312北京高盛房地产开发有限公司沿海·赛洛城商业销售计划汇报“我们认为下面这些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利…”大陆会议(一七七六年七月四日)美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言白天的白天的CBDCBD夜夜晚晚的的赛赛洛城洛城“日落之后这里如同白昼一样充满活力，到处熠熠生辉，恰似一座城市”第一部分商业概念篇第二部分营销计划篇第三部分商业市场推广篇第四部分海外营销篇conc第一部分、商业概念篇ept第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标对于本项目的商业推广，我们在此的思路就是，通过优势深挖，提炼卖点，找出适合本项目的概念诉求，进行概念营造，达二、项目整体诉求到整体效益提升的目的。希望能够通过此种思路，不仅为沿海集团提升整体经济效益，还能够达到打造沿海集团地产强势品三、商业部分与住宅牌的效果，品牌的打造也将为中后期物业的售价提升提供支持联动关系。四、商业部分主题概念优势深挖卖点提炼概念诉求概念营造效益提升经济效益品牌打造租金提升售价提升价值最大化品牌提升后期售价提升第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标项目整体是按照城市街区尺度来进行规划设计的，营造的是美式的街区生活感觉，并切实地落实到每一个细节上去。达二、项目整体诉求到真正意义上的“时尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演义”三、商业部分与住宅联动关系其中，贯穿前后的核心主张为：四、商业部分主题概念?开放的街区，自由的活着（block创意格局私密性的空间开放性的交往空间）?赛洛城——年轻一族在东部地区高品质的生活聚集区?绿色、环保、健康的生活品质第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求优势深挖三、商业部分与住宅联动关系四、商业部分主题概念各优势点请参见报告文本第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系四、商业部分主题概念第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标概念诉求二、项目整体诉求概念诉求延续前期所提出的美式街区“开放三、商业部分与住宅的街区，自由的活着”。将后期商联动关系业诉求点进行升华，提出“社交式四、商业部分主题概消费”，都市“新锐”休闲区的念概念第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标概念诉求二、项目整体诉求都市“新锐”一族是国内正在发展中的一类精英人群。他们整天拎着大号公文包，脚步匆匆地出入于酒店、写字楼、会议室三、商业部分与住宅、候机楼、商务会所；他们总是公式化地和客户优雅地握手、联动关系微笑、交换名片、签署合作意向；他们闪过你面前时，对你的视觉冲击是端庄的高级灰西装；他们在你脑中的生活就该是吃四、商业部分主题概西餐、喝红酒、看《ELLE》杂志，读MBA………我们褒义戏念称为“白”“骨”“精”他们酷爱优雅的品位，追求优质的生活。他们会毫不吝惜地把大笔财富投资在他们认为是需求的资产上，但如果只是把钱用在满足欲求上，于他们看来那是俗气的爆发户或爱炫耀的无知者的做法，有教养的人只会把钱用在必需品上。第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标客户群——总体二、项目整体诉求客群分析收入水平三、商业部分与住宅投联动关系资高高暴暴发发户阶层户阶层金金领贵领贵族族阶层阶层客高高收收入入低低文化文化高高收收入高文化入高文化源四、商业部分主题概念社会精英社会精英阶层阶层主高高收收入中文化入中文化力客中中源新锐新锐阶层阶层中中收收入中文化入中文化知识知识英英才阶层才阶层中收入高文化潜初级白领阶层初级白领阶层中收入高文化在低收入高文化客低低低收入高文化源文化层次低低中中高高第一部分商业概念篇一、项目商业整体概客户群——前期调研结果分析念营造作用目标CBD区域“新锐”一族所占比例分析：利用代理行客户资源，我们迅速组二、项目整体诉求织了一次CBD区域人群的消费习惯和生活习惯调查，在对其进行分析后，我们发现在对“新锐”进行解释前，大部分人都不认为自己属于此类人群，但在我们进行解释后，有29%的被访者认为自己绝对是“新锐”一族，三、商业部分与住宅有32%的被访者认为自己应该是，22%的被访者感觉不确定，只有17%联动关系的被访者坚定的认为自己绝对不属于“新锐”一族。这说明CBD区域的很大一部分消费者其实已经在逐步地进入这一群体，但他们很多人都不知道四、商业部分主题概念，现在只需要我们在推广上加以引导，就会非常容易引发认同感及归属感，促成他们加入“自己的社区”。