保利香雪山2009创意城市别墅鏖战，广州别墅广州别墅市场专项培训2009年5月6日保利香雪山2009创意城市别墅第一部分：广州别墅第二部分：鏖战分析第三部分：品我风尚保利香雪山2009创意城市别墅第一部分广州别墅保利香雪山2009创意城市别一、整体分析墅1、广州别墅分布花都板块（14）从化板块（6）金沙元邦-山清水秀莱茵水岸洲板圣普拉多岛岸别墅居礼-润园块玖珑湖芙蓉半岛珠光流溪御景（4）桃花源溢盈湖畔珠江国际城萝岗板块（5）天马河国际公馆东方夏湾拿时代糖果天湖峰境美林湖逸泉山庄保利香雪山中海金沙熙岸假日半岛绿茵豪苑万科城颐和高尔夫山庄雅图奥园南航碧花园合生帝景山庄增城板块（5）恒大御景半岛金碧御水山庄招商金山谷龙光比华利山新光城市花园保利林语山庄金地荔湖城锦绣银湾恒大山水城翡翠蓝湾凤凰城南沙碧桂园绿野山庄南沙境界银汇府邸南沙滨海花园全广州主要别墅项目40个番禺板块（7）保利香雪山2009创意城市别一、整体分析墅2、广州别墅供应花都板块从化板块金沙总体推货——洲总体推货——板831套371套块五一成交——五一成交——可推货量——148套25套萝岗板块250套总体推货——五一成交——15套142套五一成交——增城板块9套总体推货——全广州可售别墅产品共计2158套，其中总体推货——302套花都板块货量最大，萝岗板块货量最少262套五一成交——；五一成交——50套五一成交，花都由于美林湖和玖珑湖10套的强势推货，取得148套的销售业绩，增城加号的销售则由于凤凰城和山水城的番禺板块销售有所提升保利香雪山2009创意城市别一、整体分析墅3、广州别墅产品花都板块从化板块金沙联排别墅——洲联排别墅——板200-400㎡180-266㎡块独立别墅——独立别墅——联排别墅——240-860㎡340-500㎡萝岗板块260-530㎡联排别墅——独立别墅——500-1000㎡220-360㎡独立别墅——增城板块370-560㎡目前全市供应的别墅产品主要为联排别墅，独立别墅和双拼别墅在售单位有限联排别墅——联排别墅——120-260㎡；180-275㎡除了颐和高尔夫和玖珑湖外，大部分独独立别墅——独立别墅——330-350㎡立别墅都在400-500㎡左右；350-400㎡联排别墅，从化、番禺、增城板块，以小型别墅为主，花都、罗岗则以番禺板块200-400㎡的中型别墅为主保利香雪山2009创意城市别一、整体分析墅4、广州别墅价格花都板块从化板块金沙联排别墅——洲联排别墅——板4500-140008000-11000块独立别墅——独立别墅——联排别墅——7000-2000015000-18000萝岗板块11500-18000联排别墅——独立别墅——28000-3000015000-27000独立别墅——增城板块16000-20000总体来看，联排（双拼）别墅，价格总体较高的主要集中在萝岗板块，其次则是番禺板联排别墅——块（新光城市别墅），均价在16000-18000联排别墅——4500-110005000-16000之间；独立别墅——独立别墅则主要是花都板块，较多项目拥有独立别墅——13000-15000独立别墅资源，尤以玖珑湖为重，均价达到7000-1000020000，另外，仅有白云板块的颐和高尔夫山庄、恒大御景半岛达到20000以上均价；番禺板块保利香雪山2009创意城市别一、整体分析墅5、广州别墅总体竞争花都板块从化板块金江景沙公交站台广告洲王子山风景区自然风景区南湖板高尔夫芙蓉帐风景区温泉高尔夫块高尔夫萝岗板块萝岗新区府科学城群山环绕世界大观区域发展潜力增城板块山水资源成熟居住大盘林立价格优势近天河商业带新塘产业集群带完善的交通网络永和、开发区产业带山水资源丰富各区域优势都非常明显位于该区中心的，仅萝岗板块番禺板块保利香雪山2009创意城市别一、整体分析墅5、广州别墅总体竞争花都板块从化板块金居住人口混杂沙交通网络暂未完善洲距离广州车程远距离广州车程远众多洋房项目中的别墅板板块销售印象差板块形象属中档块各项目配套薄弱板块升值潜力期望低萝岗板块在售项目较少，关注低区域内配套短期未成熟增城板块距离广州较远板块形象较一般配套较为低档南沙区交通及配套未成熟各区域劣势均非常明显郊区劣势所带来的其他软肋短期内难以改善番禺板块保利香雪山2009创意城市别一、整体分析墅5、广州别墅总体竞争花都板块从化板块由于萝岗新城的快金居住氛围浓厚，但沙速建设，加快该区档次较低，但对于洲大盘林立，但缺乏板块长期不属于广州客户域物业（尤是别墅别墅买家而言，交板成熟的生活配套和关注的重点，经历房产寒物业）升值，与市通便利，优势的江块区域成熟度，山水冬后，该区域原本的投资区半小时车程等综景资源是其重要的资源、高尔夫受到类买家剧减，后期走势堪合因素，使其在别优势和吸引点萝岗板块别墅买家亲睐，但忧墅竞争中占尽先机综合评分：5综合评分：7较远的交通时间和综合评分：9费用成本令客户考虑颇多，升值潜力不明确增城板块综合评分：86大板块，目前最受市场和买家板块内拥有成熟别墅大盘板块两极分化较为明显，南沙新区项目，受（凤凰城）优质山水资源关注的，主要为花都、萝岗关注度低，交通配套的短期缺乏更减低客户（山水城）高尔夫（金地荔信心，华南板块【二龙戏珠】，又是市场长及番禺板块（华南板块部湖城），综合性强，但板块期热炒的项目，在市场上还是有一定的号召形象中低档及距离市区远一分），由于各板块短期内都较力。