谨呈：河源宝晟投资发展有限公司河源宝晟城项目商业定位及招商策略报告2013年4月10日——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page1——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page2工作说明：本项目工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将《项目招商策略报告》内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三部分内容：第一阶段第二阶段45天30天工作市场调研及分析项目总体定位成果?宏观经济背景?案例研究?招商策略?营销目标和战略?城市规划发展战?形象定位?租金策略?推广执行工作?商圈发展调研?主题定位?合作模式?营销活动策内容?区域市场调研?客户定位?推广策略?招商阶段划分?客户问卷调研?业态定位?招商流程?商家需求调研?工作计划表项目整体——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page3工作说明：调研及分析说明：从城市发展的高度解读项目背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛的调查和有针对性的分析，为项目商业整体定位提供市场依据。参考数据实实地地调研与调研与踏勘踏勘商家商家访谈访谈问问卷卷调研调研参考数据调研内调研内容：容：访谈对访谈对象：象：调研调研方式：方式：专业数专业数据据库库：：……………………定向投放和街定向投放和街头拦访头拦访…………未未进驻进驻商家商家3838家家…………智信恒智信恒业数业数据据库库项项目面目面临临的市的市场竞争场竞争已已进驻进驻商家商家55家家针对问题针对问题：：…………项目客户需求研究项目客户需求研究消消费费偏好偏好政府政府数数据据库库：：河源统计网…………消消费费能力能力河源统计网河源河源国国土土资资源源网网调研区调研区域：域：消消费习惯费习惯河源河源统计统计年年鉴鉴消费者属性河源市河源市区区消费者属性……………………滨滨河新河新区区相相关专业网关专业网站：站：河源房地河源房地产产信息信息网网周周边区边区域域赢赢商商网网……………………——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page4河源东城·首席时尚中心——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page5一个中心，点亮一座城市辉煌——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page61核心问题发展目标项目现况核心问题应对思路一、项目整体发展目标36万平米·河源东城·一站式时尚中心本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目10万平米商业价值——大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体，奠定区域商业中心的核心地位，并对住宅销售形成带动，为公司积累商业开发经验，扩大开发品牌影响力。拔高整体带动住宅积累商业培养丰富价值和形象销售管理经验开发品牌——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page8二、项目面临的核心问题项目诊断10万平米总商业体量规模大，具有规模效应突破项商业全部为裙商，且商业主体工程已经完工现有目，定制化可能性小，不利于招商工作格局现全新况定位所在片区人口偏少，提振商家信心难度较大破位前期缺乏清晰定位，商业价值挖掘不够，目前进驻商家经营状况一般——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page9二、项目面临的核心问题项目诊断区区域氛域氛围围?项目目前影响力有限，?区域明显缺乏商业氛围暂时无法通过品牌资源提，当前人气导入有限，需要升商业经营能力。细心培养、引导。企企业业品牌品牌“位于城市核心核心发展的主问题问题动脉，引领区域发展，在建筑品44维维分析模型分析模型质上具有超越感、前瞻性的志性建筑合体”标综项项目定位目定位?整体定位不清晰，主?宣传力度较弱，形象题性不强，对客户吸引输出渠道缺少，客户关力有限。注度较低。营销营销推广推广——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page10三、问题应对逻辑说明：外部空间环境内部资源环境各利益方需求案例研究?经济背景?商圈界定?消费者需求?百事达·喜荟城?产业环境?地块商业价值?商家需求?COCOPark?商业环境?商业SWOT分析?发展商愿景商业定位定位研究业态研究招商策略——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page112外部环境分析城市宏观分析城市产业分析城市商业格局研究外部环境总结一、城市宏观分析客家古邑万绿河源粤北生态文化名城城市名片中国绿色经济十佳城市最具发展潜力金融生态市中国十大特色休闲城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家信息化试点城市国家电子信息产业基地广东省文明城市等国家卫生城市——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page13一、城市宏观分析1、河源城市概况→河源位置：河源市位于广东省东北部河源200公里内畅达广、深；作为珠三角城市群的，东江中上游，是客家人的主要聚居地核心城市之一，生态资源丰富，已经成为珠三角后之一。东江自北向南流经市区，新丰江花园名城之一，并占据战略枢纽位置。从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，城市三面环水。下辖一区五县，常住人口300万。→战略要地，枢纽城市：河源作为广东东北门户城市，占据三省通衢战略位置，成为粤东北枢纽型城市。→珠三角城市群粤北核心组团：河源市距广州198公里、距深圳163公里、距东莞183公里、距汕头396公里。是珠三角粤北组团核心城市之一。——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page14一、城市宏观分析河源是珠三角东北区向北往赣闽方向拓展的重要发展轴，是承接广深产业转移核心区域。——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page15一、城市宏观分析2、区位及交通京九铁路粤赣高速河梅高速河源已成为粤东北陆路交通枢纽，是连本案接珠三角与长三角的“黄金通道”和桥头堡。河源火车站陆路交通：河惠高速、河梅高速、粤赣高速、广河高速及未来汕昆高速、大广高速汇集河源交通网；205国道、105国道贯通全市；铁路交通：南北大动脉京九铁路贯穿、广梅汕铁路并轨；航空交通：白云国际机场河源城市候机楼于2012年12月28日正式开通，实河惠高速现无缝对接。水运交通：东江水运上至龙川，下通惠州、205国道汕湛（广河）高速东莞、广州。——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page16一、城市宏观分析3、经济概况河源国民经济发展势头强劲，发展速度在粤北区域乃至广东全省均处于前列。良好的宏观经济走势反映出城市经济活力和前景，是城市商业发展的前提和基础。?2012年河源全市实现GDP615.26亿元，比上年增长11.6%，增速排全省第5位。河源2012年经济增速比全国、全省分别快3.8%和3.4%。预计2015年人均GDP将首超4000美金。?在粤北四城中，河源宏观经济总量因行政区域和人口因素不占优势，但经济发展势头最为强劲，宏观经济增速连续多年保持两位数增长。——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page17一、城市宏观分析3、经济概况河源城镇居民收入和购买力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两位数高速增长，未来河源经济将继续快速发展，居民消费潜力良好。?2012年河源城镇居民人均可支配收入增幅超过12%，达16520元。城镇居民收入保持快速增长态势。?截止2012年年末，城乡居民储蓄存款余额416.29亿元，增长14.2%。?2012年河源全市社会消费品零售总额增速超过13%，继续保持连续多年的两位数速度增长；总消费金额首次超过200亿元。——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page18一、城市宏观分析4、城市整体规划本案规划方向：东拓西控，南北整合，中心提升。发展趋势：城市整体呈带状发展，“产业往南，商住往东”格局确定。用地规模：中心片区远景城市建设用地面积达到40平方公里，包括东埔、老城和江东组团。人口规模：中心城区人口约30万（户籍人口）常住人口35万，2020年规划中心城区人口50万。人均居住面积：2005年人均居住面积27㎡；中心城区形成“一带、两轴、三片、四廊、六组201233年人均居住面积㎡。团”的“舒展的紧凑型”带型组织机构。——Copyright?2013Henrysonworldwide.AllRightsReserved——page19二、城市产业分析1、十二五规划及产业结构河源经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速发展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业发展氛围向好。?十二五规划：到2015年全市生产总值达到1000亿元，年均增长15%以上。工业主导地位进一步增强。?201