谨呈：悦达集团悦达·悦珑湾开盘前营销策划报告中国⊕盐城从顶峰跨越巅峰，一路前行！本次报告结构营销背景分析市场本体客户分析分析分析策略导出营销攻略推广展示SP推售攻略攻略攻略攻略PART1营销背景分析市场分析竞争范围扫描?进行战略方向思考并解答。?我们的竞争对手与谁竞争？锁定竞争对手是谁？竞品分析市场竞争范围盐城按板块划分可分为六个板块，本项目所在—板块扫描板块介于城中与城南间，板块特征较模糊盐城板块分区示意图限价目标4500限价目标5000限价目标6500悦达.悦珑湾城南区限价目标6200限价目标限价目标盐都区55006000『城中板块』配套成熟，区域认知度高，但未来供应量有限，暂无新增项目推出，成交价格处于盐城中高水平北?区域范围：东至通榆河，南添加近期新开楼盘河东至青年路（或世纪大道），西西中至西环路，北至新洋港；南西南?区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的5600－7200元/平方米，经过多年发展已进入成熟阶华府景城段；澄达东景苑?配套优势：中心城区是客户中建1号公馆认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；?在售楼盘：目前，中心城区博奥东苑在售楼盘较少，主要为澄达东中建1号公馆，是盐城价格处于顶尖的楼盘，均价6500元，最景园、城中一号公馆，项目前高价格7200元，目前市场同项期有少量房源在售，现为后期目二手房价格在8000元以上。蓄客做准备。『城中板块』无新楼盘供应，有供应开盘基本销售一空，开盘之后几乎无剩余房源销售，只为下期蓄客?区域内以小高层、高层公寓为主，售价在5600–7200元/平米；（中建一号最高价7200元/平米）?客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层，有一部分投资客户?区位条件和成熟的生活配套是客户置业的核心驱动要素近期促销典型楼盘规模物业类型近期售价客户来源驱动要素后续推量手段以公务员、教师和占地6万㎡，总区位、配套、华府景城小高层6000元/㎡投资客为主，投资无约6万方建面20万㎡教育资源客约占40%以公务员和私营业占地136亩,总中建1号公馆小高层、高层6500元/㎡主和企业中高层为地段、品牌无11.5万方建面16.3万方主占地88989㎡多层、花园洋房以公务员、教师和澄达东景苑,总建面16.75600元/㎡区位、产品无11.4万方、小高层、高层私营业主为主万方中建1号公馆『城南板块』是城市发展主流方向，楼盘多、供应量大，处于快速发展中，整体价格仅次于城中板块?区域范围：东至通榆河，北盐渎版块：区域配套以成南至新河，西至西环路，北熟，客户接受度高，成交河东西价格处于盐城较高位。至青年路（或世纪大道）中西；添加近期新开楼盘南南?板块划分：城南板块房地金水湾产市场可划分为盐渎板块和宝龙城市广场南城板块，其中盐渎板块因5800-6500元/临近老城区发展较早目前较公园道1号㎡为成熟，南城板块正处于快钱江方洲瑞尔国际公馆速发展阶段，区域认知度有5500-6200元/金色水岸凤凰汇待提升；㎡月湖花城华厦绿城价格递减?配套：盐城市政府、盐都凤鸣缇香中庚海德公园华润橡树湾区政府已经搬迁至城南区域金辉城，区域内拥有重点中学盐城恒荣世家中南世纪城5200-6800元/中学和小学南一小；㎡都市豪庭内港湖片区：区域配套趋于?在售楼盘：新增在售项目价格递减成熟，为盐城未来重点发展较多，也吸引较多品牌房企方向，新增楼盘较多，也吸引了较多品牌房企入驻。入驻，后续供应、竞争较大『盐渎板块』更靠近城中，区域配套健全，有重点学区配套，区域内项目供不应求，推出项目开盘去化较快，后续相对供应稀缺?以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在6100–6500元/平米?客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层?学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素近期促销典型楼盘规模物业类型近期售价客户来源驱动要素后续推量手段企业中高层、泛公务学区房、总建筑面积多层、小高层员及私营业主及年轻约12万钱江方舟6200元/㎡品质、大无61万方、高层人置业,学区房置业方盘优势占50%总建面46万私企老板及公务员等盐渎公园约21万公园道1号小高层、高层6100元/㎡无方,学区房置业占50%、学区房方品牌、48万方,其宝龙城市广办公7500中住宅15万高层以私营业主为多大型商业无约5万方场元/㎡方配套、学区房小高层6500元/㎡;独学区房占比50%以上总建面22万独栋、双拼、月湖花城栋别墅,以公务员和私营业学区房无约4万方方小高层20000元/主为主㎡『内港湖板块』为新兴的地产板块，整体价格相对较低，处于快速发展阶段，后续供应较大?