请问您是否认为自己属于“新锐”一族肯定不是绝对是17%29%绝对是应该是吧不确定应该是吧肯定不是不确定32%22%第一部分商业概念篇一、项目商业整体概客户群——前期调研结果分析念营造作用目标从这项调查中我们可以看出，CBD区域被访者的主要工作性质为沟通、联二、项目整体诉求络、咨询、协调、接待、推广等，其中营销人员所占比重较大，占到26%，策划人和项目管理者各占到24%和19%，行政管理人员占到三、商业部分与住宅17%，可见我们的未来消费者大部分为从事办公室工作的白领，思维比较联动关系活跃，生活富于激情，具有美国文化情结，对国际都市生活认同。四、商业部分主题概念工作性质列表其他行政管理技术人员8%17%6%行政管理项目管理者策划人营销人员项目管理者技术人员19%其他营销人员策划人26%24%第一部分商业概念篇一、项目商业整体概客户群——前期调研结果分析念营造作用目标在对本社区的认知度方面，最吸引他们的依次是紧凑型户型19%，健康型二、项目整体诉求住宅18%，开放自由的价值观17%，美式街区生活15%，休闲娱乐一体的商业配套10%，可见此部分被访者对于本区域具备较强的认知度，除了对住宅本身的认知外，他们还对本社区所宣传的开放自由的美式街区生活三、商业部分与住宅联动关系具备较强的认知，向往此种国际生活方式。四、商业部分主题概本项目购房者所认为的项目吸引点1、美式街区生活占15%购房中最有吸引力的因素2、开放自由的价值观占17%念3、丰富多样的外立面占7%14、紧凑型户型占19%7%2%15%2%25、健康型住宅占18%10%36、运动型会所占3%3%17%47、休闲娱乐一体的商业配套占510%68、四季景观占2%79、开发商的实力占7%818%10、拥有自己的幼儿园占2%7%9根据上表可以看出，（19%101）此区域消费者对美式街区的概念比较认可（2）对开放自由的价值观比较认可（3）对休闲娱乐一体的商业配套比较认可第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标概念诉求二、项目整体诉求根据调研分析，我们对本区域未来消费者有了更新的认识，在每天忙碌的工作后，他们最需要的就是休闲放松和交流。根据三、商业部分与住宅他们的需求以及本社区的实际情况，我们提出“白天属于联动关系CBD，夜晚属于赛洛城”的全新观点，正如美国Paramus购物中心被人评价为“日落之后这里如同白昼一样充满活力，到四、商业部分主题概念处熠熠生辉，恰似一座城市”（引自美国《纽约时报》），我们就是要把沿海赛洛城打造成为中国的Paramus。这里是他们的地盘，他们的私人社交场所，是他们可以完全放松的私人休闲消费地，白天他们属于别人，可当夜幕降临，赛洛城属于他们。第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标概念诉求二、项目整体诉求三、商业部分与住宅联动关系四、商业部分主题概念这就是我们要打造的美式精品商街，这是他们的生活方式……第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标商业分区域概念定位——功能定位中心商业区主题诉求：二、项目整体诉求ENERGY—ZONE（活力地带）定位特色：全面性三、商业部分与住宅，便利性联动关系特色休闲区主题诉求：（下沉斜轴景观商业街）四、商业部分主题概念主题特色：休闲、社区配套主题诉求：特色、浪漫sociality&consumption主题特色：青春、（社交式消费，提倡软性活力、动感、时尚生活）第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标商业分区域概念定位——业态组合区域级中心商业区：行业业态为项目的一级主力业态，如家世二、项目整体诉求界等，并配以次级主力业态，以娱乐（KTV、电玩、儿童乐园等）、影院、精品街、酒吧等几大主力业态共同支撑中心商业三、商业部分与住宅的发展；联动关系特色休闲区：业态主要以西餐厅、咖啡厅、西点屋、瑜伽养生四、商业部分主题概室、SPA、培训机构、影院、婚纱店、花房、书吧等轻型业态念，另外还可以增加青春时尚型的休闲娱乐业态，比如类似于嘉年华的青年乐园；社区配套商业（商业类配套、生活类配套）：此区域的业态相对来说比较多，基本上涵盖了所有能进社区的各行业，如中式餐饮、美容美发、药店、诊所、便利店、银行、音像店、足疗、服装饰品等多种业态，我们将针对上述业态并结合各分区功能，划分成商业类与生活类的配套业态；第一部分商业概念篇一、项目商业整体概念营造作用目标商业分区域概念定位——消费群体二、项目整体诉求消费目标客户三、商业部分与住宅青年时尚消费群10%联动关系东南部居民10%本社区居民四、商业部分主题概周边居民念东南部居民青年时尚消费群周边居民本社区居民30%50%业态类类别概念支持商户名称需求面积备注型第一部分商业概念健身浩沙健身、奇迹健身、中体倍力3000以上婚纱影篇薇薇新娘、米兰春天婚纱、仙杜丽娜婚纱楼800平米左右一、项目商业整体概影院好利友、新影联、星美院线4000平米只谈合作ENERGY念营造作用目标—商业分区域概念定位——各区域商户支持ZONE运动休胜利之星只谈合作闲2000二、项目整体诉求酒店瑞尔威连锁酒店、莫泰酒店10000超市家世界、