『玺润东辰』营销策划分析报告『玺润东辰』营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport进入‖进入‖ENTERENTERSITESITE正合伟业?地产顾问zhengheweiyeconsultants电话：027—85381577地址：武汉市武胜路万信摩登会馆17楼第1页本本报报告告仅仅供客供客户内户内部使用，在部使用，在获获得正合得正合伟业书伟业书面面许许可之前，本可之前，本报报告任何部分不得擅自告任何部分不得擅自转载转载、、复复制和制和传传播播谨呈：熙坤置业玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport第2页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport?玺润东辰即将启动，在此之前，我们要考虑的：问题1：我们卖什么？——项目定位问题2：我们卖给谁？——客户定位问题3：我们怎么卖？——营销策略第3页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告目录目录XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport一、市场分析洞悉洞悉战场战场，信心在握，信心在握二、项目解析扎扎实实根基，必要前提根基，必要前提三、项目定位准确定位，万源之本准确定位，万源之本四、营销策略取取长长弃短，高效整合弃短，高效整合第4页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreportPart1：市场分析第5页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport市场分析市场分析9081.12005-2010年孝感城区商品住宅成交均价走势2.3076.4977.2802.2173.7869.1930007028166025002302237147.695043.9443.9541.0240.82000401.0516510.930.9330.120.9615003021.5613062010009561050002005年2006年2007年2008年2009年2010年至今0孝感城区商品住宅新增供应（万㎡）孝感城区商品住宅成交（万㎡）供需比2005年2006年2007年2008年2009年2010年至今2010年至今，孝感城区房地产市场供需比为1:1，市场供需平衡；另外，市场供应量和成交量持续走高，成交价格也稳步上涨，孝感房地产市场处于高速发展阶段。第6页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport市场分析市场分析120010003823337980026602677271726272621252325292544247923822432246024786002224230823052339230910991083111817848978909334007647577016476476626065626216074664842003874023420孝感城区商品住宅成交套数孝感城区商品住宅成交均价随着市场新增供应量增加，孝感城区整体市场成交量迅速回升，成交价格则持续上涨；2012年—2013年整体成交均价上涨至4000元/㎡，主要是成交重心逐主要是成交重心逐渐转渐转向城向城东东新新区区高品高品质质项项目，成交价格呈目，成交价格呈现结构现结构性上性上涨涨。。第7页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport市场分析市场分析孝感城区不同价位商品住宅成交情况孝感城区在售项目不同户型占比情况5.76%1.21%1000元/㎡以下15.20%4.87%1000-2000元/㎡19.81%29.79%一室一厅一卫2000-2500元/㎡24.13%两室两厅一卫2500-3000元/㎡37.20%三室两厅一卫24.42%3000-4000元/㎡25.56%12.05%三室两厅两卫4000元/㎡以上四室两厅两卫孝感城区在售项目不同户型成交情况孝感城区在售项目不同面积区间成交情况4.70%3.70%2.15%14.20%9.40%7.50%17.80%90㎡以下一室一厅一卫90-100㎡两室一厅一卫18.70%24.50%19.45%100-120㎡两室两厅一卫35.80%120-140㎡三室两厅一卫140-160㎡11.40%三室两厅两卫30.70%160-180㎡四室两厅两卫180㎡以上第8页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport市场分析市场分析综上图分析：各价格区间段项目供应和成交结构合理，中高低端中高低端项项目成交量均目成交量均较较好，好，孝感当前房地产市场比较健康；三房面积在100-120㎡以上的户型最受追捧，同时90㎡左右的两房需求也占很大比例，首次和改善型需求是主流；投资性小户型供应量不大，而销售情况较好；另外，140㎡以上四房两厅两卫占比15.2%，成交14.2%，高端改善性需求客户购买力较强。第9页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport市场分析总结市场分析总结1、孝感房地产市场成交逐步由城市中心向外延展，价格继续攀升，现阶段全市整体市场处于量价齐升状态；2、孝感城区房地产市场整体供需平衡，同时高中低端产品结构较为合理，需求量旺盛，后期价格仍将持续上涨；3、90㎡左右两房和100-120㎡三房是市场首次置业和改善性主流需求，另外140㎡以上大户型产品受再次改善性高端需求客户追捧。【正合看点】：基于我们对全国和成都房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是：长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。第10页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport区域市场分析区域市场分析?孝南城区依托较好的地段成其核心买点，在售项目较多，供应量较大，但项目普遍规模较小，产品打造能力极其有限，随着城市的发展，需求势必溢出，区域整体均价2396元/㎡；?开发西区产业科技园较多，属于孝感经济技术开发区，重点发展科技产业。区域在售项目较少，供应量不大，不属于孝感未来城市以及房地产市场发展区域，区域整体均价2520.8元/㎡；?东城新区：政府重点发展，强力引导，孝感、武汉知名企业联合托市，东城新区楼盘素质远远领先，客户关注未来发展前景和区域居住价值，区域整体均价4600元/㎡，高于孝南城区和开发西区1000-1500元/㎡。第11页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport市场楼盘分布市场楼盘分布第12页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport区域市场分析区域市场分析东城新区典型项目现销均价建筑面积主力户型项目名称开发商建筑形态建筑结构（元/（万㎡）（㎡）㎡）宇济·宇济房地80—127㎡一梯两户、两高层475100滨湖天地产；137㎡梯三户、四户中建·高层、洋两梯两户、三中建三局35136㎡4800国际花园房别墅户、四户88，114-武汉华工联排别墅湾流汇30125，149两梯四户5200景程、高层㎡乾坤房地多层、高一梯两户、两乾坤豪府40130—220㎡5400产层梯四户品牌开发商，项目规模大，档次高，产品物业形态丰富，社区园林景观，小区物业管理都大大提升城东新城的整体居住价值，对中心城区具有极大的吸引力，提升了区域的竞争力；同时，城东新城在售项目整体均价高于其他区域，销售价格涨幅高达16-25%，远远高于其他区域；在售产品供应量上，以110㎡以上三房、四房为主。第13页玺润东辰营销策划分析报告玺润东辰营销策划分析报告XiXirunrundongdongChenChenmarketingmarketinganalysisanalysisreportreport区域市场分析区域市场分析东城新区后期项目供应情况孝感大开发商东城新区