芙蓉中路项目决策报告友盛电联公司2010-6-15芙蓉中路地芙蓉中路地芙蓉中路地芙蓉中路地块块块块友盛电联公司项项项项目目目目决决决决策策策策报报报报告告告告2010-6-15?土地属性分析?市场分析?规划方案?项目交易分析?运营计划及经济测算?资金解决方案土地属性分析土地基本属性土地面积：3300平米　　　4.95亩建筑占地面积：800平米容积率：5.5建筑限高：75米建筑密度：24%用途：住宅、商业户型结构要求：土地属性分析位置城市中轴芙蓉中路与新建西路交汇处紧临城市大动脉.芙蓉路宗地宗地土地属性分析城市空间布局?主城区稀缺地块,昭示性强,配套完善劳卫所市中心二院计算机厂.该项目位于城市主城区,芙蓉沃尔玛脑科医院银行学校中路南段,人口密集,单位众多,交能设计院长沙移动21中学大众传媒学校社会资源配套极为丰富.化机地质医院长沙理工大水泵厂中心滨江带交通医院北城板块甫沅厂金鹰月湖板星沙板块市府金星板块块\\中心板块学校雨花亭小学水泵厂子校东城板块21中学\银行学校\大众传媒学校本案长沙理工大学麓南板块医院市中心二院\省脑科医院南城板块\劳卫所\地质医院\交通医院土地属性分析城市空间布局?三大商圈环绕商业发达,原长沙好吃一条街的核心段3大商圈3公里幅射半径内,聚集大型超市4家,大型百货商场3家,专业市场3处,星级酒店5个,上市餐饮店及知名大型餐饮店12家侯家塘商业中心东塘商业中心中心滨江带公83.公2里1.42里雨花亭商业中心宗地1公里好吃一条街土地属性分析城市空间布局?长沙四大CBD之一芙蓉中路商务CBD沿长线上区域内己形成以酒店为依托的高端商务办公和和新兴商务楼为核心的芙蓉中路CBD氛围。金融CBD神农大酒店、五华大酒店、五一广场康辉大酒店是酒店办公的主要代表商业CBD韶山路新时空商务楼、蓝调国际商务楼、文化CBDBOBO天下商务楼、和庄商务楼等芙蓉中路是区域内新兴的商务办公写字楼。商务CBD五华大酒店神农大酒店康辉大酒店新时空大厦蓝调国际商务楼BOBO天下商务楼土地属性分析土地现状待拆迁的6层旧楼与隔邻省脑科医院宿舍的挡土墙居民自搭临建及院落土地属性分析土地四至水泵厂宿舍中远公馆新芙蓉之都建鸿达巧克力空间省脑科医院宿舍土地属性分析土地四至长沙水泵厂旧址（待开发）土地属性分析交通配套（私家车）芙蓉中路：八车道三湘第一道，南北主动脉新建西路：六车道连接曙光路、韶山中路芙蓉中路核心商圈宗地新兴商圈土地属性分析交通配套（公共交通）公地公地铁1号交铁共线站站交点就通在在非门门常前前方便公交站点20项目周边路网发达，0米公交线路四通八达，有十几路公交车通。地铁1号线站往市区各处点土地属性分析商业教育医疗配套(1000米范围内)家乐福超市省儿童医院周高周新一佳超市边、边超中医市等院较教众多育多，配，省中医附一医院生套医活齐疗方全配便套非常完善省第二人民医院沃尔玛超市宗地省地矿医院华银旺和超市土地属性分析土地属性评级以A-E的6级制，E为最优土地属性因子评级文脉属性E配套设施教育配套E娱乐休闲配套E医疗配套E公共交通便利性E私家车交通便利性E交通条件交通拥堵D交通噪音D可视景观D环境景观距离景观区距离B条件空气质量C产业发展趋势E城市角色历史接受度E土地属性分析土地类别评级【客户、土地、产品对应：8大品类】子系产品系列名子系列土地属性产品核心价值主力细分客户构成列名1）地块商务属性高，周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套；注重工作便利的商常年工作流动人士，无G1务型客户，关注产明显的生命周期对应关2）交通噪音干扰大，周边人群复杂；品服务及品质系3）商业价值高便捷的城市住宅1）周边配套完善，交通便捷，且较为安城市生追求居住改善和品G2静；活客户年龄以35-39为主质的客户2）适宜居住1）公共交通密集，站点在步行距离内；对产品总价敏感的G3客户年龄25-34为主2）周边有大超市首次置业客户1）交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域比较近；城郊住宅C2）相对市中心居住密度低；舒适实用客户年龄以25-39为主3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）三通（水电路），政府未有对该区域的T1低价格客户年龄以25-34为主整体规划郊区住宅1）有自然资源；舒适居住，考虑父母养老或T22）距离城市较远，但有快速道路可达；客户年龄以45-50为主休闲3）没有完善生活配套（有条件可做到）TOP1位于城市稀缺地段高档占有稀缺资源TOP2位于郊区，占有稀缺景观资源土地属性分析土地类型判别?项目位于市中心、核心商圈南端，属于长沙发展非常成熟的地段；?道路通畅、公共交通便利；?项目周边配套也非常完善，生活极其方便；?地块虽临芙蓉路，但临内部居住环境比较安静。