峨眉项目商业定位、招商策略及合作方案重庆富房置业顾问有限公司2012年3月8日目录一、项目梳理二、商业定位三、业态规划四、招商策略五、合作方案六、其它事项一、项目梳理地块用途建筑面积（㎡）站前山水景观区A酒店区68778B商业街综合开发用地北广场C商业街546222.78公顷综合开发用地D酒店区192550A+BCDE商业街32520站房合计348470南广场2.32公顷E综合服务中心数据来源：（成绵乐客运专线天下名山站站前核心商业区设计要求）目录一、项目梳理二、商业定位三、业态规划四、招商策略五、合作方案六、其它事项二、商业定位商业类型定位-通过多条件、排除法筛选出适合本项目的商业模式目前国内的主要商业中心类型附有娱乐性娱乐中心购物公园生活、主题公园时尚主要以购物为专业化市场，中心主，一次性满品种单一足购物需求城市购物工厂直销中心中心地区购超级地区物中心购物中心社区型专业中商业中心心简单满足购物需求二、商业定位各种模式的基本条件社区型购物、大型量城市购超级地地区购时尚生直销中娱乐中专业中　商业中主题公贩购物物中心区中心物中心活中心心心心三、商业类心型定位园中心城乡结郊区、城市中合处、地区中居民区新区、中高档适应性适应性地址郊区郊区心区域郊区、心附近城乡结居住区广广新区合处城市主城市主城市主城市主区域中区域/城市/城市主干道/社区主干道/干道/干道/适应性交通心主干社区交区域主干道旁高速路干道旁高速路高速路高速路广道旁通干道干道旁出口出口出口出口市区超过10超过85-8万0.5-4超过104-10万1.5-50.5-40.5-40.4-2面积万平米万平米平米万平米万平米平米万平米万平米万平米万郊区4-8万可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖30公商圈30公里50公里30公里40公里30公里40公里10公里3公里3公里里或以或以上或以上或以上或以上或以上上二、商业定位商业类型定位-通过多首先我们进行选址条件的匹配性测试，通过项目地点、交通、面积、商圈条件四个方面，看本项目与哪些商业模式型完全不能够匹配，哪些类型具有较高的匹配性区域地点描述-位于区域交通网络轴心成绵乐客运专线定位为一条以城际休闲旅游为主线的铁路客运专线，进一步推动峨眉山旅游及相关服务业的发展。峨成成眉山都都二、商业定位交通条件描述-枢纽中心高铁天下名山站房将于2013年2月通车，届时需满足客流集散和相关配套的需求。二、商业定位区位条件及商业条件描述-承接主城区与景区的重要区位1、景区与城市衔接区位，景区与城市的大门，东北为交通主流向。2、与峨秀湖度假区比邻，周边休闲度假产业成熟。峨秀湖二、商业定位建筑面积描述-总体商业体量达到210000㎡序号产业功能板块功能涵盖面积比例站前旅游商品市场板旅游专业市场、旅游特色1块、站前餐饮休闲板商品购物、特色美食休闲59000㎡28%块设计型主题特色酒店、快2站前酒店板块、捷酒店、旅游咨询服务、89000㎡42%旅游咨询服务板块休闲娱乐、会务等业态、峨秀湖旅行社办公大楼、警务医务等配套设施旅游服务、旅游咨询、旅3大型SOHO社区板块行社办公大楼、旅游酒店62000㎡30%、公寓式酒店、休闲娱乐、会务等业态合计210000㎡二、商业定位商业类型定位-通过多条件、排除法筛选出适合本项目的商业模式城市购物中心超级地区中心地区中心城市购物中心社区型商业中心购物、主题公园本项目的地点、大型量贩购物中心交通、面积、商圈条件时尚生活中心直销中心超级地区中心娱乐中心专业中心　本项目城市购物中心超级地区中心地址峨眉山高铁站城市中心区域城乡结合处、郊区、新区交通枢纽中心城市主干道旁城市主干道/高速路出口面积21万超过10万平米超过8万平米商圈核心覆盖30公里以上可覆盖40公里可覆盖30公里或以上二、商业定位商业整体定位-策略性定位方向建议消费需求决定商业类型高铁的枢纽中心带区域消费潜力大地区消费需求大来的影响大国际旅游新区的发展高铁的规划及修建将庞大的旅游人口带来目标将带来大量的高改变现有的消费模式较高水平的消费人群端消费需求及需求旅游服务大众消费高铁经济二、商业定位商业整体定位-策略性定位方向建议商业层次定位–中高端消费?区域消费力提供可能：–峨眉山作为一个国际化的旅游休闲城市，存在一定的区域消费能力。?市场空缺提供基础：–目前峨眉山处于大力发展阶段，没有一个成熟的集中消费商业体，谁先开发，谁就能占据市场主动。?项目位置提供条件：–项目位于峨眉山高铁枢纽，在地理位置上具有相对独立性。受周边商业影响较低，提供了集中性商业存在的空间。?宗地条件提供了建筑基础：–足够的商业用地，提供了提高商业综合性的可能。同时地块的环境资源，也为项目规划的多样性提供了基础。二、商业定位商业整体定位-策略性定位方向建议?