房地产开发成本全过程精细化管理Costcontrolinrealestateproject住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家中国房地产及住宅研究会专家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员北京华本地产咨询研究院成本管理首席专家内部资料，机密PART.1PART.1前言房地房地产产形形势势分析分析房地房地产业产业宏宏观观大大势势在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能———管理规范化力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排———管理规范化序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市房地房地产业产业场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高微微观观大局大局投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团——————成本要成本要领领先先和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的成本管理根本之道成本管理根本之道房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。——————全全过过程精程精细细化化3成本控制力的竞争。环顾一下我们的行业与外部环境房地产企业面生存环境新政——限购继续、限贷紧缩、保障房投放、房产税试点扩大……..发展压力加大！形势——通货膨胀压力增大土地供应趋紧开发风险激增！消费者观望加剧行业内强强联合外行企业进入……..生存OR发展冰火两重天4环顾一下我们的行业与外部环境市法场律政策舆论房地产企业社会客户资资本源4房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争管理规范化向管理要效益4PART.1PART.1前言房地房地产产形形势势分析分析房地房地产业产业宏宏观观大大势势在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能———管理规范化力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排———管理规范化序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市房地房地产业产业场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高微微观观大局大局投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团——————成本要成本要领领先先和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的成本管理根本之道成本管理根本之道房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。——————全全过过程精程精细细化化3成本控制力的竞争。再看看我们的微观运营。。。。资本土地项目资本增值能力项目开发能力4再看看我们的微观运营。。。。房地产企业的核心竞争力——企业运营能力聚焦体现领成成本管理能力先本成本领先战略是当前房地产企业发展的最重要竞争手段！4PART.1PART.1前言房地房地产产形形势势分析分析房地房地产业产业宏宏观观大大势势在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能———管理规范化力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排———管理规范化序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市房地房地产业产业场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高微微观观大局大局投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团——————成本要成本要领领先先和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的成本管理根本之道成本管理根本之道房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。——————全全过过程精程精细细化化3成本控制力的竞争。利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355如何结转成本?利息收入　　。。。　　二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206土地成本　　前期费用　　建安成本8.441项目动态全成本销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6营业税金及附加…　投资损益2.072.1利润。。。　　三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4利润=收入—成减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2本六、每股收益　　4。。。　　钱赚到手了吗？?管理成本?土地成本?资金成本?开发成本4利润===收入—成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真的吗？你能给投资方一个交待吗？什么是成本？什么是成本管理？成本管理之道是什么？41.成本的概念成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。A成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。C成本不仅是指产品成本本身，而且包括各部门控制成本的成本。D成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。2.成本管理的概念在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动。成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标。3.成本管理之道——建立目标责任成本管理体系目标责任成本管理体系就是企业基于市场状况，并结合公司经营计划，在测定合理目标成本的基础上，对目标成本进行分解、落实、控制、考核和评价的成本管理方法。它是以效益为目的，对成本进行事前测定、事中控制、事后考核，是开发成本由传统的事后算账发展到事前控制，从而形成的一个全过程控制、精细化管理、全员参与的多层次、全方位成本管理体系。4房地产成本作业过程与成本形成成本是一系列经营活动的叠加盈利总目标销售及物业管理竣工结算施工招标签约规划设计立项土地成本（政府费用设计费招标费用建安费用）销售费用管理费用4房地产企业成本控制链项目发展营销策划产品设计投资策划项目策划概念设计方案设计初步设计施工图设计投资估算表成本测算1成本测算目标成本合同清单2项全成本管理工作目盈目标成本的实施管理利目标项目结算项目销售变更签证施工管理招标管理供应商选择销售管理销售管理销售管理设计管理项目管理采购招标一句话：房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，而成本管理的根本之道是：全过程成本精细化管理聚焦核心目标与责任成本管理体体系4房地房地产产形形势势分析分析当越来越多的企业大佬表示2012将迎来冬天房地房地产业产业宏宏观观大大势势时，“过冬术”也就成为了各家积极探讨的话题。易居——————管理管理规规范化范化中国董事局主席周忻提出的“放缓开发、开源节流、苦房地产业微观大局练内功，加强管理，应对危房地产业微观大局机”也被众多企业奉为圭臬。但不管形势如何变化，对房——————成本要成本要领领先先地产企业而言，要度过寒冬，生存下来，发展壮大，必成本管理根本之道成本管理根本之道须掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，坚——————全全过过程精程精细细化化持管理的精细化和成本领先战略，是不二法门所在。3房地产开发全过程成本精细化管理房地产开发项目全过程成本管理Costcontrolinrealestateproject一房地产成本管理的误区及新的成本管理新理念二成本管理管什么？——进行全成本精细化管理三成本如何控制？——全过程目标成本管理体系四全过程成本精细化管理实务及标杆房企案例内部资料，机密房地产开发成本全过程精细化管理房地产开发项目全过程成本管理Costcontrolinrealestateproject一房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念一当前房地产开发企业成本管理现状二房地产开发成本管理中的几个问题三房地产企业在成本管理中三大误区四房地产成本全过程精细化管理新理念内部资料，机密一、房地产开发成本管理现状目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：大多数的房地产公司都设有一个造价审核部门或合约预算部门，负责项目的预算、工程招标和结算，而成本基本都归属于财务部门来核算，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。房地产开发成本管理中的几个问题4二、房地产开发成本管理中的几个问题1.缺乏全面规范的目标成本管理体系。表现在很多地产公司认为成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系，导致策划阶段没介入、设计工作跟不上、成本测算来不及、边施工便结算，将结算管理作为成本管理，最终成本失控时已经回天无力；2.成本管理的宗旨和原则不明确。表现在很多地产公司认为成本管理的目的就是为了“节约、省钱、不被骗”，认为：成本管理=成本核算=造价计算（概、预、结算）——定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算得准、定额熟、套价正确。3.成本管理无组织保障。走向两个极端：?利用强势地位:成本管理=权威部门+官僚机构；?无成本意识：认为成本部=审核部，成本管理处于被动审算水平。4.成本控制未能抓住重点。表现在很多地产企业只重视