成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议目录第一部分：成都别墅典型案例研究第二部分：项目客户群研究第三部分：项目景观规划发展建议第一部分：成都别墅典型案例研究成都市部分别墅分析调查范围：由于项目首期启动策略为联排别墅及花园洋房，本次调研重点为别墅样本，样本数量为10个，调查区域重点为城西及城南，城西重点研究光华大道和温江的别墅项目，城南重点研究天府大道和华阳的别墅项目。?通过对成都市的部分高端别墅的走访,挑出10个高档别墅住宅作为典型分析，我们主要研究的是竞争激烈的低层低密度别墅。?价格特征：叠拼别墅均价在7000-16000元/㎡之间，联排在7500-20000元/㎡，各大楼盘严格按批次推盘.?项目的地块面积从107-2600亩,其中最大面积为麓山国际社区，最小为香颂岛。?容积率在0.42-2.35之间?产品结构：联排、电梯洋房、叠拼、双拼、独栋、高层、多层花园洋房组成。?整体规划思路：高端物业的整体规划按照低容积率、高绿化率来打造，尽量满足建筑南北通透，户户观景，且景观特色差异化。?配套设施：通过将会所的功能细分为娱乐、运动、商务、SPA等私人享受空间，来打造项目的国际化品质。?景观特征：充分利用项目自身地块的文脉、自然资源，将园内景观、自然资源以及建筑相融合。?开发周期：成都市楼盘200亩以上的大盘开发周期在3年以上。麓山国际社区开发周期为5年典型案例1-仁和春天大道基础数据?总价：联排300-400万，双拼440-550万，电梯7000—11000元/平米?地理位置：温江区光华大道旁江安河畔成都七中对面?绿地率：60%?开发商：成都仁和实业（集团）有限公司/?容积率：1.9成都市江安春置业投资有限公司?物管费：电梯1.6元,别墅1.9元?+++产品形态：叠拼联排双拼高层?开盘时间：07年10月28日?占地面积：600亩?销售周期：2年（南北两区）?总建筑面积：52万平米?销售率：80％?总户数：3200户，南区一期800余户。其中南区一期别墅100户，电梯700余户?交房时间：09年12月?配套设施：社区配套有6000㎡经营性会所?交房标准：清水房(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐?公摊：14.5％厅)，1200㎡大型超市（百货、净菜市场），社区服务中心，儿童游戏区，3个网?分期开发策略：分南北两个区开发,现在球场，1个篮球场，2个游泳池是第4期,年底推出联排别墅,预计均价在14000元/㎡左右.总体规划：总体规划：?核心规划理念：用原滩的理念建立原生态式的生活模型?水系围绕整个社区，利用江安河的自然资源和原生态的坡地地形，在其基础上绿化，改造。同时结合海南、日本的异域风情，打造一个中西结合的现代原生态别墅社区?高绿化率，塑造原生态豪宅?部分板式围合式布局，让社区更具私享性，体现了别墅社区的尊贵和私密性?追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。?采取跌落式的布局?多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化?富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念?浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目景观规划：原滩式河景传世豪宅?以活水文化为主题，以北欧优美的居住环境为设计蓝本，以宁静、和谐的居住氛围为生活基调，以简洁、时尚的居住风格为指导，将北欧园林风情巧妙地融入到原滩社区之中开发时续?分南北二区，一期南区靠近光华大道和江安河边，二期北区都靠江安河。2005年12月至今。开盘时间:2006-11-28南区一期，高层电梯和别墅.2007-5南区二期，高层电梯和少量别墅?仁和春天大道现在是第4期销售阶段，物业是130-160平米的高层住宅，单价区间在7000—11000元/㎡?前期销售了300-400㎡的联排别墅和400-500㎡的双拼别墅，总价在200-300万和440-550万区间。?预计今年年底将要推出联排别墅，均价在14000左右。营销策略?推广主调：淡黄色及生态色绿色?核心卖点：中国首例原滩社区?主题推广语：一片原滩，整个世界?营销推广策略:环境营销策略，以原滩环境作为推广策略，推出成都首例原滩社区?优惠政策：仁和春天所用的是会员制，春天百货春天会的会员优惠0.5%，一次性优惠3%，按揭没有优惠.?市内售楼部：二环路与光华大道交汇处，仁和世代春天楼下，杜甫草堂对面?宣传物料：DM单、户型单页、项目内刊（春天百货内刊）、手提袋、纸杯、文件袋?户外广告：导旗、围墙、户外大牌?媒体：华西报、商报、电视、飞机头等舱、西南航空?公关活动：小业主夏令营、消夏晚会等别墅目标客户群：?年龄：别墅40岁以上?阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客?购买因素：环境、品质、品牌?