谨呈：北海穗丰房地产开发有限责任公司北海穗丰金湾商业部分市场研究、招商执行报告呈献本报告严格保密2013.021报告思维导向??北海市北海市概况概况??招商策略招商策略??北海商北海商业业分布分布??周周边边商商业概况业概况??租租赁赁政策政策??结论结论及及启启示示??招商准招商准备备安排安排定位及规划市场分析招商执行策略推广策略项目理解调整建议??项项目指目指标标??市市场场形象定位形象定位??品牌策略品牌策略??项项目分析目分析??业态业态定位及定位及规划调规划调整整??造造势势策略策略??属属性界定性界定??品牌落位建品牌落位建议议??媒体策略媒体策略??问题问题解析解析??租金定位及收益租金定位及收益测测算算??活活动动策略策略2项目解理项目指标项目分析属性界定问题解析3项目依托本身小区，有商业裙楼13346.63平方，商业体量项目分析相较总建筑面积比率较小，自身无规模优势,属于区域型项目分析的小型商业项目。4临近新行政中心、区域周边教育资源丰富，存在较多的新项项目分析目分析建小区，但目前人气尚不成规模，未来2-3年潜力巨大位置：临近新行政中心，新开发区域地缘上的中心位置，周边教育资源和新建小区多。周边：满足社区居民生活基本需求，周边1.5公里范围内社区居民众多；配套：新行政中心、华侨中学、在建中学、在建小学5项目连接金海岸大道、四川路两条主干道，交通情况尚项项目分析目分析佳，目前配套的公共交通接驳体系不完备，应以吸引周边消费为主。周边主干道：四川路浙江路江苏路江苏路金海岸大道四川路云南路本案浙江路金海岸大道6处于具有一定成熟度的新开发区域核心位置的属性界定属性界定具有一定规模的社区配套商业。位置：临近新行政中心，新开发区域地缘上的中心位置，周边教育资源和新建小区多。规模：具有一定的规模，但与新诞生的其他项目比较无规模优势；高度较矮，难以在高度和规模上形成突出优势功能：完全的商业功能，配有一定的停车位7问题问题解析解析根据对项目图纸及周边环境的分析，项目主要存在以下问题：一、内部建筑结构柱子多、进深较窄难以满足大型商家（超市）的使用；二、铺位不规整，铺位分割存在难度不利于商家使用；三、动线不明晰，高楼层商业缺乏动线的引导，不满足满足商家使用；四、周边虽分布有众多小区，但社区入住率低，周边人气不足，对引进商家存在一定困难。8项目解理北海市概况北海商业分布周边商业概况9北海市概况北部湾，中国-东盟开放合作的北海市概况物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心?能定位：广西北部湾经济区由北部湾地区的北海、钦州、防城港，和广西首府南宁“三港一市”行政区域共同组成，陆地面积达4.25万平方公里，人口1255万人，为目前国内面积最大的国际、国内多区域合作示范区?规划组团：北海组团，主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市10北海市交通发达。市区由宽阔平直的主干道构成了井北海市北海市概况概况然的城市路网体系，构筑出恢宏的城市框架北海市的地理位置--北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公里，总人口135万，其中市区人口43万。　　北海市背靠大西南，面向东南亚，陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。1984年成为中国首批进一步对外开放的沿海港口城市之一福成机场北海码头汽车总站火车站?城内东西向干道：北部湾路北海大道新四季大道?城内南北向干道：南珠大道上海路广东路四川路等?城际主要干线为南北高速11北海市北海市概况概况北海，发挥宜居优势，建造特大规模滨海城市?2006年3月22日，北部湾（广西）经济区规划建设管理委员会正式挂牌?2007年12月27日，国家发改委审议通过了《广西北部湾经济区发展规划（2006－2020）》，并于2008年初递交国务院审批。1月14日，国务院总理温家宝批准了该项规划《广西北部湾经济区发展规划》中明确指出2020年城市人口120万，建设用地140平方公里组团发挥优势，发展旅游业、高技术工业、物流业发挥宜居特色，集人口和产业，促房地产业健康发展12目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区北海市北海市概况概况；北海的“一带两湾”其中“一带”是以海景大道为纽带的重点发展地区，最终形成一个带状的滨海新区；北海城区目前市政配套及商业金融配套主要集中在老城区、新中心区两大区域;旧区人居环境较好，但未来发展潜力相对较弱；大冠沙新区和新城中心，属于发展潜力地带。?属性：城郊发展带?现状：环境较好、配套缺乏、距城区最近的待开发区域海湾海湾新城?属性：行政中心新城的产业园区与合?