建发汇金国际分析及定价目录PartI项目周边商业现状分析PartII项目商业的概况分析PartIII商业部分的经营策略及对项目的业态定位分析PartIV项目商业定价及销售方式建议首先，我们先看看项目周边的商业存在哪几种业态，可值得项目借鉴：PartI项目周边商业现状分析建发汇金国际周边主要分布着三大商圈；主要以零售侯家塘商圈百货及休闲购物餐饮为主。芙东塘蓉商圈南湖路路本项目雨花亭商圈项目周边的商业分布黄兴南路商业步行街家乐福购物中心国美商业区嘉盛奥美城街铺佳天国际街铺平和堂百货有色大厦街铺新一佳商业广场通程名品店东塘地下商业街弘林国际底商建发汇金国际神龙大酒店底商新时空底商星城旺座底商金苑商住楼底商嘉新茂购物广场从上图看出，项目周边主要分布有四种业态：1.以底商为主的裙楼商业——宏林国际以及新时空为最近的两个案例2.以百货为主的大型商场——家乐福、新一佳、平和堂、友谊商场、嘉信茂；3.商业步行街——黄兴南路商业步行街、东塘地下商业城。底商街铺百货类集中商业建发汇金国际周边商业构成商业步行街?临街商铺芙蓉中路涂家冲路段街铺南湖路街铺?项目周边的临街商铺以日用百货或低档小食店为主，档次形象不高；?涂家冲露点的临街商铺由于靠近理工大学和中医院，人流畅旺，经营水平较佳；新建西路?南湖路上人流较少。租金分析租金:约120～300元/侯家塘东塘商月㎡劳动西路劳动西路租金:约60～250元/月商圈圈㎡芙韶租金:约140～450元/租金：约15~120元/月南湖路蓉山月㎡㎡中路汇金国际路租金:约25~170元/月黄土岭路黄土岭路砂子塘路㎡租金:约30~300元/月韶芙㎡山租金:约70～300元/月?项目周边的临街商铺租金水平在40～300蓉路㎡元/M2/月；中雨花亭?街铺租金水平表现为芙蓉路租金明显低于路新建路商圈韶山路。?芙蓉路车流大于韶山路，韶山路人流大于芙蓉路数据来源：新环境、21世纪不动产、中原地产等二手房产项目周边商业分析小结：项目周边临街商铺多为裙楼商业，越靠近侯家塘商圈中心消费人群人流量就越大，经营水平越好、租金水平越高的态势。项目周边主要商业以中低端餐饮以及日用杂货为主整体商业氛围较差。尚未形成较为集中商业形态。形成集中商业的区域都较之为比较远，不形成商业互补。PartII项目商业的概况分析建发汇金国际商铺基本资料：合共套内面积：9357平方米商铺数量：21个(其中街铺12个，二楼铺6个，三楼3个)商铺面积：街铺为95~367平方米，首层面积约为3127平方米二楼铺为107～1803.02平方米，二层铺面积约为2543.04平方米层高：一层4.9米规划：1层为商铺规划，二、三层做整层商场，也可分开使用；停车位：与公寓写字楼共用。一层商业面积A座面积2204B座面积923二层A座面积2543B座1109三层A1815B763建发汇金国际?项目临近芙蓉路首层为临路街铺?二楼铺可与首层连通作为商场使用?三层为写字楼改成商业物业商业部分商铺A105商铺A101建筑面积：312M2建筑面积：246M2商铺A106商铺A102建筑面积：360M2建筑面积：274M2商铺A107商铺A103建筑面积：367M2建筑面积：282M2商铺A105商铺A104建筑面积：143M2建筑面积：220M2首层商铺B101建筑面积：143M2商商铺B104建筑面积：350M2铺商铺B102建筑面积：142M2平商铺B105建筑面积：92M2面商铺B103建筑面积：196M2图商铺A201商铺A201建筑面积：712㎡建筑面积：761㎡商铺A201商铺A202建筑面积：328㎡建筑面积：742㎡二层商铺B201商铺B202商建筑面积：482㎡建筑面积：627㎡铺平面图商铺A301建筑面积：1815㎡三层商铺A301商建筑面积：343㎡铺平商铺A302建筑面积：420㎡面图商铺特点：?首层为临芙蓉路街铺，最接近人流，商业价值较大；?二层可与首层连通，整体结合作为商场使用，增加二楼商铺的使用价值；?街铺面积为由95~367平方米，可以灵活间隔，或作为独立街铺使用，或作为整体商场使用，适用于任何需求的商铺投资者；?三层做为写字楼改版商业，层高也有4.9米，达到商业标准。建发汇金国际商场基本资料：合共商业套内建筑面积：约9350万平方米每层商业套内建筑面积：首层：3127平方米（5.6米）二层：3652平方米（5米）三层：2579平方米（4.95米）规划：项目1～3层为商场作用：2-3层可作饮食娱乐用途停车：与住宅共用项目的优势(Strength)分析?项目临近长沙南北主干线——芙蓉路路，毗邻南湖路、劳动路韶山路，交通方便快捷。?距离南湖地铁站仅五分钟步南湖路程，同样受惠于地铁所带来芙韶蓉的消费人群。山路路项目的优势(Strength)分析约120米汇金国际的临街展面约120米，临街展示面较宽。