《国有土地使用权证》过户手续一、建设用地使用权公开转让合同签订1、工商企业查询资料、公司章二、取得交易证明书程2、土地权利书三、缴纳税费3、土地使用权用权转让合同四、在所属国土分局办理《国有土地使用权证》4、房地产土地转让登记申请表5、土地使用权公开交易证明书?关键词：交易证明书缴纳税费土地证四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）总规平面图规划局有资质设计单位30天办理《总规平面图》需准备：1.申请表2.国有土地使用证3.设计要点4.图纸及电子版?关键词：设计要点土地证四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）1.设计中心建设工程方案电子规划局2.有资质设计院报批办理《建设工程方案审查》需准备：1.规划建设计方案图（3套）2.电子文件?关键词：总规审核方案设计四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）1.财务中心立项发展与改革局2.有资质立项单位30天办理《立项》需准备：1.取得环保局建设环评批复2.委托有资质单位编制可行性报告3.项目总投资25%资本金证明、项目命名批复书4.规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》?关键词：总规审核可行性报告命名批复四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）环评环保局1.有资质环评单位30天办理《环评》需准备：1.委托有资质单位编制《建设项目环境影响评价报告书》2.取得发改局的立项批复3.规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》?关键词：总规审核立项批复四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）项目命名地名办销售中心品质部10天办理《项目命名》需准备：1.填写《江门市地名命名、更名审批表》2.建筑物住宅区命名申请书3.建设用地规划许可证、土地使用证4.规划部门批准的总平面图及三线图5.建筑物住宅区平面四至图?关键词：命名总规批复四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）建设工程规划许1.设计中心、财务中心规划局15天可证2.有资质的设计院办理《建设工程规划许可证》需准备文件如下：1.建设项目规划审批报表2.规划局批复的设计方案、设计要点及三线图3.规划局批复的电子报批文件4.建筑工程施工设计图纸及电子文件5.控制性详细规划指标6.缴交公建配套费及超容费等费用关键词：退让间距日照分析控规指标电子报批意见配套费四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）1、审图公司建设工程质量、安全监督办理质监局2、监理单位15天3、工程项目部办理《质量、安全监督办理》需准备文件如下：1.工程项目质量、安全监督登记申请表2.生产和文明施工组织设计及施工现场平面布置图，脚手架、深基坑支护、模板工程、施工用电、起重吊装、提升架装拆等专项方案3.监理规划方案、实施细则、地基勘测报告4.施工、监理、勘察企业资质证书，施工单位安全生产许可证5.安全第一责任人任命书、项目管理安全责任协议书、建设与施工单位安全生产责任书6.审图合格证及盖审图章的图纸（建施、结施、水电施）关键词：组织方案盖审图章图纸四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）1、财务中心施工许可证住建局2、施工、设计、监理、勘探30天等单位办理《建设工程施工许可证》需准备文件：1.立项批复、工程规划许可证、消防审核意见、施工图审查合格书、人防审查意见书2.设计、施工、监理合同备案资料3.建设工程工资保障金存款证明4.设计、施工、监理、勘探、防雷等单位资质证5.质量安全监督报监资料审批6.。。。。?关键词：穿插作业协调配合工资保障金施工图审查图四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）预售许可证住建局1、财务部73、项目部办理《商品房预售许可证》需准备文件：1.立项批复、监管协议2.总平面图、建设工程规划许可证、施工许可证3.开发企业资质证4.已解压《国有土地使用证》5.现场进度：高层达到三分之二，低层达到封顶6.……?关键词：提前审批协调配合土地证解压现场进度四.报建程序立取得土地取得土地规划设计开工建设开盘销售竣工验收项事项审批部门协办部门办理时限（天）1、设计中心规划验收规划局2、工程项目部20办理《规划验收》需准备文件：1.建设工程规划验收申请表2.建设工程规划许可证及批复3.报建图（已盖规划局审核章）4.建设工程放线报告、验线批复书5.竣工测量图及电子文件6.土地使用证?关键词：现场具备验收条件竣工测量图面积在允许误差内四.报建程序取得取得土土地地立项规划设计开工建设开盘销售竣工验收事项审批部门协办部门办理时限（天）各子单位部门协调出具竣工验收备案登记住建局15各项验收文件办理《建设工程竣工验收备案登记》需准备文件：?规划验线?建设工程规