常州火车站商业前期策略报告上海盛励机构谨呈2009.10shanghai长三角世界经济的发动机之中国是世界经济的重要支柱，长三角是中国经济的发动机一长三角介绍长江三角洲地区包括上海和隶属江苏、浙江的16个地级以上城市，因上世纪90年代初的浦东开发，16个城市迅速集结为当代中国现代化战役中活力四射的一支劲旅。“得长三角者得天下”，不知谁概括出来的这句话，近两年似乎已成为外商、港台投资商在这个地区投资的重要理由。长三角大都市经济圈以上海为核心，其城市化水平整体较高，城市体系完备。长三角已处在向工业化中后期发展的阶段，根据经济发展的规律，今后五年，城市化进程将明显加快。通过高新技术对传统支柱产业的改造，一个世界性的新型制造业基地有望在此崛起。未来十年内，长江三角洲将有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地带，成为具有较强国际竞争能力的外向型经济示范区。许多有识之士甚至认为，“长三角”不仅已经或者即将成为中国经济巨轮的领航者，而且极有可能成为世界经济下一轮复苏的“发动机”。2008年长三角地区16城市实现地区生产总值53956亿元，全年国内生产总值300670亿元。长三角经济实力建设成为亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地、具有较强国际竞争力的世界级城市群。这为长三角的跨越式发展注入了强大动力。按照国家最新规划，长三角扩大到江苏、浙江全省和上海两省一市，长三角占中国经济总量的比例也由１／５提升到接近１／４。长三角城际铁路布局　沪宁城际将是整个长三角地区第一条投入运营的“公交化”快线，由此带来的当然不仅仅是经济、生活的改变，随着宁杭城际、沪杭城际的陆续建成，由高速铁路串起的“铁三角”快速交通模式将最终确立，由此，整个长三角地区的人文、社会资源整合度也将发生巨大的变化。　　从高速公路联网到高速铁路联网，城际交通网络的健全进一步缩小了城市间的时空距离，令公共设施的覆盖半径迅速扩大。届时，在常州的商业活动，不仅常州人可以参与，南京人也可以参与，而上海一家新的购物广场同样可以吸引常州人光顾。更多更方便的民间交流甚至将催生一个新的名词：“长三角人。以沪宁城际铁路为纽带的“一小时都市圈”，把常州和长三角其他城市紧密结合，将实现人流、物流、资金流、信息流、文化流的空前融通，为常州提升“城市门户”、增强交通枢纽优势带来了重大机遇。沪宁城际铁路沪宁城际铁路是“长三角地区城际轨道交通网规划”中的网络主轴之一，计划于2010年7月上海世博会前建成通车。沪宁城际铁路建成后，预计列车时速可达300公里以上。届时，从上海至南京，一般75分钟就能到达。由于旅客列车班次最小间隔时间只有3分钟，届时沪宁线的上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京等城市之间将实现火车公交化。小结长三角是中国快速发展的重要支柱，不论是从经济总量还是未来产业服务导向都是领先的。而每天大量的商务旅客往来长三角中的各个城市，他们不仅需要快捷的交通，还需要更多便捷的服务。项目分析辉煌的中国！腾飞的常州！！长三角经济圈的重要城市，需要体现城市精神的公共建筑项目位置常州火车站北广场是常州市50项重点工程中单体投资额度最大的项目，2009年2月22日北广场建设工地顺利打下第一桩本项目，标志着沪宁城际铁路综合交通枢纽工程正式启动。项目概况本项目包括沪宁城际铁路常州站、常州市客运中心及综合配套工程。其中12.9万平方米的客运中心以城际常州站为核心，采用“U”字型空间布局，规划建设3万多平方米的长途客运中心、近万平方米的公交站场用房，5万多平方米的地下停车场、1.5万平方米的公共停车场等，广场景观则超过2万平方米，其中商业设施面积6000多平方米。整个建筑群简洁大气、通透流畅。项目分析SS（优势）（优势）1.常州交通门户第一站2.每日往来客流量大3.城际铁路、公交、出租一站式立体交通换乘4.城际线路上重点站点5.高标准、高要求政府重点建设项目WW（劣势）（劣势）1.整体商业面积小2.商业位置过于分散3.受制于交通商业的局限，业态受限4.空间分割受限5.人流量大，环境容易污染，商业档次不高怎么才能转变传统火车站的固定模式？用国内外先进的经验来提升自己，让自己成为新常州风采的展示窗口把更多元的城市面貌在这里集中展示出来？案例借鉴德国柏林火车站柏林城市最高建筑物。它占地1.5万平方米，将成为欧洲最大的火车站，每天将有超过1100列火车进出，可接送30万乘客。尽管车站体形巨大，但造型轻巧别致，它的半透明屋顶由9117块玻璃面板拼成，它将成为柏林继帝国议会大厦和勃兰登堡门后的第三座地标性建筑。车站有如机场航站楼，地面轨道长320米，地下月台长450米，拥有80多家商店。