现状：市政设施完浦产业园区的接壤，西部发展轴善、商业配套较完会带动城区地产的热　　　善、人居品质较高潮。城中心?交通：南珠大旧道、G209、南北高?速属性：商业金融中心本?属性：潜力地带?现状：餐饮、酒店新城案中心?现状：市政配套一、金融业繁荣东部发般、商业档次不高?交通：北部湾路、展轴线冠沙新区大、距主城区近南珠大道、北海大道?交通：银滩大道金、西南大道、四川路海景大道　等　　、海岸大道等132012年1-10月北海固定资产投资稳步回升，全市完成固北海市房北海市房地产概况定资产投资546.23亿元，同比增长18.9%，低于全国、地产概况全区水平1.8和7.3个百分点，排在全区第12位。来自北海市政府网的消息，2012年1-10月北海固定资产投资稳步回升，全市完成固定资产投资546.23亿元，同比增长18.9%，低于全国、全区水平1.8和7.3个百分点，排在全区第12位。其中城镇投资522.64亿元，同比增长19.9%；非农投资23.59亿元，同比增长0.8%。14据国家统计局数据显示，如图1所示，2012年上半1-5北海市房北海市房地产概况月北海新建商品房销售价格指数环比同比持续下跌，下地产概况半年稍微上扬。2012年上半1-5月北海新建商品房销售价格指数环比同比持续下跌，下半年稍微上扬。但是，综合一年的变化情况来看，新房跌多涨少，整体呈现出下滑趋势。二手房环比却形势一片大好，自6月份还是开始停跌并不断上扬，似乎整个住宅市场从下半年开始倾向二手房市场，直接导致二手房价开始回升。15宏观小结：北海市将打造现代化商贸旅游海滨城市，随着我国与东盟的外贸发展1，和北部湾战略的推进，北海的地理先天优势将进一步突显，发展后劲足。北海市具有先天的交通优势，沿铁路、近海港、邻首府、连东盟等特2点，海陆空全方面立体式交通网络。北海部目前处于一个新兴的经济发展区域，南宁作为广西的首府，东3盟博览会的指定城市，已经在广西的城市中率先发展起来了。北海作为环北部湾经济区的重点城市，经济得到很大提升，居民生活收入水平稳步提高，生活水平大幅提升，城市消费潜力巨大。旅游业是北海市第三产业的龙头，在一段相当长的时间，旅游业仍将是北海的主要支柱产业，旅游业的发展将会带来庞大的消费群，有助4促进商业、餐饮业的同步发展，前提是商业物业的发展也要跟上时代发展步伐。16北海市主要有两大块商业板块海城区和银海区，以火车站为界限西北海商北海商业业分布分布南大道与南珠大道围合围海城区，火车站以南为银海区两个商圈，旧城区两个商圈，位置不商圈发展成熟，一海城区同，性质各不同。家独大。新兴城区发展定位也不同。不甘落后，发展势呈纵贯北海的态势。头迅猛。对市场将对客群需求，对市有有较大的争夺场资源都有较大的银海区互补和支撑。竞争关系现状格局互利关系17北海商北海商业业中心区板快——北海商业中心地地产研产研究究?商业中心?商务中心?娱乐休闲中心?市政中心?四大城市中心,拥有丰富的城市各种成熟配套资源代表项目：和安商港新新力新力购物广场宝宜商厦启东电脑城大润发1818北海商北海商业业分布分布海城区商圈概况主要街道租金水平业态分布人流量北部湾大道150~300大型商场、品牌服装专卖店人流量庞大等北海大道100~300大型商场、品牌餐饮服装等人流量较多解放路80~200服装、皮具、音像等车流、人流都较多，是各街道人流量最多富贵路80~200饮食、服装、儿童店人流量较多?海城区为北海市老城区已形成成熟的商业，也是目前北海商业发展最繁华最核心的中高档商业聚集地及居住核心区。?该商圈销售均价为整个北海市商铺最高，在2.1-5万元/平米，租金回报率在5%-8%；19北海商北海商业业现有成熟商业格局－“口”字形围和式格局地地产研产研究究北海商业格局是由：北至北部湾路南至北海大道东至北京路西至贵州路四条道路围和的“口”字形结构。区域内包括：北海最大的购物广场人流量最大的超市最具人气的开放式绿地。20北海商业北海商业北部湾路业态示意图地地产研产研究究2121北海商北海商业业北部湾路商业业态分析地地产研产研究究?北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，合安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。?北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；?毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。服饰：35（包括男6女8品牌专卖餐饮15%30）其他宾馆、招待所：728%家电、机电、装饰：17休闲娱乐：6饮食：16银行服装服饰6%旅行社：232%银行：6休闲娱乐超市百货超市：38%北海中学、现代妇科医4%区域租金水平：宾馆院、和信客运中心7%70－300元/㎡/其他：30月22北海商北海商业业北海大道业态地地产研