中国房地产市场形势与未来发展趋势讲座大纲?秦凤伟博士Email：qfw518@yahoo.com.cn电话：13581617901??北京师范大学房地产研究中心2008年12月.北京没有理论指导的事业，是盲目的事业。主要内容?目前房地产市场形势?房地产市场发展趋势?激活中国房地产市场分析背景?房地产业是整个国民经济极为重要的组成部分，分析房地产市场形势与趋势离不开对整个国民经济的分析。?仅就房地产谈房地产，没有出路。目前房地产市场形势：谨慎一、宏观经济：景气下行突出面临四大压力?突出面临国际金融危机影响持续加深、全球经济增长明显放缓的压力；?突出面临外部需求显著减少、我国传统竞争优势逐步减弱的压力；?突出面临国际竞争日趋激烈、投资和贸易保护主义上升的压力；?突出面临人口资源环境约束不断增强、转变经济发展方式要求更为迫切的压力。——胡锦涛（2008年11月29日，中共中央政治局第9次集体学习）当前和明年经济运行中的主要矛盾?2008年12月12日，国家发展改革委员会主任张平在全国发展和改革工作会议上对国内经济形势做出判断，认为当前我国经济下行风险比预想的要严重，经济增速下滑已经成为当前和明年经济运行中的主要矛盾。他认为中国经济减速及其影响表现在四个方面：?第一，投资增速下滑，投资后劲不足；?第二，工业生产增长放慢，能源原材料和运输需求下降；?第三，房地产和汽车市场低迷，消费热点降温；?第四，部分企业经营困难，财政收入形势严峻。资料来源：国际统计局网站GDP增速：趋于减缓1978-2008年前3季度GDP增长率1514.51413.613.41312.911.41211.711.111.810.61111.310.11010.210.29.79.110.798.87.98.58.58.689.910.1率889.0长7.877.67.3增67.154.444.33.93210890123456789012345678901234567123979798989898989898989898999999999999999999990000000000000000///年份111111111111111111111122222222888000000222根据历年国家统计局公布数据整理财政收入：降幅明显?11月份，全国财政收入3792.4亿元，比去年同月下降3.1%。这是继10月份全国财政收入下降0.3%之后，连续两月出现财政收入负增长。?11月份中央本级收入2040.94亿元，同比下降8.4%。1～11月累计全国财政收入58068.21亿元，比去年同期增长20.5%。而去年1～11月累计全国财政收入的同比增幅为33.5%。?“全国财政收入停止负增长态势预计要等到明年二月份以后，甚至一季度末，而出现大幅上升的局面也比较困难。”中国社科院经济研究所经济增长室主任刘霞辉说。城镇固定资产投资：惯性增长1-11月，城镇固定资产投资127614亿元，同比增长26.8%。其中，国有及国有控股完成投资53365亿元，增长21.6%；房地产开发完成投资26546亿元，增长22.7%。?从施工和新开工项目情况看，累计施工项目328977个，同比增加26170个；施工项目计划总投资288467亿元，同比增长19.7%；新开工项目228776个，同比增加17649个；新开工项目计划总投资77539亿元，同比增长5.4%。资料来源：国家统计局（14/11/2008)从到位资金情况看，城镇投资到位资金136152亿元，同比增长21.2%。其中，国内贷款增长11.7%，利用外资增长5.2%，自筹资金增长32.6%（11月）。贸易出口：首次负增长?海关总署发布的11月进出口商品贸易数据显示，11月中国进出口额惊现负增长，其中出口下降2.2%，进口下降17.9%。中国此前最近的一次出口负增长是在2001年6月。?该数据同时显示，11月我国实现贸易顺差为400.9亿美元，超过10月份刚刚创出历史新高的352.4亿美元。这也是我国贸易顺差连续4个月创出历史新高。?进、出口额的大幅跳水让决策层颇感惊讶，海关总署向中央上报数据的频率已经由以往的每10天一次调整为每天一次。利用外资：同比下降?据商务部数据显示，今年1－11月，全国新批设立外商投资企业24952家，同比下降27.51%；实际使用外资金额864.18亿美元，同比增长26.29%。?11月份当月，全国新批设立外商投资企业2216家，同比下降38.32%；实际使用外资金额53.22亿美元，同比下降36.52%。就业形势：异常严峻?倒闭潮（6.7万）?返乡潮（400万）?毕业潮（495、559（150）、651/2011—758）?降薪潮?裁员潮?归国潮（5万、2.5万、32万、1/6）?亏损潮（前10个月，五大电力集团268.36亿元）?劳动力净增长潮（2000万）图为2008年哈尔滨秋季大型人才招聘会上涌动的人潮。