连接巴黎和莫斯科的东西线列车从高出地面12米处进出，而连接哥本哈根和雅典的南北线则在地下15米深处通过。德国柏林火车站这座现代化火车站的目的就是为了让南来北往的旅客和游人乘兴而来，满意而去。车站里面可以说是应有尽有，包括了人们生活的方方面面。从吃穿用到图书和报刊，从名牌产品到普通的文具用品商店，从邮局到旅游服务中心等等，一应俱全。京都火车站京都火车站位于新干线上，是拥有1800万人口的京阪神（Keihanshin）地区（东京、大阪、神户）的客流中心。京都每年有4000万游客，在上世纪80年代，京都车站已经非常局促，因此新车站的建设势在必行。京都车站大厦设计竞标要点是在1990年1月发布的，竞标组委会为设计师规定了三大目标：（1）更新公共交通系统；（2）更好地接待旅客；（3）焕发市区活力。京都火车站京都火车站占地38076平方米，总建筑面积237689平方米，地下3层，地上饭店部分16层，百货商店部分12层，塔屋1层，高达60米。它实际是一个综合建筑体，包括酒店、百货、购物中心（有古董店、咖啡馆和餐厅）、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。京都火车站已然不是一个纯粹的火车站了，但又是传统火车站精神的延伸与更新：——这里是大型活动的聚会中心；——这里是城市的大型开敞式露天舞台；——这里是古城全景的观赏点；——这里是城市休闲会友之地；——这里还是Shopping?Mall和空中城市；——当然这里也是火车站和交通枢纽京都火车站这幢建筑地上15层，地下两层，设有化妆品商店、男女服装店、儿童用品店、珠宝钟表店、卧室用品店、美容室、摄影室、杂货店、外语培训学校，包括中国餐馆在内的各色餐馆、菜市场、食品店，邮送业务点、旅行社、证券交易所、美术馆、剧院等，交通只是其服务功能的一个部分，新干线、地方线、地铁线、公交线都在这里聚散交错。气势宏伟、结构严密，顶层宽敞的“空中花园”和悬在半空的“空中走廊”给这座精巧的建筑增添了不少浪漫情调。?京都火车站步行街上海虹桥交通枢纽上海虹桥交通枢纽上海虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊区。规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内还配置了足够的社会车辆停车场。另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，并布置商业、餐饮等设施。小结通过国外及国内已经建成，和正在营造的知名火车站的经营管理经验和理念。我们清楚地知道，火车站这类公共建筑，单单只是承载作为交通站功能的理念越来越落后。作为现代城市交通枢纽，必定附加展现城市的精神风貌、发展历史、人文积淀的其他功能。如同日本的京都火车站，他不仅是交通枢纽，还是大型活动的聚会中心、是城市的大型开敞式露天舞台、是古城全景的观赏点、是城市休闲会友之地、还Shopping?Mall和空中城市。归根到底我们就是要做一个能够代表城市形象，展示城市精神风采的窗口。项目定位以前瞻的眼光构建产业升级的龙头地体现以位人为本，和谐发展的先进理念，促进常州大步前进。定位的两个着眼点社会效益体现常州现代的体现常州现代的服务服务社会效益体现常州城市建设体现常州城市建设最大化意意识识最大化的现代化的现代化着着眼眼点点带动带动周边周边商业商业聚聚集集效效经济经济效益效益提高提高单位单位商业产出商业产出应应最大化最大化的最大的最大效益效益25定位原则价值最大化借势突破原则原则定位可持续发展原则原则先进性原则组合最优化原则26价值最大化价值最大化价值最大化≠≠收益最大化收益最大化社会效益最大化的体现社会效益最大化的体现政府政府形象最大化的树立形象最大化的树立价值最大化价值最大化=多方利益最大化的权衡多方利益最大化的权衡经济利益最大化的实现经济利益最大化的实现…………27借势、突破原则突破——?体现常州的现代化建设成果?现代服务理念的立体展现?不仅仅是车站，更是常州全方位优异突破策略成绩的代表特点2借势——特点1借势策略?政府的整体规划；?先进交通枢纽的设计；?一站式的现代车站服务方式；常规?常州在长三角中的重要地位产品28先进性原则体现先进的执政形象体现先进的以人为本的理念体现先进的服务意识的提升体现先进的城市未来发展方向体现先进环保绿色GDP的思路组合最优化1、功能组合的最优化2、设施的组合最优化3、交通工具组合的最优化4、资源组合的最优化（电力、空调、燃气、人力等）5、业态组合的最优化可持续发展原则1、服务的可持续发展2、管理的可持续发展3、使用功能的可持续发展4、环保的可持续发展5、整体形象的可持续发展整体定位沪沪宁宁客客运运正正中中心心苏苏南南首首座座国国际际化化交交通通枢