区域内以小高层、高层为主，内港湖区域售价在5500–6800元/平米，内港湖以南和以西区域在4800–5200元/平米?目前区域在售楼盘较多，后续供应较大?内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层?内港湖区域主要驱动因素为学区房、配套和景观资源，其他区域为价格优势和学区房近期促销手典型楼盘规模物业类型近期售价客户来源驱动要素后续推量段接受登记的包括周边的一期地块全部占地1600亩总将推21F的高大盘、价格优中南世纪城5600元/㎡教师、医生、公务员、试驾活动推出，后续未建面280万方层物业类型势生意人、工薪阶层等定在售区域周边白领、公务员学区房、邻近住宅剩100套占地185亩,推出3号楼凤凰汇小高层、高层LOFT8750元等，有部分老城区改善内港湖、商业精装大户，商总建33万方LOFT/㎡客户配套、品质业余量8万方城南片区教师、白领、占地22万方区位、产品品后续推量38万凤鸣缇香小高层、高层6100元/㎡医生、公务员，对生活无质方总建45万方品质有一定追求占地22.6万方项目周边、乡镇进城客后续推量40.5中庚海德公园小高层、高层5700元/㎡区位、价格无总建62.5万方户，首置、改善为主万方盐城市区追求高档生活占地14万方品牌、产品、样板示范区后续推量46.9华润橡树湾小高层、高层6800元/㎡品质，以企业老板，公价格、区位公开万方总建35万方务员为主来访客户以周边区域为占地9万方区位、产品、后续推量22万中环紫郡小高层、高层待定主，教师，私营业主、无价格方总建22万方白领等『板块竞争总结』盐城各房地产板块市场形成差异化竞争，梯度明显，盐渎版块价值仅次于城中板块，竞争优势明显内部竞争档次和形象核心竞争力公寓价格客户特征泛公务员、私营业主城中板块小高端区位、配套5800-6500、企业中高层为主区位、学区房、泛公务员、私营业主盐渎板块适度高端5800-6500城品质、配套资源为主南板邻近市政府、学泛公务员、私营业主块内港湖板块适度高端5500-6200区房、资源为主相对性价比、未城西板块适中中端5200-5680城区分流客户来发展潜力亭湖区市政府搬教师、公务员及地缘河东板块适中中低端迁和教育资源及4320-5200性客户价格优势城北村镇的地缘性客城北板块较低低端价格优势4200-4600户城西南板块无————『未来竞争格局』本项目明年入市时，届时市场后续供应量超300万方，主要来自：20112012201310月凤凰汇住宅剩余100套，在售LOFT钱江方洲剩余8幢高层住宅，在售商业部分公园道1号剩余12栋，1300套，月均去化速度50套左右项目若1年后入市，竞争恒大项目占地18万方，项目前期，暂未推盘销售市场后续供应量超300万中南世纪城一号地块已全部推出，项目总体量剩余190万方，绿地项目整盘80万方，项目一期刚推出3幢小高层，后续推量77万方中庚海德公园总建62万方，剩余40.5万方观湖一号整盘30万方待售中环紫郡整盘22万方待售华润橡树湾整盘35万方，余量31.5万方凤鸣堤香整盘45万方，后续推量38万方金辉城整盘98.6万方待售竞争对手从地段、产品、配套、品牌四个维度筛选竞品锁定基于悦珑湾本体特性进行竞品选择：地段：位于新老城区交界处，处在城市发展主力方向，占有优势的地理位置。产品：新古典建筑风格；加上超大中央环水景区，及富有层次感的园林景观，有较强品质感；配套：本案区位优势明显，交通便利，周边配套齐全（有水街、东进一条街餐饮娱乐配套，及海盐博物馆等文化艺术配套）品牌：盐城本地最具实力企业，悦达置业开发，悦达集团在盐城具有较大影响力。根据以上四点特性筛选本案竞品-----同区域之内有一定影响力，异区域同品质项目，品牌房企竞争对手从地段、产品、配套、品牌四个维度锁定竞品锁定本项目在盐城市场面临的竞争条件,满足以下其中之一，竞争成立：1:单价在6500元以上的楼盘2:本项目3公里范围内重要楼盘（同区同质）绿地商3:全国性知名品牌开发商打造（异区同质）务城城中一号4:客户及产品有严重交叉的项目（绿地）公馆悦达.悦钱江方龙湾洲单价在6500元以上的楼盘公园道一号本项目3公里范围内重要楼盘市政府全国性知名品牌开发商华润橡树湾竞争对手钱江方舟—盐渎板块较早高端项目的典型，盐城分析品质标杆?区位：项目位于盐城新老城区交界处，解放南路与东进路路口；?基本情况：本项目是一个及居住、商业、休闲文化产业于一体的复合型地产项目。2011年10月份推出25#、28#、29#、17#、18#，现销售价格售罄6300元/㎡。可按揭销售，5层以上须捆绑车位（13.8万—16.8万）钱江方舟基础信息：总用地面积33.3万方总建筑面积62万方建筑类别多层、小高层、高层绿化率35%开发商盐城市苏嘉房地产开发有限公司项目地址盐城市解放南路东进路路口销售价格6300元/㎡项目总户3300户项目配套商业街、办公楼、幼儿园等竞争对手项目销售：本项目曾一度供不应求，一般客户分析较难买到合适房源。在售房源?2011年10月份