综合评分：7定程度上限制了其发展难完善其地域配套等软肋，该格7局短期内不会有大改变番禺板块综合评分：保利香雪山2009创意城市别墅第二部分鏖战分析保利香雪山2009创意城市别一、竞争筛选墅1、竞争别墅分布花都板块从化板块金沙洲玖珑湖美林湖板块颐和高尔夫山庄萝岗板块保利香雪山万科城龙光比华利山合生帝景山庄增城板块保利林语山庄恒大山水城保利香雪山面对40个别墅项目，在产品差金地荔湖城异性、价格类比及客户选择三个单项参考比较后，认为【颐和高尔夫】【玖珑金山谷新光城市花园湖】【美林湖】【万科城】【新光城市花园】具有较大的竞争参考价值番禺板块保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅1、玖珑湖基本数据项目玖珑湖项目位置花都区九龙湖国际社区占地113万㎡总建80万㎡总货量将分为6期开发建设一期占地24万平米，总建12万现货状况平米，269套430-870㎡的独栋别墅为主，另加现推户型少量单位面积介于348-352平方米之间的双拼别墅开盘时间2009年5月1日现行价格20000元/㎡推广语传奇相遇非偶然所成保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅1、玖珑湖销售情况五一推出85套，销售约80套保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅1、玖珑湖营销推广保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅1、玖珑湖现场实景大门保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅1、玖珑湖现场实景沿途保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅1、玖珑湖现场实景高尔夫球场保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅1、玖珑湖现场实景样板房保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖基本数据项目位置花都区山前大道占地坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面总建未知总货量未知现货状况“金色溪谷”组团，首推约50套现推户型山地联排庭院别墅，户型面积300～380平方米开盘时间2007年5月1日现行价格3800元/㎡起，均价6000元/㎡推广语超越期望的别墅梦想保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖销售情况五一共销售15套单位在售保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖户型分析?美林湖别墅，主力居住层2层；?部分有三层半平层面积的露台；?地下室和车库（车库在地下室）均计算进销售面积；?外围花园较小，且不做植被绿化铺装，多以简易瓷砖铺面；?充分利用天然植物装饰别墅外立面；?卧室开窗面较窄，采光较为不利；?全屋顶采用欧式斜坡顶，顶层房间利用率有所降低；保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖户型分析一层户型优点——?入户先进休闲区，挑空，采光优质；?首层设置老人房，方便家中老人居住；?客厅小跃式，增加生活情趣；?停车后直接由地下室入户，形成多种入户方式，保证私密性；一层户型缺点——?入户庭院浪费客餐厅空间；?整体屋院难以达到南北对流，餐厅无采光；?客厅无挑空，缺乏别墅大气的感觉；?玄关紧靠上下楼梯，行动较为不便；?一层无直接前后花园，景观有限；保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖户型分析二层户型优点——?三房设置，满足家庭居住用房；?主人房全套房设计，包含衣帽间；?设侧露台，增加附送面积；?南向卧室带大阳台；二层户型缺点——?走道狭窄，不方便多人行走；?主卧室无阳台配置；?仅庭院挑空，有景观却浪费了使用空间；?单侧采光露台，可利用率低；?三房排布紧凑，无法满足别墅的舒适感；保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖户型分析负一层户型优点——?双车位设置，带电闸安全门；?配置影音房，增加社交和功能区；?南北天井设置，增加地下室采光通风；?卫生间配置，增加社交功能便利；负一层户型缺点——?地下室全计算销售面积，无附加值可言；?车位占据大半空间，其余空间可利用率低；部分单位三层露台保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖营销推广保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖营销推广保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖营销推广西班牙风情节保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅2、美林湖现场实景保利香雪山2009创意城市别二、个盘分析墅3、颐和高尔夫庄园基础数据项目玖珑湖项目