根据目前所了解的情况，综合考虑项目自身特点以及项目周边状况，建议项目商业增强差异化，立足满足住宅、商务、旅游人群的实际需求，使得商业、金融、服务等有机融合，将项目商业定位于峨眉山市的——枢纽商业中心?满足人们对于商务、出行、购物、文化娱乐、社交、休闲、环保等多方面和谐统一。二、商业定位项目参照及成功案例：香港太古广场二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位项目参照及成功案例：深圳华润中心二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位二、商业定位商业整体定位–目标客群旅游人群中高端消费人群目标客群定位商务人士?中高端消费人群的主要构成为都市白领、中产阶层和部分高消费力人士-同时兼顾本市家庭娱乐休闲和项目周边区域居民二、商业定位商业整体定位–商业功能配比零售30%餐饮35%休闲25%娱乐15%二、商业定位商业整体定位–核心元素核心元素：充分体现旅游休闲娱乐的概念，为消费者提供休闲，欢乐、潮流、时尚的核心元素二、商业定位商业整体定位–商业组合主力店/次主力店组合：主力店、次主力店占比为65％以大型超市、体验式主题馆、数码电子及中西餐饮、影城、游乐场等主力店作为基本组合二、商业定位商业整体定位–商圈定义目前项目所在商圈商业仍不成熟，这种情况将随着交通情况的改善和居住人口的增加而改善，餐饮、休闲娱乐业态和特色购物将有更多市场机会本项目商圈定义：1、项目核心商圈：以项目为中心半径在5公里范围内的圆形区域，主要包括峨眉山景区、峨秀湖景区部分2、次级商圈：在核心商圈的基础上，半径在6－30公里内的圆形区域，主要包括：峨眉山市、乐山市等。二、商业定位商业整体定位–商业现状及突破口目前项目商圈范围内，以旅游商品、同质化餐饮为主，餐饮，休闲娱乐业态相对单一、分散和缺失，且档次偏低，本项目应在满足核心商圈基本消费需求的同时，在购物方面以创新业态、主题购物、专业店等方式寻找突破。二、商业定位商业整体定位–商业功能项目核心内核与功能联系体验式购物乐趣旅游文化丰富娱乐产品体验枢纽商业中心酒店、会务主题休闲餐饮拎包入住酒店式公寓目录一、项目梳理二、商业定位三、业态规划四、招商策略五、合作方案六、其它事项三、业态规划业态规划初步建议业态规划思路：增强餐饮休闲功能，提高消费档次。1、前期利用餐饮业态吸引人气，核心理念为增加餐饮种类、提升经营档次。2、以主力店的招商作为突破口，通过主力店吸引中小商户入驻。3、打造核心文化理念，提升旅游商品的经营方式，强调体验式、互动式的消费理念。4、营造休闲消费的氛围，放松型、度假型购物是宣传点及吸引点。三、业态规划作为枢纽型旅游配套综合服务区，项目在业态规划中将通过产业联动发展，以旅游咨询服务板块、旅游商品市场板块、站前商业餐饮休闲区板块、站前酒店板块、大型SOHO社区五大板块整合打造，形成吃、住、行、游、购、娱一条龙的超大复合全功能旅游消费综合配套服务区；12345旅游咨询旅游商品站前商业餐站前酒店大型服务板块市场板块饮休闲板块板块SOHO社区三、业态规划枢纽商业中心KTV生活配套培训中心休闲餐饮高端SPASPA商务宴请私人会所书店三、业态规划项目合作模式商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性三、业态规划项目合作模式的种类及筛选理由：种类特点说明建议品牌自营庞大的运营成本支出成为迅速发展的主要障碍不采用联营扣点扣点形式对项目收益贡献最大，需与租户沟通更采用密切租金租金形式能够最大程度提高租户积极性，降低运采用营成本合作分成针对大型、行业独特性租户采取的特有方式，可针对性采用以成为项目的亮点或核心项目股份虽然得到租户更多支持，但受租户行业特性、操不采用作习惯、制约也更大销售由商户购买产权，按照我方统一规划经营或返租采用，有利于快速收回投资三、业态规划项目合作模式双赢的租户合作模式是商业地产项目盈利的基础，也是其稳定发展的前提，遵循此原则建议本项目选用四种商户合作模式：1、租金2、联营扣点3、合作分成4、销售三、业态规划业态组合初步建议：大型生活超市面积：10000－15000㎡?核心主力店，提供生活基本所需，形成周边区域生活的消费核心区，打造区域生活中心。三、业态规划业态组合初步建议旅游商品面积：8000－10000㎡商户来源：锦里、宽窄巷子、磁器口、洪崖洞、乐山、峨眉山等满足旅游人群及旅游市场的刚性需求。三、业态规划业态组合初步建议酒店面积：20000－30000㎡酒店类型：度假型酒店、设计型精品酒店、商务酒店、快捷酒店等满足及集聚旅游人群的需要，也是为商业带来人流的重要保证三、业态规划业态组合初步建议炫街区面积：2000－3000㎡时尚休闲、精美饰品、日韩服饰流行前沿、时尚地带，年青人的欢乐地，迎