新华社记者王建威摄工业企业增加值：加速回落?11月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业）增加值同比增长5.4%，比上年同期回落11.9个百分点。?生铁、粗钢和钢材产量分别为3351.6万吨、3518.9万吨和4230.1万吨，分别下降16.2%、12.4%和11%；汽车71.4万辆，下降15.9%，其中轿车43.3万辆，下降10.1%。发电量：最大降幅?中国国家统计局周一公布，中国11月发电量同比剧降9.6%，创最大月度降幅纪录，意味着国内经济开始进入寒冬。?而10月份中国月度发电量同比下滑约0.5个百分点，这是自2005年2月以来，中国月度发电量首次出现同比负增长——由于电力不存在库存的问题，因此只要发电量下降，就意味着经济同步甚至加速下降。这暗示着很多企业已经停工，经济开始进入寒冬。二、金融危机：继续传导“华尔街绑架了美国，美国绑架了世界，世界为美国买单”“美国资本市场是一个有着冠冕堂皇包装的世界超级赌场”?西方谚语说：“上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂”?中国老子：“欲先抑之,必先扬之”?危机的最大根源：“利润私有化，风险社会化”。?危机的原因：“把钱借给了还不起的人；把房子卖给了买不起的人。”中央政府的判断：金融危机本身尚未见底?在国际金融危机冲击下，实体经济增速大幅下滑。目前，这场金融危机不仅本身尚未见底，而且对实体经济的影响正进一步加深，其严重后果还会进一步显现。目前我国经济运行中的困难增加，经济下行压力加大，企业经营困难增多，保持农业稳定发展、农民持续增收难度加大，金融领域潜在风险增加。——中央经济工作会议?首先是实体经济之间的传导。金融动荡会影响美国投资、消费、就业、居民收入，例如雷曼破产，大概有2万员工失业，因次贷危机失业的人更多。由于其消费和投资下降，从中国进口就会减少。（11月37万，10月15.3万）?其次是金融市场的传导。我国外汇储备、金融机构、企业在美国的投资主要投向债券。同时，许多美国金融机构在中国有投资的公司和项目。另外，投资者的心理受到影响。尽管我国对外资直接进入金融市场有管制，但是心理传导是割不断的。?第三是通过影响企业业绩来传导。金融危机中，我国出口公司、为出口提供服务的公司业绩都会受到影响，从而间接地影响到地方的财政收入、就业，比如浙江、广东的GDP回落速度比较快。部分中国资本海外投资浮亏情况单位：亿元人民币公司名称投资项目投资额浮亏中投公司黑石集团205.02129.16中投公司摩根士丹利347.1143.51国开银行巴克莱集团177.6888.35中国平安富通集团238.38200中国铝业力拓股份888.4256巴菲特：“买股票遵循一个简单的原则：别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪”。中国国内机构实行的却是“在别人贪婪时贪婪，在别人恐惧时更加恐惧”的投资策略。?截至2008年6月，中国银行业金融机构共持有房利美和房地美相关公司债券316亿美元。其中持有两公司担保的债券175亿美元，持有两公司发行的债券141亿美元。而在三家国有上市银行的中报中，同期持有的“两房”发行的债券及其担保债券的余额分别为143.52亿美元和114.55亿美元，相对其全部美元资产，这部分GSE债券在中国银行、建设银行与工商银行的美元债券结构中的权重分别只有28.91%、22.99%和11.22%。?　　继房利美、房地美之后，雷曼兄弟等美国大型金融机构也相继倒下。按中金公司测算，目前14家上市银行的账面上，与雷曼兄弟债券类似的公司债余额，大约为612.58亿元人民币。若这部分债券的发行主体如雷曼般马失前蹄，这14家银行将为此蒸发183.78亿元人民币，对其2008年净利润的平均影响将达到2.7%。?报告数据显示，截止到2008年10月，我国持有美国国债6529亿美元，较9月份的5870亿美元增加659亿美元，继9月超过日本后，继续保持美国国债的第一大持有者地位。而居于第二位的日本，本月也增持123亿美元，总量达到5855亿美元。?报告显示，中国、日本、英国依然居于各国持有美国国债规模的前三位，截至10月末，持有美国国债总量分别为6529亿、5855亿、3602亿美元，占各国持有美国国债总量的52.5%。三、房地产供给：增速回落11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。资料来源：国家统计局（15/12/2008)分类指数统计?从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.98，比10月份回落0.96点，比去年同期回落3.55点；?本年资金来源分类指数为91.94，比10月份回落0.71点，比去年同期回落15.99点；?土地