土地类别为：G——城市改善2芙蓉中路地芙蓉中路地芙蓉中路地芙蓉中路地块块块块友盛电联公司项项项项目目目目决决决决策策策策报报报报告告告告2010-6-15?土地属性分析?市场分析?规划方案?项目交易分析?运营计划及经济测算?资金解决方案《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789市场分析政策影响写字楼在当今形势下，是吸金物业还是存金物业？契机一：新政“解决”了写字楼贷款成数高和贷款难的问题；契机二：新政使得公司置业行为将代替个人置业行为，特别是高端项目；契机三：新政明确了政府引导长期投资打击短线投机的政策；契机四：新政使大量资金止于银行，银行加大对中小企业的贷款，得以成就一批新客户契机五：投资利润率高于住宅,在现行政策下,一线城市中”小阳春”己然成形写字楼成了当今较强的吸金物业市场分析长沙写字楼一览市场分析(2000)周边类似产品米范围内明城国际公馆摩天一号因楼拆盘迁甚嘉盛国际困少友阿大厦难，，且周基建鸿达华都边本土售地罄供应紧张新芙蓉之都云鼎公馆钱隆尊邸市场分析市场类似产品市场对比土地楼盘目前售价总建面项目容积率总户数主力户型备注(元/类别形态(㎡)㎡)嘉盛国际G2高层9500682006.2475630-5980%摩天一号G2高层95001010008.41125550-6980%预计7.5友阿大厦G2高层90006300082060-100待售预计明城国际公馆G2高层900008.5116643-60待售10000云鼎公馆G2高层780021000738240-60售罄金烨融府G2高层900048000836890-17060%长沙之芯G2高层85001500092804560%市场分析周边类似产品价格走势100008000嘉盛国际摩天一号600040002009年上半年2009年下半年2010年上半年嘉盛国际800092009500摩天一号750090009500周边产品价格上升迅速。至今为止，今年价格平均比去年上涨18%-26%市场分析市场比较法试算价格运用市场比较法试算得出的本项目均价项目本项目摩天一号嘉盛国际比较核定法均价*95009500(元/M2)比重*0.50.5景观108910小区环境108910周边环境10789户型设计10988发展商品牌10689物业管理10788配套1081010片区发展潜力1081010规划规模10799交通108108总分100768991均价＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～d)＝8023元/平方米市场分析销售价格预测价值修正?预测8-10个月后开盘时售价比现在上涨10%，则市场均价为8800元/平；?考虑目前政策风险，价格按正负10%左右考虑预计项目的销售均价在7500-8500元/平方米为合理价格区间说明：具体入市价格需通过前期蓄水客户调研以及入市前市场情况综合判定。芙蓉中路地芙蓉中路地芙蓉中路地芙蓉中路地块块块块友盛电联公司项项项项目目目目决决决决策策策策报报报报告告告告2010-6-15?土地属性分析?市场分析?规划方案?项目交易分析?运营计划及经济测算?资金解决方案规划方案规划指标规划指标总占地面积3300平米建筑物占地面积800平米容积率5.5层高23层总建筑面积18400平米其中住宅16000平米商业2400平米车库4000平米规划方案标准层平面800芙蓉中路地芙蓉中路地芙蓉中路地芙蓉中路地块块块块友盛电联公司项项项项目目目目决决决决策策策策报报报报告告告告2010-6-15?土地属性分析?市场分析?规划方案?项目交易分析?运营计划及经济测算?资金解决方案项目交易分析　　项目基本情况土地使用权归属：原为长沙市芙蓉区公司用地；挂牌时间:资金到位后，可按排挂牌，预计为2010年月;交地时间：2010年月（成交后月内交地）；交地标准：通路、通水、通电、排水、通讯、完成房屋拆除和安置补偿。项目交易分析土地成交价估算?土地出让金为700万元；?芙蓉区公司前期投入公关经费400万元；?另本地块上有一建筑，共24户，预计拆迁安置费1350万元；?周边土地成交情况：区位楼面地底价成交总价价地块编号交易日竞得人溢价幅度板块（万元）（万元）(元/平米)天心区[2007]挂044号2007-6-530000533002665厦门建发房产77.67%天心区[2007]挂057号2007-7-1521743392002508福建中旅房产80.29%?本项目位置比上述两项目相近,且邻芙蓉路,但面积较小,价值于上述两项目相差不大.结合考虑开发成本和销售预期，测算地价定为：2700万元，加上契税及挂牌服务费共2900万元。楼面地价为:1576元/平米。天心天心天心天心区区区区市商市商市商市商贸贸贸贸学学学学院院院院长沙公司项项项项目目目目决决决