区域来源：外省60％，以深圳、上海、江苏、广东、浙江居多，成都本地40％，以城西和城南为主，跟仁和春天百货相联系，直接客户资源丰富高层目标客户群：?年龄：电梯:25-35岁?阶层：中产阶级，2次置业?购买因素：环境、品质、品牌?区域来源：外省30％，以深圳、上海居多，成都本地70％，以城西和城南为主，还有周边的132厂、7中、教师等项目评价：?优势：?品牌效应大?物业形态丰富，选择面广?项目属于高品质楼盘，物业服务品质较高?园林绿化率高，充分营造引水入园的原滩式的原生态传世豪宅的生活社区?点评：该项目为城西大型原生态豪华高档社区，配套齐全，水域等景观面好，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，但是目标客户群和销售时序的差别，竞争力不大。典型案例2-金河谷基础数据?绿地率：68%?地理位置：温江区温江区光华大道三?段江安河畔成都七中实验中学旁配套设施：会所、篮球场、网球场?开发商：成都金瑞泰置业有限责任公、健身房、7200㎡的独立商铺、休司闲商业街?产品形态：高层、联排别墅、双拼别?均价：联排14000-20000元，叠拼墅、叠院别墅8000-12000元，高层6000-7000?占地面积：600亩?交房标准：清水房?总建筑面积：68万平米?容积率：1.95?分期开发策略：现在是一期的蓄水期?总户数：4000户左右，后续不明总体规划：?核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区?社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向江安河开放的状态。?“分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。?中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。?建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区?追求完美、奢华且更加接近大自然的生活品质建筑规划：欧式新古典建筑风格?建筑现代与古典的有机结合，更彰显一种高档的生活品质?经典的建筑坡顶与园林环境高低错落，形成富有韵律的恢宏气势，在跌宕起伏中彰显着独一无二的风格地标?建筑采取自由跌落式的建筑布局，其围而不合，把外部自然的江安河景与社区内部良好的结合起来景观规划：叠水风景的奇迹引江安河活水进入园，成就中国叠水风景传世社区?2000亩青羊区湿地公园、1.6km江安河活水环抱、3级叠韵河谷瀑布、68%社区绿化率、7大社区公园、480米社区河谷、4800m2珍珠湖、300,000m2园林景观、6星级四面环水会所?互动式景观?运动公园2个标准网球场、一个半圈篮球场?享受1600m2超大室外景观泳池、环境幽雅的4800m2珍珠湖，6000m2经营性会所?植被、水体的灵活运用，弱化了30000吨龟纹石带来的“硬”感；台阶、小品、铺装等的合理组合，在丰富园林景观层次的同时，也增强了空间感。?高层环抱别墅，围而不合的社区布局，使得高层也可尽享别墅的园林环境和礼遇。营销策略?推广主调：鹅黄色?核心卖点：中国首创河谷风景社区?主题推广语：中国叠水风景奇迹?优惠政策：一期咨询期，入会享受1%的购房优惠，高层诚意金3万，别墅是5-10万?市内售楼部：金沙遗址公园对面?宣传物料：DM单、户型单页、手提袋、纸杯、文件袋?户外广告：导旗、围墙、公交站牌、车身广告、户外大牌?广告位位置：项目周边，光华大道?媒体：华西报、商报、飞机头等舱目标客户群：?年龄：30-45岁?阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客?收入水平：年收入100万以上?购买因素：环境、品质?区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主项目评价：?优势：?自然环境优越?项目园林景观有差异化特点?园林绿化率高达68%，园林景观优美?项目自身的配套全面，其周边配套丰富，交通便利?点评：该项目为城西大型叠水风景高档社区，配套齐全，因引水入园，水域等景观面好，充分利用起自然景观，物业形态丰富，与本案有一定的相似之处，从其开发时序来看，有一定的竞争力。典型案例3-紫檀山基础数据?配套设施：会所、游泳池、商业广?地理位置：温江区江安河上游（温郫场、幼儿园大道旁）?总价：叠拼98-240万?开发商：蓝光集团?开盘时间：07年6月24日?产品形态：叠拼+高层?交房时间：08年10月28日?占地面积：321亩?交房标准：清水房?总建筑面积：46万平米??容积率：0.98分期开发策略：项目分6期销售，明?总户数：1900多户年将推出高层电梯公寓?绿地率：30%总体规划：?核心规划理念：坡地构筑，形成枕山、环水的地理构造?总体规划以中心湖区为原点，别墅南偏东20度布局，呈弧形散开?楼间距规划在18米～22米之间的宜人尺度，围绕约10000平米中心湖区?四大组团环抱，而又相互独立，形成天地合、四时交、风水会的藏风聚气之宝地。建筑规划：中国建筑的院落精品?江安河?景