符合各类商业的基本条件。项目的优势(Strength)分析小结为项目提供便利的交通条件，是交通方便快捷开发商业物业的基础临近地铁站为项目提供稳定的消费人群临街商铺展面较长为项目打造高端购物广场，提供了有利的展示条件项目的劣势(Weakness)分析?汇金国际位置虽然处于三大商圈中央，但是由于属于三商圈覆盖边角地区，周边客流量较少；?项目周边商业层次较低，尚未形成聚人流人群商业;?项目只临芙蓉路，与南湖路交汇处尚有一段距离;?项目所临近的芙蓉路，是长沙贯通南北的车流型主干道，项目对面人群过马路有一定困难。侯家塘商圈芙东塘蓉商圈南湖路路本项目雨花亭商圈项目的劣势(Weakness)分析小结项目离商业中心较远通过与地铁，稀缺业态及有效手段的引导，将客流引向项目项目临主干道，高速车流以项目高端形象的打造及硬件优阻隔了人流势弱化项目的地理位置劣势项目商铺面积较大，总价通过整层销售的手法，将每个商相对来过高。消化速度可铺的位置统一规划，尽可能造到能缓慢。物尽其用项目的机会(Opportunity)分析?项目处于侯家塘核心圈内，周边有着稳定而高端的消费人群。?自身项目的形象品牌、商业部弘林国际五华大酒店分硬件成熟。国防科大?侯家塘长沙“大客厅”商业远景新时空本项目神龙大酒店规划。项目的威胁(Threaten)分析?周边商业价值不高，一线临街商铺租金水平普遍不高；?神龙大酒店裙楼商业经营情况不是很好，低迷状态影响市场对项目的商业环境的信心；?其他邻近区域的餐饮、娱乐如（宏林国际、新时空等）商业体直接威胁项目同类型商业的体的发展。优势-----Strength劣势-----Weak?长沙旧城中心，交通路网便捷?离商业中心较远，周边消费人，能够快速贯通南北，直达河群人流量较少；西。?临城市主干芙蓉路，高速车流?临街面长约120米阻隔了人群，影响商业氛围?项目近邻地铁及公交车站，易（灰尘、心理、噪声）于吸聚商业人流?项目商铺面积较大，总价过高。门槛过高。SWOTSWOT机会-----Opportunity威胁-----Threaten?为传统城市核心，有充足的高端?周边商业价值不高，一线临街商消费及日常消费能量铺租金水平普遍不高；??自身项目的形象品牌、商业部分神龙大酒店裙楼商业经营情况不硬件是很好的状态影响市场对项目的商业环境的信心；?侯家塘长沙“大客厅”商业远景规?其他邻近区域的餐饮、娱乐如划。（宏林国际、新时空等）商业体直接威胁项目同类型商业的体的发展。项目商业业态的分析比较：序号裙楼业态方特点要求汇金国际商业部分向适应性1临街商铺1、启动快、适应性强1、有较长的临街展示面2、可作住宅生活配套的补充2、商铺灵活间隔适用3、销售难度较低2中型商业体1、经营风险及难度低1、品牌店的引进的带动；2、可提升住宅项目的档次2、便捷的交通条件支持；有适用可能3、易于整体出售3专业市场1、租金高，回报快；1、由统一经营公司进行经营；有适用可能但2、专业性较强2、需要有专业市场商会支持；需找到专业客3、整体出售难度大户5商业步行街1、租金高，回报快；1、需要地理位置支持；不适用2、商业气氛浓厚2、传统历史的积累。结论：商业业态方向建议一：首首层层以以生生活活配配套街套街铺为铺为主的商主的商业业++二二层层或以上或以上为为品品牌牌主主力力店店带动带动的高的高档档消消费费商商业业（（如如专业专业俱俱乐乐部、品部、品牌牌旗旗舰舰店或高端小店或高端小众众食食肆肆等）等）优点：缺点：·适合裙楼商业特点·主力店租期长、租金相对较低·启动较快、适应性强·同类项目竞争剧烈·经营管理难度相对低·符合目前项目商脉特点·增强住宅配套卖点结论：商业业态方向建议二：专业专业市市场场((主要以家主要以家居居、、ITIT、家、家电数码为发电数码为发展方展方向如向如：：曲曲美、美美、美凯龙凯龙、、国国美、美、苏苏宁宁等等))优点：缺点：·成熟后租金升幅大、回报高·招商难度高，要有商脉支持·商业辐射力强·需要一定规模、对地理位置要求高·统一经营管理·要装卸货场地·对住宅、公寓与写字楼有影响PartIII商业部分的经营策略及对项目的业态定位分析商业部分的经营策略：整体出售，快整体出售，快速回速回笼资笼资金金要对商业部分进行整体出售，大手买家将成为本项目的主要目标客户群，以下通过对大手买家进行接触，了解他们对项目业态定位的看法：几天来通过身边大商家的拓展人员（包括肯德基拓展总监李智，弥敦道拓展经理王成威，华润万家招商经理杨坤霖）的沟通以及和我司提出的项目商业部分的业态定位了解他们的看法：首层以生活配套街铺为主，二层或以上经营高档小众消费业态的定位看法语句摘录：?项目非常接近周边宏林国际以及新时空，这种定位应该是最好的一种方式，问题在于如此定位势必在价格上取得一定优